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Augmentation loyer 2026 : calcul IRL, clause, encadrement zone tendue

Mis à jour le 27 avril 2026

L'augmentation de loyer en France obéit à des règles strictes : en cours de bail, elle n'est possible qu'avec une clause d'indexation prévue au contrat et se calcule sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. À la relocation, l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne l'augmentation à l'IRL en zone tendue, sauf travaux ou loyer sous-évalué. Dans les 9 territoires soumis à l'encadrement loi ELAN, le loyer reste plafonné au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce guide détaille le cadre légal article 17-1 et 17-2, la formule de calcul, le délai de notification, l'encadrement zone tendue et les sanctions, avec un simulateur IRL gratuit pour vérifier toute révision.

10 min pour générer un bail conforme
10 mentions vérifiées automatiquement (décret 2015-587)
6 annexes incluses, DPE et diagnostics
0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire
Clause IRL obligatoire au bail pour réviser le loyer en cours de contrat Article 17-1 loi 89-462
12 mois pour notifier la révision, sinon perte de l'effet rétroactif Article 17-1, II loi 89-462
9 territoires soumis à l'encadrement des loyers en 2026 (loi ELAN, prolongée 3DS) Loi ELAN 2018 + 3DS 2022
15 000 € amende administrative maximale en zone d'encadrement (personne morale) Article L. 481-1 CCH

Augmentation de loyer : ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989

La révision du loyer est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit la quasi-totalité des baux d'habitation à titre de résidence principale (logement nu, meublé classique, bail mobilité, bail étudiant). Trois articles structurent le sujet : l'article 17-1 pour la révision en cours de bail, l'article 17-2 pour la relocation en zone tendue, et le dispositif d'encadrement des loyers issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022 jusqu'en 2026.

La logique est claire : un bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer pendant qu'un locataire occupe le logement. Il faut une clause d'indexation au contrat, un indice de référence (l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE) et une fenêtre temporelle limitée à 12 mois pour notifier la révision à la date anniversaire. Hors clause IRL, le loyer reste figé pour toute la durée du bail.

Les fenêtres d'évolution du loyer sont donc circonscrites à trois moments : la date anniversaire du bail (révision IRL en cours de bail), la conclusion d'un nouveau bail avec un nouveau locataire (relocation, plafonnée en zone tendue), la fixation initiale du loyer en zone d'encadrement (loi ELAN 9 territoires). Tout dépassement expose à un redressement civil ou administratif selon le territoire.

Le calcul de l'augmentation IRL en cours de bail

La formule légale

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. La formule est universelle : Nouveau loyer = Loyer initial hors charges × (IRL du nouveau trimestre / IRL du trimestre de référence). Le calcul porte exclusivement sur le loyer hors charges, jamais sur les provisions ni sur le loyer charges comprises.

Le trimestre de référence

C'est le trimestre IRL inscrit au bail comme point de comparaison pour toutes les révisions ultérieures. À défaut de mention expresse, c'est le dernier IRL publié à la date de signature qui sert de référence. Ce trimestre reste figé pour toute la durée du contrat : un bail signé avec un trimestre de référence T2 utilisera toujours l'IRL T2 de l'année de révision pour comparer, jamais un autre trimestre.

Exemple de calcul

Un bail signé avec un loyer initial de 800 € hors charges et un IRL de référence à 142,06 (T2 d'une année donnée). Un an plus tard, l'IRL du T2 de l'année suivante s'établit à 144,50. Le nouveau loyer est : 800 × (144,50 / 142,06) = 813,74 €, soit une augmentation de 13,74 € par mois (+1,72 %). Le bailleur applique 814 € (arrondi commercial) à compter de la date anniversaire et notifie le calcul détaillé au locataire.

