Charges locatives 2026 : Liste, calcul et régularisation
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ? Comment calculer les provisions et procéder à la régularisation annuelle ? Guide complet avec la liste du décret 87-713.
- Liste exhaustive du décret 87-713 (8 catégories)
- Provisions, forfait et régularisation annuelle expliqués
- Conforme Loi Alur. Quittances détaillées avec FairePlace
- 75 % Part moyenne des charges de copropriété récupérables sur le locataire via le décret 87-713.
- 25-30 % Part moyenne des charges dans le coût total du logement pour le locataire.
- 12 mois Périodicité maximale entre deux régularisations. Obligation légale pour les baux à provisions.
- 3 ans Délai de prescription. Au-delà, le bailleur ne peut plus réclamer les arriérés de charges.
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Qu'est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont les dépenses engagées par le propriétaire pour le logement et ses parties communes, qu'il peut légalement répercuter sur le locataire. Elles couvrent principalement les frais liés aux services collectifs, à l'entretien courant et aux taxes locatives.
Le cadre juridique est défini par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui liste exhaustivement les charges que le bailleur peut récupérer. Toute charge non mentionnée dans ce décret reste à la charge exclusive du propriétaire. Cette liste est limitative : le bailleur ne peut pas y ajouter de postes de dépenses par une clause du bail.
Il ne faut pas confondre les charges locatives avec le loyer. Le loyer est la contrepartie de la jouissance du logement, tandis que les charges correspondent à des dépenses réelles et justifiées. Le bailleur doit pouvoir fournir les justificatifs au locataire sur simple demande.
Liste complète des charges récupérables (décret 87-713)
Le décret 87-713 organise les charges récupérables en huit catégories principales. Voici le détail de chaque catégorie avec les postes de dépenses autorisés.
| Catégorie | Exemples de charges récupérables |
|---|---|
| Ascenseurs et monte-charge | Électricité, entretien courant, menues réparations (pièces d'usure), contrat d'entretien, inspection |
| Eau froide, eau chaude, chauffage | Consommation d'eau, entretien compteurs, produits de traitement, combustible chauffage collectif, entretien chaudière collective, ramonage |
| Installations individuelles | Entretien chauffe-eau, robinetterie, remplacement joints, entretien compteurs individuels |
| Parties communes intérieures | Électricité, fournitures d'entretien (balais, ampoules), entretien minuteries, nettoyage, tapis, désinsectisation |
| Espaces extérieurs | Entretien voies de circulation, aires de stationnement, espaces verts (taille, arrosage), aires de jeux |
| Hygiène | Fournitures consommables (sacs poubelles, produits d'hygiène), entretien des vide-ordures, dératisation |
| Équipements divers | Ventilation mécanique, interphones, digicode, antenne collective, protection incendie (extincteurs) |
| Taxes et redevances | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), redevance d'assainissement, balayage |
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable dans sa totalité, déduction faite de la part correspondant aux frais de gestion retenus par l'administration fiscale (8 % en général). Le bailleur ne peut récupérer que le montant net.
Provisions sur charges vs forfait de charges
Il existe deux modes de gestion des charges locatives, selon le type de bail.
Provisions sur charges
Le locataire verse chaque mois un montant provisionnel en plus du loyer. Ce montant est estimé sur la base des charges réelles de l'année précédente. Une régularisation annuelle est obligatoire : le bailleur compare les provisions versées aux charges réelles et rembourse le trop-perçu ou demande un complément.
Forfait de charges
Pour les baux meublés, le bailleur peut opter pour un forfait de charges. Le locataire paie un montant fixe chaque mois, sans régularisation annuelle. Le forfait doit être évalué de manière réaliste au regard des charges réelles. Il n'est pas révisable en cours de bail.
Les provisions nécessitent une comptabilité précise et une régularisation annuelle (obligation légale). Le forfait simplifie la gestion mais ne permet pas d'ajuster le montant si les charges augmentent. En colocation avec bail individuel, le forfait est obligatoire. Le montant des provisions est souvent revu lors de la révision annuelle du loyer via l'IRL.
Régularisation annuelle des charges : procédure complète
La régularisation des charges est une obligation légale pour les baux à provisions sur charges. Le bailleur doit comparer le total des provisions encaissées avec le total des charges réelles de l'exercice.
Rassemblez les justificatifs
Collectez toutes les factures, relevés de charges de copropriété, avis d'imposition (TEOM), relevés de compteurs. Conservez-les pendant 3 ans minimum.
Calculez les charges réelles
Totalisez les charges récupérables pour l'exercice concerné. Excluez les charges non récupérables (grosses réparations, honoraires syndic, etc.).
Comparez avec les provisions versées
Additionnez les provisions mensuelles encaissées sur la période. Calculez la différence : charges réelles moins provisions versées.
Envoyez le décompte au locataire
Adressez un décompte détaillé par nature de charges, au moins 1 mois avant la date d'exigibilité du solde. Le locataire a le droit de consulter les justificatifs pendant 6 mois.
Procédez à l'ajustement
Si les charges réelles dépassent les provisions : demandez le complément. Si les provisions dépassent les charges : remboursez le trop-perçu, en général par déduction sur le prochain loyer.
La régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Le délai de prescription est de 3 ans : au-delà, le bailleur ne peut plus réclamer les arriérés de charges au locataire. Si la régularisation intervient plus d'un an après l'exigibilité, le locataire peut demander un étalement du paiement sur 12 mois.
Régularisation des charges après le départ du locataire
Lorsque le locataire quitte le logement avant la régularisation annuelle, le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie en provision sur les charges, en attendant l'arrêté des comptes de copropriété (Art. 22 Loi 89-462).
