Bail meublé ou vide en 2026 ? Comparatif fiscal LMNP
Louer meublé ou vide est l'une des décisions structurantes pour un bailleur : elle conditionne la durée du bail, le dépôt de garantie, la fiscalité et la rentabilité nette. Le bail vide offre stabilité (3 ans) et fiscalité des revenus fonciers (abattement micro-foncier 30 %). Le bail meublé offre flexibilité (1 an), un loyer généralement supérieur de 10 à 30 % selon les observatoires locaux des loyers et le statut LMNP avec amortissement (abattement micro-BIC 50 %). Ce guide compare les deux régimes sur 11 critères, détaille la fiscalité LMNP vs revenus fonciers, liste les 11 meubles obligatoires du décret n° 2015-981 et propose une grille de décision selon votre profil de bailleur.
Bail vide et bail meublé : les fondamentaux
Le bail d'habitation en France est régi par la loi du 6 juillet 1989 (loi 89-462) modifiée par la Loi Alur du 24 mars 2014. Cette loi distingue deux régimes principaux : le bail de location vide (logement non meublé) et le bail de location meublée. Chaque régime a ses propres règles en matière de durée, dépôt de garantie, préavis, fiscalité et obligations du bailleur.
Le bail vide est le régime historique, conçu pour la résidence principale longue durée. Le bail meublé, longtemps marginal, s'est imposé comme l'outil de prédilection des bailleurs investisseurs grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et à son régime fiscal avantageux. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé les 11 éléments de mobilier obligatoires en location meublée, mettant fin à l'ambiguïté sur le seuil minimum.
Tableau comparatif location meublée et vide (11 critères)
Comparaison sur 11 critères structurants pour décider entre louer meublé ou vide : durée, préavis, dépôt, fiscalité, mobilier, diagnostics. Toutes les valeurs sont à jour des dernières évolutions 2025-2026 (loi de finances 2025, décret 2015-981, encadrement 9 territoires).
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans pour SCI ou personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant, sans tacite reconduction) |
| Renouvellement | Tacite reconduction tous les 3 ans | Tacite reconduction tous les 1 an |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers) | 1 mois quelle que soit la zone |
| Préavis bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Loyer | Généralement plus bas | Observation marché : généralement supérieur de 10 à 30 % selon zone, type de bien et qualité du mobilier (source : observatoires locaux des loyers, OLL) |
| Charges locatives | Provisions avec régularisation annuelle obligatoire | Provisions ou forfait (forfait non régularisable) |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel) | BIC (micro-BIC ou réel LMNP) |
| Abattement forfaitaire | 30 % en micro-foncier (si revenus ≤ 15 000 €/an) | 50 % en micro-BIC (si revenus ≤ 77 700 €/an) |
| Mobilier | Non fourni par le bailleur | 11 éléments obligatoires (décret n° 2015-981) |
| Diagnostics | DPE, ERP, plomb, bruit, électricité, gaz | Identiques + inventaire détaillé du mobilier |
Durée du bail et renouvellement
Bail vide : 3 ans minimum
Le bail vide est conclu pour une durée minimale de 3 ans entre une personne physique et un locataire (6 ans si le bailleur est une personne morale, type SCI). À l'échéance, le bail se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf congé donné par le bailleur (6 mois avant l'échéance, pour vente, reprise ou motif sérieux) ou par le locataire (à tout moment avec préavis).
Bail meublé : 1 an (ou 9 mois)
Le bail meublé est conclu pour une durée minimale de 1 an, renouvelable tacitement. Pour un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois sans tacite reconduction (le bail prend fin automatiquement à son terme). Le bailleur peut donner congé 3 mois avant l'échéance, le locataire à tout moment avec un préavis d'1 mois.
Le bail mobilité : une troisième option
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé le bail mobilité, dédié aux publics temporaires (stagiaires, étudiants en mobilité, professionnels en mission, formation). Sa durée est de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction, sans dépôt de garantie. Préavis locataire : 1 mois. Le bail mobilité ne concerne que les locations meublées.
Dépôt de garantie et charges
Montant du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges en bail vide et 2 mois en bail meublé. Le bail mobilité interdit tout dépôt de garantie (la garantie Visale gratuite peut être souscrite à la place). Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois si des différences sont constatées (avec retenues justifiées sur factures).