Le délai de notification : 12 mois maximum

Le bailleur dispose de 12 mois à compter de la date anniversaire pour notifier la révision (article 17-1, II). Passé ce délai, la révision est réputée non manifestée pour l'année écoulée et perd son effet rétroactif : impossible de réclamer le rattrapage des mois passés. La notification se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, qui fixe une date de réception incontestable comme point de départ de la nouvelle mensualité.

Note sur les valeurs IRL

Les indices trimestriels évoluent à chaque publication INSEE. Pour éviter tout calcul erroné, vérifiez systématiquement les valeurs sur insee.fr ou via un simulateur synchronisé au moment exact du calcul. Le simulateur IRL FairePlace est mis à jour à chaque publication trimestrielle et fournit une lettre de notification prête à signer.

Procédure pas à pas : 5 étapes pour réviser un loyer

Voici la méthode complète pour appliquer une augmentation IRL en cours de bail, conforme à l'article 17-1. Chaque étape est documentée dans le simulateur FairePlace, qui automatise la formule et génère la lettre de notification au format PDF.

  1. Vérifier la clause d'indexation au bail

    Sans clause prévue au contrat, aucune révision n'est possible en cours de bail (article 17-1 alinéa 1). La clause précise l'indice retenu (toujours l'IRL pour un logement nu ou meublé en résidence principale) et le trimestre de référence.

  2. Identifier le trimestre IRL de référence

    Trimestre indiqué expressément au bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature qui sert de référence pour toutes les révisions ultérieures.

  3. Calculer le nouveau loyer avec la formule IRL

    Nouveau loyer = Loyer initial hors charges × (IRL nouveau trimestre / IRL trimestre de référence). Le calcul porte sur le loyer hors charges, jamais sur les provisions ni sur le loyer charges comprises.

  4. Notifier la révision au locataire (LRAR recommandée)

    La forme n'est pas imposée par la loi, mais la lettre recommandée avec accusé de réception fournit la date de réception, point de départ de la nouvelle mensualité. La notification reproduit le calcul (loyer initial, IRL référence, IRL appliqué, nouveau loyer).

  5. Appliquer le nouveau loyer à la date anniversaire

    La révision prend effet à la date anniversaire du bail. Le bailleur dispose de 12 mois pour notifier ; passé ce délai, la révision perd son effet rétroactif et ne peut plus être réclamée pour l'année écoulée.

Encadrement à la relocation en zone tendue (article 17-2)

L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne l'augmentation du loyer entre deux locataires successifs dans les communes situées en zone tendue (1 149+ communes définies par décret). À la relocation, le bailleur ne peut augmenter le loyer qu'à hauteur de la variation de l'IRL sur la période écoulée depuis la dernière révision opposable au précédent locataire. Cette règle vise à éviter le « roulement spéculatif » qui consisterait à libérer le logement pour fixer un nouveau loyer beaucoup plus élevé.

Les deux exceptions au plafond IRL

Travaux d'amélioration au moins égaux à un an de loyer. Si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration (isolation, rénovation énergétique, équipements neufs) dont le coût atteint au minimum un an du dernier loyer, l'augmentation peut être portée jusqu'à 50 % du coût annuel des travaux, en plus de la variation IRL. Les travaux d'entretien courant ou de remise en état ne sont pas éligibles.

Loyer manifestement sous-évalué. Si le loyer du précédent bail est très inférieur au loyer médian observé dans le voisinage pour des logements comparables, l'augmentation peut être portée à 50 % de l'écart au médian. La charge de la preuve incombe au bailleur, qui doit produire des références fiables (au moins 3 logements comparables sur la même commune ou le même secteur).

Comment vérifier qu'un logement est en zone tendue

La liste des 1 149+ communes est fixée par le décret n° 2013-392 et ses mises à jour. Vous pouvez consulter la vérification de zone tendue FairePlace en saisissant l'adresse du bien : l'outil indique en temps réel si la commune est en zone tendue (article 17-2) et si elle relève en outre de l'encadrement loi ELAN (9 territoires).

