Dépôt de garantie : plafond, délai, bordereau PDF gratuit

Plafond légal selon le type de bail

Le montant du dépôt de garantie exigible à la signature du bail est strictement plafonné par la loi. Trois cas, trois plafonds :

• Bail vide (résidence principale) : 1 mois de loyer hors charges maximum. Art. 22 Loi 89-462.
• Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum. Art. 25-6 Loi 89-462.
• Bail mobilité : aucun dépôt n'est autorisé. Art. 25-14 Loi 89-462, issu de la Loi Elan 2018.

Exiger un dépôt supérieur au plafond expose le bailleur à une restitution forcée de l'excédent, avec les intérêts légaux. Le locataire peut demander remboursement à tout moment, y compris pendant le bail.

Un exemple de bordereau de restitution conforme

Voici à quoi ressemble le PDF généré par le tool. Le bordereau respecte les mentions de l'Art. 22 Loi 89-462 : identité complète des parties, logement concerné, dépôt collecté avec date de versement, détail des retenues avec justifications, pénalité de retard éventuelle, net à restituer, délai légal au jour près, mode de restitution (virement, chèque, espèces), lieu et signature du bailleur, mentions légales en pied.

Délai de restitution : 1 ou 2 mois ?

Le dépôt doit être restitué dans un délai qui dépend uniquement de la conformité de l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée :

• EDL sortie conforme à l'EDL entrée : restitution dans 1 mois suivant la remise des clefs.
• EDL sortie non conforme (dégradations constatées) : restitution dans 2 mois suivant la remise des clefs, justificatifs à l'appui (devis, factures, photos).

Le point de départ du délai est la date de remise des clefs, pas la date de fin de bail. Si la remise intervient en retard côté locataire, le délai court à partir de la remise effective.

Retenues autorisées sur le dépôt

Le bailleur peut déduire du dépôt toute somme dûment justifiée par le locataire. Seules quatre catégories de retenues sont reconnues :

1. Loyers et charges impayés : montant exact dû, justifié par les quittances manquantes ou les relances.
2. Dégradations : différentielle entre l'EDL entrée et l'EDL sortie, valorisée par devis ou factures de remise en état.
3. Provisions de charges de copropriété : plafond légal de 20 % du dépôt pour attendre l'approbation annuelle des comptes par le syndic. La régularisation se fait dans le mois qui suit.
4. Travaux à la charge du locataire : petits entretiens non effectués (joints, remplacement d'ampoules, nettoyage VMC…).

Toute retenue doit être détaillée, justifiée et communiquée au locataire sur un bordereau de restitution. À défaut, elle est contestable devant le tribunal de proximité.

Pénalités de retard : 10 % par mois

Passé le délai légal (1 ou 2 mois), chaque mois de retard entamé par le bailleur entraîne une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges, versée au locataire au titre de dommages et intérêts forfaitaires. Pas de mise en demeure nécessaire, pas de décision de justice : la majoration court de plein droit dès le jour de retard.

Sur un loyer de 750 € HC, un retard de 3 mois correspond à 225 € de pénalité, auxquels s'ajoute le dépôt lui-même à restituer. Ce mécanisme rend la restitution tardive particulièrement coûteuse pour le bailleur.

En cas de désaccord sur la restitution

Quand le locataire conteste le montant retenu, la voie amiable reste prioritaire :

1. Demande écrite au bailleur, LRAR, avec contestation des retenues et justificatifs.
2. Conciliation gratuite devant un conciliateur de justice (obligatoire depuis 2020 pour les litiges inférieurs à 5 000 €).
3. Saisine du tribunal de proximité si la conciliation échoue, avec les pièces au dossier (bail, EDL, courriers, devis, factures).

Le juge peut ordonner la restitution intégrale, partielle, et condamner le bailleur aux intérêts de retard majorés ainsi qu'aux frais.