Régime des charges
En bail vide, les charges récupérables sont obligatoirement appelées par provisions mensuelles avec régularisation annuelle. Le bailleur doit fournir au locataire les justificatifs des dépenses (factures de chauffage collectif, eau, entretien des parties communes…). En bail meublé, le bailleur peut choisir entre provisions avec régularisation ou forfait mensuel sans régularisation. Le forfait simplifie la gestion mais bloque la révision en cas de hausse réelle des charges.
Préavis et congé
Préavis du locataire
- Bail vide : 3 mois (1 mois en zone tendue, mutation, perte d'emploi, état de santé, attribution logement social, violences au sein du couple)
- Bail meublé : 1 mois quelle que soit la zone
- Bail mobilité : 1 mois
Préavis du bailleur
- Bail vide : 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux comme impayés)
- Bail meublé : 3 mois avant l'échéance, mêmes motifs autorisés
- Bail mobilité : pas de congé bailleur, fin automatique au terme
Fiscalité : micro-foncier vs LMNP
Bail vide : revenus fonciers
Les loyers perçus en bail vide relèvent des revenus fonciers. Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, applicable si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an) ou le régime réel (déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxes, assurances). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, le surplus reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Bail meublé : BIC et statut LMNP
Les loyers perçus en bail meublé relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur a le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) tant que les revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 €/an et restent inférieurs aux autres revenus du foyer. Deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, jusqu'à 77 700 €/an de revenus locatifs) ou le régime réel (déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut annuler complètement l'imposition).
Tableau comparatif des régimes fiscaux
| Critère | Bail vide (foncier) | Bail meublé (BIC/LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Seuil micro | 15 000 €/an | 77 700 €/an |
| Abattement micro | 30 % | 50 % |
| Amortissement au réel | Non | Oui (bien, mobilier, travaux) |
| Déficit imputable | 10 700 €/an max sur revenu global | Reportable sur BIC meublé uniquement |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers | Idem (en LMNP) |
Quel bail choisir selon votre situation ?
Optez pour le bail meublé si :
- Vous cherchez une fiscalité optimisée (statut LMNP avec amortissement)
- Vous louez dans une zone étudiante ou tertiaire (Paris, Lyon, grandes métropoles)
- Vous acceptez une rotation locataire plus rapide (préavis 1 mois)
- Vous pouvez investir 5 000 à 15 000 € dans du mobilier de qualité
- Vous souhaitez un loyer supérieur de 10 à 30 % au vide
Optez pour le bail vide si :
- Vous privilégiez la stabilité locative longue durée (3 ans minimum)
- Vous souhaitez moins de gestion (pas de mobilier à maintenir, pas d'inventaire)
- Le bien est destiné à des familles ou des résidences principales longue durée
- Vous avez peu de revenus locatifs (l'abattement micro-foncier 30 % suffit)
- Le marché local ne valorise pas significativement les locations meublées
Cas particulier : les étudiants
Pour un public étudiant, le bail meublé étudiant 9 mois est la norme : il colle au calendrier universitaire et évite les vacances locatives estivales. Sans tacite reconduction, le bail prend fin automatiquement au terme. La colocation étudiante en bail meublé est aussi très répandue, avec ou sans clause de solidarité.
Rentabilité comparée : exemple chiffré meublé vs vide
Pour un T2 de 40 m² loué 800 € en bail vide à Lyon, l'écart annuel net entre meublé et vide peut dépasser 1 500 € en faveur du meublé après prise en compte des amortissements LMNP au régime réel. Voici une simulation simplifiée pour bailleur en tranche marginale d'imposition de 30 %.