Encadrement des loyers loi ELAN : les 9 territoires en 2026

L'encadrement des loyers issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022 jusqu'en 2026, plafonne le loyer initial et tout nouveau bail dans les territoires expérimentaux à un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon la typologie (T1, T2...), l'époque de construction et le secteur géographique du logement.

  • Paris. Encadrement par arrêté préfectoral, loyers de référence par quartier et par typologie
  • Lille / Hellemmes / Lomme. Communes de Lille et communes associées, plafond fixé chaque année
  • Plaine Commune. 9 communes de Seine-Saint-Denis (Saint-Denis, Aubervilliers, La Courneuve...)
  • Est Ensemble. 9 communes de Seine-Saint-Denis (Bagnolet, Bondy, Montreuil, Pantin...)
  • Lyon-Villeurbanne. Communes de Lyon et de Villeurbanne, encadrement actif depuis 2021
  • Bordeaux. Ville de Bordeaux, encadrement actif depuis 2022
  • Montpellier. Ville de Montpellier, encadrement actif depuis 2022
  • Grenoble-Alpes. 28 communes de la métropole grenobloise, encadrement actif depuis 2025
  • Pays Basque. 24 communes de l'agglomération Pays Basque, encadrement actif depuis 2024

Complément de loyer : possible mais encadré

Un complément de loyer peut être facturé en plus du loyer de référence majoré pour des prestations exceptionnelles (mobilier haut de gamme, vue dégagée, grande terrasse, équipements rares), à condition d'être expressément justifié dans le bail. Le locataire dispose de 3 mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation. À défaut de justification probante, le complément est annulé et le trop-perçu restitué.

Sanctions du non-respect

Le préfet peut être saisi par le locataire ou par toute personne intéressée. La sanction est double : restitution du trop-perçu au locataire (depuis la signature du bail) et amende administrative jusqu'à 5 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale (article L. 481-1 du Code de la construction et de l'habitation). En cas de récidive, le plafond peut être doublé.

Trois régimes d'augmentation : le comparatif

Trois mécanismes distincts encadrent l'évolution du loyer selon le moment et la zone géographique. Voici la comparaison sur 6 critères clefs, pour identifier la règle applicable à votre situation.

Critère Révision en cours de bail Relocation zone tendue Encadrement loi ELAN
Texte applicable Article 17-1 loi 89-462 Article 17-2 loi 89-462 (zone tendue) Loi ELAN 2018 + 3DS 2022
Quand Date anniversaire du bail Entre deux locataires, en zone tendue Toute relocation et tout nouveau bail en zone d'encadrement
Plafond Variation IRL sur 12 mois Variation IRL maximum (sauf travaux ou loyer sous-évalué) Loyer de référence majoré par arrêté préfectoral
Conditions Clause d'indexation au bail obligatoire Logement situé en zone tendue (1 149+ communes) Logement dans un des 9 territoires concernés
Recours du locataire Saisine du juge si erreur de calcul Saisine commission départementale de conciliation Saisine du préfet, restitution + amende
Sanction Pas d'effet rétroactif au-delà de 12 mois Loyer ramené à l'IRL applicable Amende jusqu'à 5 000 € (PP) ou 15 000 € (PM) + restitution

Comment articuler les trois. Les régimes se cumulent quand le logement les déclenche simultanément. Un appartement à Paris (zone d'encadrement loi ELAN, donc également zone tendue article 17-2) sera soumis : à la révision IRL en cours de bail si clause au contrat (article 17-1), au plafonnement IRL à la relocation (article 17-2) et au loyer de référence majoré loi ELAN. La règle la plus restrictive prime.

