Charges locatives 2026 : liste, calcul et régularisation

Les charges récupérables sont listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes (nettoyage, ampoules, électricité commune), eau froide et eau chaude, chauffage collectif, ascenseur (consommation et entretien courant), espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), entretien des équipements collectifs (interphone, ventilation mécanique). Cette liste est limitative et d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y ajouter de postes.

Ne sont pas récupérables sur le locataire : les grosses réparations (toiture, ravalement, remplacement de chaudière ou d'ascenseur), les honoraires du syndic de copropriété, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les travaux d'amélioration, la taxe foncière (hors TEOM), le fonds de travaux obligatoire (loi ALUR puis ELAN) et les frais de gestion locative. Toute charge hors du décret 87-713 reste au bailleur.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins une fois par an. Le bailleur compare les provisions encaissées aux charges réelles, puis envoie un décompte détaillé par nature au locataire au moins un mois avant l'exigibilité du solde. Les pièces justificatives (relevé de copropriété, factures, avis TEOM) doivent être tenues à disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.

La provision mensuelle se base sur les charges récupérables réelles de l'exercice précédent (relevé de copropriété ou factures). Total annuel des charges récupérables ÷ 12 = provision mensuelle. Pour un premier bail sans historique, l'estimation s'appuie sur le budget prévisionnel de copropriété. La provision n'est pas un forfait : elle doit refléter une dépense réelle attendue, sans surévaluation.

Si les provisions encaissées dépassent les charges réelles de l'exercice, le bailleur restitue le trop-perçu au locataire. En pratique, le remboursement se fait soit par déduction sur le loyer suivant, soit par virement bancaire. Le décompte doit faire apparaître clairement la position créditrice du locataire. Cette restitution est un droit du locataire, jamais une faveur du bailleur.

Le délai de prescription est de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la Loi Alur). Il court du jour où chacun a connu ou aurait dû connaître le montant définitif des charges : pour le locataire qui réclame un trop-perçu, c'est le jour de la régularisation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2021, n° 20-11.707). Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit l'année d'exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le complément par douzièmes (article 23).

Pendant 6 mois après l'envoi du décompte, les pièces justificatives (factures, relevé de copropriété, contrats d'entretien, avis TEOM) sont tenues à la disposition du locataire dans des conditions normales (article 23 de la loi de 1989). En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation (CDC, article 20 de la loi du 6 juillet 1989) peut être saisie gratuitement : elle cherche à concilier les parties et rend un avis. À défaut d'accord, le litige se porte devant le juge des contentieux de la protection.

Oui. En copropriété, le syndic transmet chaque année au copropriétaire bailleur le relevé individuel des charges, ventilées par nature. Ce relevé sert de base à la régularisation auprès du locataire. Le bailleur peut aussi demander les factures détaillées sous-jacentes pour répondre à une demande de consultation du locataire. Le syndic est tenu de les conserver pendant 10 ans.

En copropriété, les charges récupérables se calculent à partir du relevé annuel du syndic, ventilé par nature et par lot. En location d'une maison individuelle ou d'un logement hors copropriété, le bailleur calcule directement à partir de ses propres factures (eau, chauffage, entretien). Dans les deux cas, le décret 87-713 fixe la liste exhaustive : la nature du logement n'élargit jamais le champ des charges récupérables.