| Poste annuel | Bail vide (micro-foncier) | Bail meublé (micro-BIC) | Bail meublé (réel LMNP) |
|---|---|---|---|
| Loyer annuel hors charges | 9 600 € | 11 040 € (+15 %) | 11 040 € |
| Abattement / charges déductibles | 30 % soit 2 880 € | 50 % soit 5 520 € | Charges réelles + amortissement bien et mobilier (souvent 100 %) |
| Base imposable estimée | 6 720 € | 5 520 € | 0 € à 1 500 € |
| IR + prélèvements sociaux (TMI 30 % + 17,2 %) | ≈ 3 170 € | ≈ 2 605 € | 0 € à 710 € |
| Loyer net après impôt | ≈ 6 430 € | ≈ 8 435 € | ≈ 10 330 € à 11 040 € |
Cet exemple est indicatif (tranches d'imposition, vacance locative et coût initial du mobilier sont à intégrer). Le régime réel LMNP impose une comptabilité tenue par un expert-comptable (250 à 500 € TTC par an, partiellement déductible via la réduction d'impôt CGA jusqu'au 31 décembre 2024, supprimée depuis). À noter : la loi de finances 2025 a abaissé le seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme classés à 77 700 € (avec abattement 50 %) et à 15 000 € pour les non classés (abattement 30 %). La location meublée à usage de résidence principale du locataire conserve les seuils standards.
Coût d'équipement à amortir. Mobiliser un T2 selon le décret n° 2015-981 demande 5 000 € à 15 000 € TTC de mobilier neuf (literie, électroménager, vaisselle, table, sièges, luminaires, occultants). Au régime réel LMNP, ce mobilier s'amortit linéairement sur 5 à 10 ans, ce qui crée une charge déductible récurrente.
Inconvénients du bail meublé à connaître
La rentabilité supérieure du meublé a une contrepartie. Trois inconvénients récurrents à anticiper avant de basculer un bien vide en location meublée.
Rotation locataire plus rapide
Le préavis locataire d'1 mois en meublé (contre 3 mois en vide) augmente mécaniquement la fréquence de relocation. La vacance locative entre deux locataires (1 à 2 mois selon la zone) peut éroder le gain de loyer. La gestion administrative est plus lourde : nouvel état des lieux, nouvel inventaire mobilier, nouvel acompte ou dépôt, nouveau dossier de location.
Inventaire mobilier à maintenir
L'inventaire détaillé du mobilier est annexé au bail meublé (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque élément doit être listé, son état décrit, et l'inventaire mis à jour à chaque entrée et sortie. La perte ou la dégradation d'un meuble peut donner lieu à retenue sur dépôt de garantie, à condition d'avoir été correctement inventorié à l'entrée.
Coût initial du mobilier
L'investissement initial pour respecter les 11 éléments du décret n° 2015-981 oscille entre 5 000 € et 15 000 € TTC pour un T2 (mobilier neuf, hors décoration). Cet investissement est amortissable au régime réel LMNP, mais il pèse sur la trésorerie de la première année. En cas de revente du bien, le mobilier ne se valorise pas et doit être renouvelé tous les 7 à 10 ans.
Pièges à éviter à la signature du bail (meublé ou vide)
Cinq erreurs récurrentes constatées par les associations départementales d'information sur le logement (ADIL) et susceptibles d'entraîner la nullité partielle du bail ou une réduction de loyer.
-
Formalisme Loi Alur non respecté
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose un modèle type avec 10 grandes rubriques obligatoires. Un bail rédigé sur papier libre sans reprendre ces 10 mentions peut être requalifié partiellement nul ou voir certaines clauses réputées non écrites.
-
Identification incomplète des parties
Oubli du SIREN si le bailleur est une SCI, identité du locataire ou du garant tronquée, adresse postale inexacte. Ces erreurs compliquent l'exécution forcée en cas de litige (impayé, expulsion).
-
Clause abusive de la liste noire
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste de 13 clauses abusives réputées non écrites : prélèvement automatique imposé, interdiction d'animaux domestiques, pénalités de retard, solidarité au-delà des règles légales, etc. Les inclure n'invalide pas le bail mais expose le bailleur à des dommages-intérêts.
-
Durée non conforme
3 ans en bail vide (6 ans pour personne morale), 1 an en meublé (9 mois étudiant sans tacite reconduction), 1 à 10 mois en bail mobilité. Une durée plus courte est requalifiée à la durée légale ; une durée plus longue est inopposable.