Cas particuliers de l'augmentation de loyer

Travaux d'amélioration en cours de bail

Des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur peuvent justifier une augmentation supplémentaire à l'IRL si une clause expresse de majoration pour travaux est prévue au bail, ou si un avenant signé par le locataire entérine la majoration. Sont seuls éligibles les travaux d'amélioration (isolation, rénovation énergétique, équipements neufs ajoutés au logement) ; les travaux d'entretien courant ou de remise en état n'ouvrent aucun droit à majoration. Le coût des travaux et la part de majoration doivent être documentés et notifiés au locataire.

Sortie d'une période de plafonnement temporaire

La loi du 7 avril 2022 (loi pouvoir d'achat) avait plafonné la variation IRL à +3,5 % du 15 octobre 2022 au 30 juin 2023, mesure prolongée puis lissée par la loi de finances 2024 jusqu'au 31 mars 2024. Depuis cette date, le calcul IRL a repris sa trajectoire standard (variation 12 mois sur la base de l'évolution des prix à la consommation). Pour les baux dont le trimestre de référence chevauchait cette période, le rattrapage ne peut s'effectuer rétroactivement : c'est la valeur IRL effectivement publiée pour le trimestre concerné qui sert de base, plafonnée le cas échéant.

Hors zone tendue : fixation libre à la relocation

Hors des 1 149+ communes en zone tendue, aucun encadrement à la relocation : le bailleur fixe librement le nouveau loyer entre deux locataires. En cours de bail, seul le mécanisme IRL s'applique, conditionné à la clause d'indexation au contrat. C'est la situation de la majorité des communes françaises (zones rurales, communes moyennes hors métropoles).

Bail meublé et bail mobilité

Tous les baux d'habitation à titre de résidence principale relèvent des mêmes règles : bail vide (3 ans), bail meublé classique (1 an), bail mobilité (1 à 10 mois), bail étudiant 9 mois. La courte durée du bail mobilité rend la révision IRL marginale (elle ne peut intervenir qu'à la date anniversaire si elle se situe dans la fourchette du contrat). La logique est identique : clause d'indexation au bail, trimestre de référence, formule IRL.

Historique récent du plafonnement IRL et perspectives 2026

L'IRL a connu plusieurs périodes de plafonnement temporaire. Ces mesures, votées en réponse à l'inflation, modifient ponctuellement la formule standard et doivent être prises en compte au moment du calcul.

Loi du 7 avril 2022 (loi pouvoir d'achat)

Cette loi a plafonné la variation IRL à +3,5 % du 15 octobre 2022 au 30 juin 2023. Pour les baux dont la révision intervenait pendant cette période, l'augmentation effective a été limitée à 3,5 % même si la variation IRL calculée dépassait ce seuil. La mesure visait à protéger le pouvoir d'achat des locataires sans figer totalement la révision.

Loi de finances 2024 (28 décembre 2023)

Le plafonnement a été prolongé puis lissé jusqu'au 31 mars 2024, avec un retour progressif à la trajectoire standard. Selon les publications trimestrielles, la variation effective s'est située entre environ +3,0 % et +3,5 % sur cette période.

2024-2026 : retour au calcul IRL standard

Depuis le 1er avril 2024, le calcul IRL a repris sa forme classique : variation 12 mois sur la base de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sans plafonnement spécifique. Vérifiez toutefois les publications INSEE et les éventuelles mesures législatives ponctuelles avant chaque révision : un nouveau dispositif de plafonnement pourrait être adopté en cas de poussée inflationniste.

Bonne pratique. Conservez systématiquement la trace de la valeur IRL utilisée et de la date de publication INSEE pour chaque révision. En cas de litige ultérieur, c'est la valeur effectivement publiée pour le trimestre concerné qui fait foi, plafonnement éventuel inclus. Le simulateur IRL FairePlace archive automatiquement le calcul, le plafond appliqué et la lettre de notification.

Augmenter le loyer avec FairePlace

FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité en France par Thinkylab (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Calcul IRL en temps réel à chaque date anniversaire de bail, génération automatique de la lettre de notification, vérification encadrement zone tendue et zones loi ELAN : tout est intégré.

