État des Lieux 2026 : Procédure Complète, Droits et Obligations

État des lieux : définition et cadre légal

L’état des lieux est un document écrit qui décrit, pièce par pièce, l’état d’un logement à un instant donné. Il est établi de manière contradictoire — c’est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire — et annexé au contrat de bail.

Son fondement juridique repose sur l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Avant la loi Alur, l’état des lieux n’était pas systématiquement obligatoire. C’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a renforcé cette obligation en imposant un état des lieux à l’entrée et à la sortie pour toute location à usage de résidence principale.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 est venu préciser le contenu obligatoire de l’état des lieux. Il doit notamment mentionner :

• Le type d’état des lieux : entrée ou sortie
• La date de l’établissement
• La localisation du logement (adresse complète)
• Le nom des parties (ou de leurs mandataires)
• Les relevés des compteurs individuels d’eau, électricité et gaz
• Le détail des clés et dispositifs d’accès remis
• La description précise de chaque pièce : sols, murs, plafonds, fenêtres, équipements

L’état des lieux a une finalité essentielle : permettre la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie. C’est sur cette base que seront éventuellement retenues des sommes sur le dépôt de garantie en cas de dégradations imputables au locataire.

Les deux types d’état des lieux

État des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est réalisé au moment de la remise des clés au locataire. Il constitue la photographie de référence de l’état du logement. C’est le document qui servira de base de comparaison au moment du départ. Il est dans l’intérêt du locataire d’être le plus minutieux possible lors de cette étape : chaque défaut non signalé pourra lui être imputé à la sortie.

Bon à savoir : le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander des compléments au bailleur (article 3-2 de la loi de 1989). Il peut par exemple signaler un défaut qu’il n’avait pas remarqué le jour de la visite. De plus, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander la modification de l’état des lieux concernant les éléments de chauffage.

État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés par le locataire. Il est comparé point par point à l’état des lieux d’entrée pour déterminer si le logement a subi des dégradations allant au-delà de l’usure normale. Le bailleur et le locataire doivent être tous deux présents (ou représentés par un mandataire).

La réalisation des deux états des lieux est essentielle : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). À l’inverse, sans état des lieux de sortie, le bailleur ne pourra pas justifier de retenues sur le dépôt de garantie.

Comment réaliser un état des lieux ?

La réussite d’un état des lieux repose sur la méthode et la rigueur. Voici les étapes à suivre pour un état des lieux complet et incontestable.

Étape 1 : Convocation des parties

Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire conviennent d’une date et d’un horaire pour réaliser l’état des lieux. Il est recommandé de choisir un créneau en journée afin de bénéficier de la lumière naturelle, qui permet de mieux identifier les défauts éventuels. Aucune forme spécifique de convocation n’est imposée, mais un écrit (mail, SMS) est conseillé pour garder une trace.

Étape 2 : Visite pièce par pièce

Chaque pièce du logement doit être inspectée méthodiquement. Pour chaque pièce, il convient de vérifier :

• Sols : parquet, carrelage, moquette — état général, taches, rayures
• Murs et plafonds : fissures, trous de cheville, traces d’humidité, état de la peinture
• Fenêtres et volets : fonctionnement, état des joints, vitrage
• Portes : ouverture/fermeture, serrures, poignées
• Prises et interrupteurs : fonctionnement, état visible
• Équipements : robinetterie, sanitaires, appareils électroménagers (si meublé)
• Chauffage et ventilation : radiateurs, VMC, climatisation

Étape 3 : Relevés des compteurs

Notez les index des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz (si individuels). Ces relevés sont obligatoires selon le décret 2016-382 et permettent de délimiter la consommation du locataire entrant ou sortant. Pensez à relever les compteurs d’eau froide et d’eau chaude si le logement dispose de compteurs séparés.

Étape 4 : Photos datées

Bien que non obligatoires, les photos horodatées constituent un complément précieux à l’état des lieux écrit. Elles permettent de documenter visuellement l’état du logement et constituent un élément de preuve en cas de litige. Photographiez systématiquement chaque pièce sous plusieurs angles, ainsi que tout défaut constaté en gros plan.

Qui peut réaliser l’état des lieux ?