-
Surface habitable erronée
La loi Boutin exclut balcons, caves, combles non aménagés et tout volume sous 1,80 m de hauteur. Une surface mentionnée supérieure de plus de 5 % à la surface réelle ouvre droit pour le locataire à une réduction de loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Mobilier obligatoire en location meublée
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 éléments de mobilier obligatoires en location meublée. Sans la totalité de ces éléments, le bail peut être requalifié en bail vide par le juge en cas de litige (ce qui rebascule le bailleur en revenus fonciers et anéantit le bénéfice fiscal du LMNP).
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Vaisselle en quantité suffisante
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager (aspirateur, balai, serpillière)
Louer meublé ou vide : ce qu'il faut retenir. Choisissez le bail meublé pour un loyer supérieur de 10 à 30 %, le statut LMNP avec amortissement (qui peut annuler l'impôt sur les loyers au régime réel) et un public mobile (étudiants, jeunes actifs). Choisissez le bail vide pour une stabilité longue durée (3 ans), une gestion allégée (pas d'inventaire mobilier) et un public familial. Dans les deux cas, le bail doit respecter les 10 grandes rubriques du décret n° 2015-587, et le meublé impose les 11 éléments du décret n° 2015-981 sous peine de requalification en bail vide.
Aperçu des deux baux FairePlace
FairePlace génère deux modèles de bail conformes au décret n° 2015-587, l'un pour la location vide, l'autre pour la location meublée. Voici un aperçu des deux documents.
Bail location vide
Modèle pour location vide, durée 3 ans, dépôt 1 mois. 17 pages avec sommaire, désignation des parties, conditions financières, clause résolutoire et annexes obligatoires.
Télécharger le PDF
Bail location meublée
Modèle pour location meublée, durée 1 an (ou 9 mois étudiant), dépôt 2 mois, inventaire détaillé du mobilier inclus. Conforme au décret n° 2015-981 sur les 11 éléments obligatoires.
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Questions fréquentes sur le bail meublé vs bail vide
Quelle est la principale différence entre bail meublé et bail vide ?
La principale différence est la durée du bail : 3 ans minimum en location vide (6 ans pour une personne morale) contre 1 an en location meublée (9 mois pour un étudiant). Cette durée impacte ensuite les préavis, le dépôt de garantie et la fiscalité applicable. Le bail meublé impose aussi un mobilier minimum (11 éléments du décret n° 2015-981) absent du bail vide.
Quel bail est le plus avantageux fiscalement pour le bailleur ?
Le bail meublé est généralement plus avantageux fiscalement. En micro-BIC, l'abattement est de 50 % (contre 30 % en micro-foncier pour le vide). Au régime réel LMNP, le bailleur peut amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit considérablement, voire annule, l'imposition sur les loyers. Pour un investissement locatif rentable, le statut LMNP est souvent l'option par défaut.
Le loyer est-il plus élevé en meublé qu'en vide ?
Selon les observatoires locaux des loyers (OLL), les loyers en location meublée sont généralement supérieurs de 10 à 30 % à ceux d'une location vide équivalente, parce que le bailleur fournit le mobilier et le logement est prêt à habiter. L'écart varie fortement selon la zone géographique, le type de bien (studio étudiant vs grand appartement familial) et la qualité du mobilier, il convient donc de vérifier les valeurs locales avant de fixer son loyer. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (9 territoires en 2026), des plafonds spécifiques s'appliquent aux meublés via des arrêtés préfectoraux distincts.
Peut-on transformer un bail vide en bail meublé ?
Il n'est pas possible de transformer un bail vide en bail meublé en cours de contrat par simple avenant. Il faut attendre la fin du bail en cours, meubler le logement conformément au décret n° 2015-981 (les 11 éléments obligatoires), puis proposer un nouveau contrat de bail meublé au locataire en place ou à un nouveau locataire.
Quel préavis le locataire doit-il respecter ?
En bail vide, le préavis du locataire est de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs : mutation professionnelle, perte d'emploi, état de santé, attribution d'un logement social). En bail meublé, le préavis est toujours de 1 mois, quelle que soit la zone géographique. C'est un avantage de flexibilité pour le locataire en meublé.
Le bail meublé est-il soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui. Le bail meublé est soumis à l'encadrement des loyers dans les 9 territoires concernés (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble). Le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral s'applique, avec un complément de loyer possible pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles.