  1. Importer le bail dans FairePlace

    L'application lit la clause d'indexation, le trimestre IRL de référence et la date anniversaire. Si la clause manque, FairePlace bloque la révision et signale le défaut juridique au bailleur.

  2. Vérification automatique zone tendue / encadrement

    L'adresse du bien est croisée avec les 1 149+ communes en zone tendue (article 17-2) et les 9 territoires loi ELAN. Le bailleur sait immédiatement si le bien relève d'un encadrement et quel plafond s'applique à la prochaine relocation.

  3. Calcul IRL synchronisé INSEE

    FairePlace récupère automatiquement la valeur IRL du nouveau trimestre publiée par l'INSEE dès sa parution officielle. Le calcul est instantané, le nouveau loyer arrondi au centime conformément à la doctrine.

  4. Lettre de notification générée automatiquement

    Le PDF de notification reproduit le calcul détaillé (loyer initial, IRL référence, IRL appliqué, formule, nouveau loyer, date d'effet) et peut être signé électroniquement avec une signature avancée eIDAS au format PAdES-B-LT, certifiée Certinomis.

  5. Alerte 12 mois avant la perte d'effet rétroactif

    FairePlace vous notifie 11 mois après la date anniversaire si la révision n'a pas encore été notifiée, pour éviter la perte de l'effet rétroactif. Le rattrapage est alors préparé en un clic.

Augmentation de loyer : ce qu'il faut retenir. Révision en cours de bail conditionnée à une clause d'indexation au contrat (article 17-1). Calcul IRL : Nouveau loyer = Loyer initial × IRL nouveau trimestre / IRL trimestre référence. Notification dans les 12 mois sinon perte de l'effet rétroactif. À la relocation en zone tendue (article 17-2) : plafond IRL sauf travaux ou loyer sous-évalué. Dans les 9 territoires loi ELAN (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble) : loyer plafonné au loyer de référence majoré, sanction administrative jusqu'à 5 000 € (PP) ou 15 000 € (PM). Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, simulateur IRL et lettres de notification illimités. Tous les prix sont indiqués TTC.

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Questions fréquentes sur l'augmentation de loyer

Comment calculer l'augmentation de loyer avec l'IRL ?

La formule légale est la suivante : Nouveau loyer = Loyer initial hors charges × (IRL du nouveau trimestre / IRL du trimestre de référence du bail). Le trimestre de référence est celui inscrit au bail ; à défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature. Le calcul s'effectue à la date anniversaire du bail, sur le loyer hors charges. Exemple : un loyer initial de 800 € avec un IRL de référence à 142,06 et un IRL nouveau trimestre à 144,50 donne 800 × (144,50 / 142,06) = 813,74 €, soit une révision de 13,74 € par mois (+1,72 %). Les indices trimestriels publiés par l'INSEE sont disponibles sur insee.fr ou la fiche service-public.fr.

Quel IRL utiliser en 2026 ?

Utilisez les valeurs publiées par l'INSEE pour le trimestre comparable à celui de votre trimestre de référence inscrit au bail (T1, T2, T3 ou T4). Les indices trimestriels sont publiés en milieu de trimestre suivant (un IRL T4 N est publié vers mi-janvier N+1). Vérifiez toujours l'indice à jour sur insee.fr au moment du calcul plutôt que de vous fier à un chiffre ancien : les corrections statistiques sont rares mais possibles. Si vous utilisez un simulateur, assurez-vous qu'il soit synchronisé avec les dernières publications INSEE.

Combien peut-on augmenter le loyer en zone tendue ?