Le solde du dépôt de garantie (les 80 % restants) doit être restitué dans le délai légal : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de dégradations. La retenue de 20 % est restituée dans le mois qui suit l'approbation des comptes de copropriété.
Si le bailleur ne régularise pas les charges dans les 3 ans suivant le départ, la prescription s'applique et le locataire ne peut plus se voir réclamer de complément. En pratique, il est conseillé de régulariser au plus vite pour éviter les litiges.
Charges non récupérables : ce qui reste à la charge du propriétaire
Certaines dépenses liées à l'immeuble ou au logement ne sont pas récupérables sur le locataire, même si elles figurent dans les charges de copropriété. Le propriétaire doit les supporter seul :
- Grosses réparations : (article 606 du Code civil) : toiture, ravalement, remplacement d'ascenseur, réfection de la plomberie générale
- Honoraires du syndic : les frais de gestion du syndic ne sont pas récupérables
- Assurance PNO : l'assurance de l'immeuble prise par le propriétaire
- Frais de procédure : honoraires d'avocat, frais de contentieux
- Travaux d'amélioration : mise aux normes, isolation, remplacement de fenêtres
- Taxe foncière : sauf la TEOM qui en est extraite et reste récupérable
- Fonds de travaux : les provisions au fonds de travaux obligatoire (loi Alur) ne sont pas récupérables
- Frais de gestion locative : si vous passez par une agence, les honoraires sont à votre charge
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FairePlace intègre la gestion des charges locatives directement dans le bail et le suivi des loyers. Provisions, quittances, régularisation : tout est centralisé.
Provisions intégrées au bail
Les provisions pour charges sont définies dans le bail conforme Loi Alur. Le montant apparait sur chaque quittance, séparé du loyer. Calcul basé sur les charges réelles.
Voir la génération de bailQuittances détaillées
Chaque quittance mentionne le loyer, les provisions pour charges et le total. PDF/A archivé pour preuve légale. Envoi automatique au locataire chaque mois.
Voir les quittancesSuivi des encaissements
Suivez les paiements mois par mois. Visualisez le total des provisions encaissées sur l'exercice en un clic. Régularisation facilitée.
Découvrir FairePlaceQuestions fréquentes sur les charges locatives
Quelle est la liste exacte des charges récupérables ?
La liste est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle comprend 8 catégories : ascenseurs, eau/chauffage, installations individuelles, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, taxes (TEOM). Toute charge hors de cette liste n’est pas récupérable.
Le bailleur peut-il augmenter les provisions en cours de bail ?
Oui, mais uniquement après une régularisation annuelle qui montre que les provisions sont insuffisantes. Le bailleur doit justifier l’augmentation par les charges réelles constatées. Le locataire peut contester si l’augmentation est disproportionnée.
Que se passe-t-il si le bailleur ne régularise pas les charges ?
La régularisation reste due. Le bailleur conserve le droit de régulariser tant que le délai de prescription de 3 ans n’est pas atteint. Cependant, si la régularisation intervient plus d’un an après, le locataire peut demander un étalement du paiement sur 12 mois.
Le locataire peut-il demander les justificatifs de charges ?
Oui. Le locataire a le droit de consulter les justificatifs de charges pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte de régularisation. Le bailleur doit lui permettre de les consulter (sur place ou par envoi de copies).
La TEOM est-elle récupérable en totalité ?
Oui, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable. Le bailleur doit déduire les frais de gestion retenus par l’administration fiscale (environ 8%) et ne récupérer que le montant net effectivement payé.
Peut-on mettre un forfait de charges en bail vide ?
Non. En bail vide, seules les provisions sur charges avec régularisation annuelle sont autorisées. Le forfait de charges n’est possible qu’en bail meublé et en colocation avec bail individuel.
Comment calculer le montant des provisions ?
Basez-vous sur les charges réelles de l’année précédente (relevé de copropriété ou factures). Divisez le total annuel par 12 pour obtenir la provision mensuelle. Pour un premier bail, estimez sur la base du budget prévisionnel de copropriété.
Les charges de copropriété sont-elles toutes récupérables ?
Non. Les charges de copropriété comprennent des postes récupérables (entretien, eau, ascenseur) et non récupérables (honoraires syndic, fonds de travaux, grosses réparations). Il faut trier poste par poste.
Quelles sont les charges locatives à la charge du locataire ?
Les charges locatives à la charge du locataire sont listées par le décret 87-713 : entretien des parties communes, eau froide et chaude, chauffage collectif, ascenseur, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), entretien des équipements collectifs. Toute charge hors de cette liste reste à la charge du propriétaire.
Quelles charges ne sont pas imputables au locataire ?
Les grosses réparations (toiture, ravalement, remplacement d'ascenseur), les honoraires du syndic de copropriété, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les travaux d'amélioration, la taxe foncière (hors TEOM), le fonds de travaux obligatoire et les frais de gestion locative ne sont pas récupérables sur le locataire.
Quand se fait la régularisation des charges locatives ?
La régularisation des charges doit intervenir au moins une fois par an (Art. 23 Loi 89-462). Le bailleur compare les provisions versées aux charges réelles et envoie un décompte détaillé au locataire au moins 1 mois avant l'exigibilité du solde. Le délai de prescription est de 3 ans.
Comment calculer le montant des provisions sur charges ?
Basez-vous sur les charges réelles de l'année précédente (relevé de copropriété ou factures). Divisez le total annuel des charges récupérables par 12 pour obtenir la provision mensuelle. Pour un premier bail sans historique, estimez sur la base du budget prévisionnel de copropriété.
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