Quels meubles sont obligatoires en location meublée ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose 11 éléments : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle en quantité suffisante, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Sans ces 11 éléments, le bail peut être requalifié en bail vide par le juge.
Le dépôt de garantie est-il différent ?
Oui. En bail vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En bail meublé, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Dans les deux cas, la restitution doit intervenir dans un délai d'un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (différences constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie).
Quel bail choisir pour un investissement locatif ?
Pour un investissement locatif, le bail meublé est souvent plus rentable grâce à un loyer généralement supérieur (10 à 30 % selon les observatoires locaux des loyers, à vérifier localement) et une fiscalité avantageuse (statut LMNP avec amortissement). Cependant, le bail vide offre une meilleure stabilité locative et moins de gestion (pas de mobilier à entretenir, pas d'inventaire à mettre à jour). Le choix dépend de la localisation, de la taille du bien et de votre stratégie patrimoniale.
Comment créer un bail meublé ou vide en ligne ?
Avec FairePlace, vous créez un bail meublé ou vide conforme à la Loi Alur en quelques minutes. Renseignez les informations du bien, du bailleur et du locataire, choisissez le type de bail, puis générez le PDF. La signature électronique avancée (AES eIDAS) est incluse dès le plan Starter à 14,90 €/mois TTC, et le plan Gratuit (0 €/mois) permet de gérer jusqu'à 5 biens avec PDF illimité et signature à l'unité (14,90 € TTC).
Quels sont les pièges à éviter dans un bail (meublé ou vide) ?
Cinq pièges récurrents : 1) Ne pas respecter le formalisme imposé par la Loi Alur (modèle type décret n° 2015-587, 10 mentions obligatoires), un bail non conforme peut être jugé partiellement nul. 2) Mal identifier les parties : oubli de la SIREN du bailleur SCI, identité incomplète du locataire ou du garant. 3) Intégrer une clause abusive de la liste noire de l'article 4 (prélèvement automatique imposé, interdiction d'animaux, pénalités de retard, etc.), réputée non écrite. 4) Renseigner une durée non conforme : 3 ans en vide, 1 an en meublé, 9 mois étudiant. 5) Indiquer une surface erronée : la loi Boutin exclut balcons, caves, combles non aménagés. Une surface > 5 % au-dessus de la réalité ouvre droit à une réduction de loyer.
Vaut-il mieux louer meublé ou vide en 2026 ?
Pour un investissement locatif, louer meublé est généralement plus rentable : loyer généralement supérieur de 10 à 30 % selon les observatoires locaux des loyers (à vérifier localement), abattement micro-BIC de 50 % (contre 30 % en micro-foncier) et possibilité d'amortir le bien au régime réel LMNP. Pour un bail familial longue durée ou un patrimoine de retraite, louer vide reste pertinent : moins de gestion, pas de mobilier à entretenir, stabilité du locataire (préavis 3 mois). La décision dépend de la zone (étudiante ou familiale), de la tranche marginale d'imposition et de la durée d'engagement souhaitée.
Quels sont les inconvénients d'une location meublée ?
Trois inconvénients principaux : 1) Une rotation locataire plus rapide à cause du préavis d'1 mois (contre 3 mois en vide), avec un risque accru de vacance locative entre deux locataires. 2) Un investissement initial de 5 000 à 15 000 € TTC pour le mobilier neuf conforme aux 11 éléments du décret n° 2015-981, à renouveler tous les 7 à 10 ans. 3) Un inventaire détaillé à tenir et à mettre à jour à chaque entrée et sortie, avec un risque de litige sur la dépréciation des meubles à la restitution du dépôt de garantie.
Combien de temps dure un bail meublé ?
La durée minimale du bail meublé est de 1 an pour un locataire classique, renouvelable tacitement à l'échéance. Pour un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois sans tacite reconduction (le bail prend fin automatiquement à son terme). Pour un public temporaire (stagiaire, formation, mission professionnelle), le bail mobilité dure de 1 à 10 mois sans tacite reconduction et sans dépôt de garantie. Au-delà de 10 mois, le bail mobilité ne peut être renouvelé : il faut basculer vers un bail meublé classique.
Sources officielles
Pour vérifier nos sources et approfondir, consultez les ressources publiques officielles :
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