En cours de bail, l'augmentation reste plafonnée à la variation de l'IRL si une clause d'indexation est prévue au contrat (article 17-1). À la relocation entre deux locataires, l'article 17-2 limite l'augmentation à la variation de l'IRL pour les logements situés dans une commune en zone tendue (1 149+ communes en 2026). Deux exceptions permettent un dépassement : si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration au moins égaux à un an de loyer (jusqu'à 50 % d'augmentation maximum), ou si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au médian de la zone (l'augmentation est alors limitée à 50 % de l'écart, et la preuve incombe au bailleur).

Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail sans clause d'indexation ?

Non. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne la révision en cours de bail à la présence d'une clause d'indexation expressément prévue au contrat. Sans cette clause, le loyer reste figé pour toute la durée du bail (3 ans en bail vide, 1 an en meublé classique, 1 à 10 mois en bail mobilité), et seule la conclusion d'un nouveau bail à l'issue du contrat permet de revaloriser. Une clause manquante au moment de la signature ne peut pas être rajoutée par avenant en cours de bail sans l'accord exprès du locataire.

Quel délai pour notifier l'augmentation de loyer au locataire ?

Le bailleur dispose de 12 mois à compter de la date anniversaire du bail pour notifier la révision IRL au locataire (article 17-1, II). Au-delà, la révision est réputée non manifestée pour l'année écoulée et perd son effet rétroactif : le bailleur ne peut plus réclamer le rattrapage des mois passés. La notification se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, qui fixe une date de réception incontestable, point de départ de la nouvelle mensualité.

Augmentation de loyer en zone d'encadrement : quelles règles ?

Dans les 9 territoires soumis à l'encadrement des loyers en 2026 (Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes, Pays Basque), le loyer initial et tout nouveau bail sont plafonnés au loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon la typologie, l'époque de construction et le secteur. La révision en cours de bail reste possible dans la limite de l'IRL si une clause d'indexation est prévue. Un complément de loyer peut être facturé pour des prestations exceptionnelles (mobilier haut de gamme, vue, terrasse), à condition d'être justifié au bail. Sanction : restitution du trop-perçu et amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

Que faire si le locataire conteste l'augmentation de loyer ?

Le locataire peut contester pour erreur de calcul, absence de clause au bail, dépassement du plafond IRL ou non-respect du plafond d'encadrement le cas échéant. Première étape : un échange écrit avec calcul détaillé (loyer initial, IRL de référence, IRL appliqué, formule, nouveau loyer). En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation (CDC) est saisie gratuitement par l'une ou l'autre partie ; en zone d'encadrement, le préfet peut être saisi en parallèle. Le juge des contentieux de la protection statue en dernier recours, avec prescription triennale (article 7-1 loi 89-462).

Augmentation de loyer pour travaux : à quelles conditions ?

En cours de bail, des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur peuvent justifier une augmentation supplémentaire à l'IRL si une clause expresse de majoration pour travaux est prévue au bail, ou si un avenant signé par le locataire entérine la majoration. À la relocation en zone tendue (article 17-2), des travaux d'amélioration au moins égaux à un an de loyer permettent une augmentation maximale de 50 % du coût annuel des travaux, en plus de la variation IRL. Sont seuls éligibles les travaux d'amélioration (isolation, rénovation énergétique, équipements neufs) ; les travaux d'entretien courant ou de remise en état n'ouvrent aucun droit à majoration.

Augmentation à la relocation : combien maximum ?

Hors zone tendue, le loyer est fixé librement entre deux locataires : aucun encadrement ne s'applique. En zone tendue (article 17-2), l'augmentation par rapport au loyer du précédent locataire est plafonnée à la variation de l'IRL sur la période, sauf travaux d'amélioration au moins égaux à un an de loyer (jusqu'à 50 % du coût des travaux ramené à l'année) ou loyer manifestement sous-évalué (50 % de l'écart au loyer médian de la zone, preuve à charge du bailleur). En zone d'encadrement (9 territoires loi ELAN), s'ajoute le plafonnement au loyer de référence majoré, qui prime sur les autres règles si plus restrictif.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources publiques officielles. Pour aller plus loin :

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