Dépôt de Garantie Location : Montant, Restitution, Délais et Droits du Bailleur (2026)

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat de location. Il est encadré par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014.

Son objectif est de garantir le bailleur contre d’éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées, réparations locatives non effectuées ou dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Dépôt de garantie et caution : ne confondez pas

Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner le dépôt de garantie. C’est un abus de langage. Juridiquement, la caution désigne une personne (le garant) qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie est une somme d’argent. Les deux mécanismes sont distincts et peuvent se cumuler (sauf cas particuliers comme le bail mobilité).

Montant maximum du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi. Il dépend du type de bail :

Type de bail	Montant maximum	Base légale
Location vide (non meublée)	1 mois de loyer hors charges	Art. 22 loi 1989 (mod. Alur)
Location meublée	2 mois de loyer hors charges	Art. 25-6 loi 1989
Bail mobilité	Interdit (0 €)	Art. 25-14 loi 1989 (Élan)
Bail étudiant (meublé)	2 mois de loyer hors charges	Art. 25-6 loi 1989

Avant la loi Alur, le dépôt de garantie pour un bail vide pouvait atteindre 2 mois. La loi Alur l’a réduit à 1 mois pour les baux signés après le 27 mars 2014. Pour les baux meublés, le plafond reste à 2 mois. Le montant est calculé sur le loyer mensuel hors charges — les charges ne sont pas prises en compte.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer est augmenté lors de la révision annuelle IRL. Seul un renouvellement du bail (à l’échéance de 3 ou 6 ans) peut entraîner un réajustement du dépôt.

Quand et comment verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Il peut être réglé par chèque, virement bancaire ou espèces (en dessous de 1 000 €). En pratique, le chèque ou le virement sont les modes de paiement les plus courants car ils laissent une trace.

Le bailleur doit remettre un reçu au locataire. Le montant du dépôt de garantie doit figurer dans le bail, qui constitue en soi un justificatif. Si le dépôt est versé par un tiers (par exemple un organisme comme Action Logement via Loca-Pass), cela doit être mentionné dans le bail.

Restitution du dépôt de garantie — délais légaux

La restitution du dépôt de garantie est l’une des sources de litiges les plus fréquentes entre bailleurs et locataires. La loi Alur a clarifié les délais et les conditions.

Délais de restitution

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (pas de dégradation)
• 2 mois si des dégradations sont constatées (différences entre état des lieux d’entrée et de sortie)

Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire (en main propre au bailleur, au mandataire, ou par LRAR). La date de remise des clés, et non la date de l’état des lieux, est le point de départ légal.

Pénalité de retard : 10% par mois

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, le bailleur doit payer une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Cette pénalité s’applique automatiquement, sans mise en demeure préalable. Elle peut représenter une somme significative : pour un loyer de 800 €/mois, c’est 80 € par mois de retard.

Procédure en cas de litige

Retenues autorisées sur le dépôt de garantie

Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, mais uniquement pour des motifs prévus par la loi et dûment justifiés.

Motifs de retenue légitimes

• Réparations locatives : dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie (hors vétusté normale)
• Loyers impayés : arriérés de loyer ou de charges non réglés (les quittances de loyer constituent la preuve de paiement)
• Charges non régularisées : solde de charges récupérables après régularisation annuelle
• Provision pour charges de copropriété : le bailleur peut retenir jusqu’à 20% du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes de copropriété
• Travaux locatifs non réalisés : entretien courant que le locataire n’a pas effectué (ex : joints, robinetterie)

La grille de vétusté

La vétusté désigne l’usure normale due au temps et à un usage normal du logement. Le bailleur ne peut pas retenir de sommes pour la vétusté. Depuis la loi Alur, les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté annexée au bail (ex : grille OPAC ou accord collectif local). Cette grille fixe la durée de vie théorique de chaque élément (peinture : 7-10 ans, moquette : 7 ans, etc.) et le coefficient d’abattement applicable.

Sans grille de vétusté, c’est le juge qui tranche en cas de litige, en se fondant sur des barèmes d’usage. Le bailleur doit dans tous les cas fournir des justificatifs pour chaque retenue : devis, factures, photos comparatives entre entrée et sortie.

État des lieux et dépôt de garantie

L’état des lieux est le document clé qui détermine les retenues possibles sur le dépôt de garantie. Il doit être réalisé de manière contradictoire (en présence du bailleur et du locataire) à l’entrée et à la sortie. La comparaison des deux documents permet d’identifier les éventuelles dégradations.

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le logement est présumé avoir été remis en bon état — le bailleur ne pourra retenir aucune somme pour dégradations, sauf preuve contraire. Inversement, si le locataire refuse de faire l’état des lieux de sortie, le bailleur peut le faire établir par un commissaire de justice (ex-huissier) aux frais partagés.

Un état des lieux détaillé, avec photos datées, est la meilleure protection pour les deux parties. N’hésitez pas à noter précisément l’état de chaque pièce, équipement et revêtement.

Cas particuliers du dépôt de garantie

Colocation

En colocation avec bail unique, le dépôt de garantie est versé une seule fois par l’ensemble des colocataires. Lorsqu’un colocataire quitte le logement avant la fin du bail, le bailleur n’est pas tenu de restituer sa part tant que le bail est en cours. La restitution se fait à la fin du bail, quand le dernier colocataire quitte les lieux. L’usage veut que le colocataire sortant récupère sa part auprès du colocataire entrant.

Changement de propriétaire

En cas de vente du logement en cours de bail, le nouveau propriétaire devient débiteur du dépôt de garantie, même s’il n’a pas reçu les fonds de l’ancien propriétaire. C’est au nouveau propriétaire de se retourner contre l’ancien pour récupérer la somme. Le locataire n’a pas à se soucier de ce transfert.

Décès du locataire

En cas de décès du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué aux héritiers dans les mêmes conditions et délais que pour un locataire vivant. Les héritiers doivent réaliser l’état des lieux de sortie et remettre les clés.

Dépôt de garantie et bail en ligne

La clause relative au dépôt de garantie est l’une des plus importantes du bail. Elle doit mentionner le montant exact, la date de versement, et les conditions de restitution. Un outil de gestion locative en ligne permet de s’assurer que cette clause est conforme au type de bail (vide, meublé ou mobilité).

Avec FairePlace, le montant du dépôt est automatiquement calculé et plafonné selon le type de bail choisi. Le suivi du versement et de la restitution est centralisé, ce qui réduit les risques de litige.

Questions fréquentes sur le dépôt de garantie