L’état des lieux peut être réalisé par :

• Les parties elles-mêmes : bailleur et locataire — c’est gratuit et le cas le plus fréquent
• Un agent immobilier mandaté par le bailleur — les honoraires sont partagés 50/50 entre bailleur et locataire (pour l’entrée), et intégralement à la charge du bailleur pour la sortie
• Un commissaire de justice (anciennement huissier) — en cas de désaccord entre les parties ou si l’une d’elles refuse de se présenter. Le coût est partagé à parts égales (article 3-2 de la loi de 1989)

État des lieux et dépôt de garantie

Le lien entre l’état des lieux et le dépôt de garantie est direct et déterminant. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui permet au bailleur de justifier d’éventuelles retenues sur la somme versée en début de bail.

Usure normale vs dégradations

Le locataire n’est pas responsable de l’usure normale (appelée aussi « vétusté ») du logement. Un parquet légèrement terni après 5 ans d’occupation, des peintures qui ont jauni ou des joints de salle de bain qui ont noirci relèvent de l’usure normale. En revanche, un mur percé de nombreux trous non rebouchés, une vitre cassée ou une moquette brûlée constituent des dégradations imputables au locataire.

La grille de vétusté, si elle est annexée au bail, permet de chiffrer objectivement la part de vétusté. Elle fixe une durée de vie théorique pour chaque élément (peintures : 7-10 ans, moquette : 7 ans, etc.) et un coefficient d’abattement par année d’occupation. La loi Alur a encouragé l’usage de ces grilles, même si elles ne sont pas obligatoires.

Délais de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend du résultat de la comparaison :

• État des lieux de sortie conforme à l’entrée : restitution sous 1 mois maximum
• Dégradations constatées : restitution (déduction faite des retenues justifiées) sous 2 mois maximum

Le bailleur doit justifier toute retenue par des devis ou factures. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne dispose d’aucune base pour retenir une partie du dépôt de garantie et doit le restituer intégralement.

Recours en cas de litige sur l’état des lieux

Les désaccords sur l’état des lieux sont fréquents. Heureusement, plusieurs voies de recours existent pour régler les litiges, de la solution amiable au contentieux judiciaire.

Le commissaire de justice (ex-huissier)

Lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le contenu de l’état des lieux ou que l’une d’elles refuse de se présenter, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être mandaté pour établir un état des lieux unilatéral ayant force probante. Ses honoraires sont fixés par le décret n°2016-382 : le coût est partagé 50/50 entre bailleur et locataire. En 2026, le coût moyen d’un état des lieux par huissier se situe autour de 131 € par partie (variable selon la surface et la localisation).

La commission départementale de conciliation (CDC)

La CDC est un organe de médiation gratuit, compétent pour les litiges locatifs. Elle peut être saisie pour un différend portant sur l’état des lieux ou les retenues sur le dépôt de garantie. La saisine est gratuite et se fait par courrier ou formulaire en ligne. Si la conciliation aboutit, un accord est signé. Sinon, les parties conservent la possibilité de saisir le tribunal.

Le tribunal judiciaire

En dernier recours, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance pour les litiges locatifs) peut être saisi. Le juge tranchera sur la base des états des lieux, photos, devis et tout autre élément de preuve. Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi de 1989).

État des lieux numérique : la solution moderne

Le décret n°2016-382 autorise expressément la réalisation de l’état des lieux sous forme dématérialisée. Cette évolution législative a ouvert la voie aux outils numériques qui modernisent un processus traditionnellement réalisé sur papier.

Les avantages de l’état des lieux numérique sont nombreux :

• Photos intégrées directement dans le document, horodatées et géolocalisées
• Signature électronique sur place via smartphone ou tablette — plus besoin d’imprimer
• Horodatage certifié qui garantit la date du constat
• Archivage sécurisé dans le cloud — impossible de perdre le document
• Comparaison automatique entrée/sortie pour identifier rapidement les écarts

Avec FairePlace, l’état des lieux est directement intégré à votre outil de gestion locative. Créez vos états des lieux depuis l’application, ajoutez des photos, faites signer électroniquement bailleur et locataire, et archivez le tout automatiquement. Le document produit a la même valeur juridique qu’un état des lieux papier, conformément au décret 2016-382.

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