Dépôt de garantie : plafond, délai, bordereau PDF gratuit

Plafond légal selon le type de bail

Le montant du dépôt de garantie exigible à la signature du bail est strictement plafonné par la loi. Trois cas, trois plafonds :

• Bail vide (résidence principale) : 1 mois de loyer hors charges maximum. Art. 22 Loi 89-462.
• Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum. Art. 25-6 Loi 89-462.
• Bail mobilité : aucun dépôt n'est autorisé. Art. 25-17 Loi 89-462, issu de la Loi Elan 2018.

Exiger un dépôt supérieur au plafond expose le bailleur à une restitution forcée de l'excédent, avec les intérêts légaux. Le locataire peut demander remboursement à tout moment, y compris pendant le bail.

Un exemple de bordereau de restitution conforme

Voici un bordereau produit par l'outil, avec des données fictives. L'article 22 de la loi 89-462 n'impose pas de forme au bordereau : celui-ci reprend ce qui permet au locataire de vérifier la restitution. Identité des parties, logement concerné, dépôt versé avec sa date, détail des retenues avec leurs justificatifs, majoration de retard éventuelle, somme à restituer, délai légal au jour près, mode de restitution (virement, chèque, espèces), lieu et signature du bailleur, rappel de l'article 22 en pied.

Délai de restitution : 1 ou 2 mois ?

Le dépôt doit être restitué dans un délai qui dépend uniquement de la conformité de l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée :

• EDL sortie conforme à l'EDL entrée : restitution dans 1 mois suivant la remise des clés.
• EDL sortie non conforme (dégradations constatées) : restitution dans 2 mois suivant la remise des clés, justificatifs à l'appui (devis, factures, photos).

Le point de départ du délai est la date de remise des clés, pas la date de fin de bail. Si la remise intervient en retard côté locataire, le délai court à partir de la remise effective.

Retenues autorisées sur le dépôt

Le bailleur peut déduire du dépôt toute somme dûment justifiée par le locataire. Seules quatre catégories de retenues sont reconnues :

1. Loyers et charges impayés : montant exact dû, justifié par les quittances manquantes ou les relances.
2. Dégradations : différentielle entre l'EDL entrée et l'EDL sortie, valorisée par devis ou factures de remise en état.
3. Provision pour charges, en immeuble collectif (copropriété ou non) : 20 % du dépôt au plus, conservés jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive de ces comptes.
4. Travaux à la charge du locataire : petits entretiens non effectués (joints, remplacement d'ampoules, nettoyage VMC…).

Toute retenue doit être détaillée, justifiée et communiquée au locataire sur un bordereau de restitution. À défaut, elle est contestable devant le tribunal de proximité.

Pénalités de retard : 10 % par mois

Passé le délai légal (1 ou 2 mois), le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard (Art. 22 Loi 89-462). Le texte prévoit une seule exception : la majoration n'est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile.

Sur un loyer de 750 € HC, trois périodes mensuelles commencées en retard représentent 225 € de majoration, en plus du dépôt lui-même à restituer. Ce mécanisme rend la restitution tardive particulièrement coûteuse pour le bailleur.

En cas de désaccord sur la restitution

Quand le locataire conteste le montant retenu, la voie amiable reste prioritaire :

1. Demande écrite au bailleur, LRAR, avec contestation des retenues et justificatifs.
2. Conciliation gratuite devant un conciliateur de justice (obligatoire depuis 2020 pour les litiges inférieurs à 5 000 €).
3. Saisine du tribunal de proximité si la conciliation échoue, avec les pièces au dossier (bail, EDL, courriers, devis, factures).

Le juge peut ordonner la restitution intégrale, partielle, et condamner le bailleur aux intérêts de retard majorés ainsi qu'aux frais.