Bail Meublé 2026 : Guide Complet — Durée

Le bail meublé en France : cadre juridique

Le bail meublé est un contrat de location portant sur un logement garni d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre, manger et dormir convenablement. Il est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui constituent le titre I^er bis de cette loi, intégralement dédié à la location meublée à titre de résidence principale.

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, le bail meublé échappait largement au cadre protecteur de la loi de 1989. La loi Alur a profondément réformé le statut en imposant un contrat-type (décret n°2015-587), un inventaire du mobilier obligatoire et l’essentiel des protections accordées au locataire en bail vide : encadrement des loyers en zone tendue, diagnostics obligatoires, état des lieux normalisé.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 a ensuite fixé la liste minimale des meubles et équipements qu’un logement doit contenir pour être qualifié de « meublé ». Sans ce mobilier, le bail peut être requalifié en bail de location vide (durée 3 ans, préavis 3 mois pour le locataire) — une conséquence lourde pour le bailleur.

Il ne faut pas confondre le bail meublé classique avec d’autres contrats portant sur des logements meublés :

• Bail vide (non meublé) : durée 3 ans, préavis locataire 1 à 3 mois, dépôt 1 mois — fiscalité revenus fonciers
• Bail mobilité : 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux personnes en mobilité (loi Élan 2018) — pas de dépôt de garantie
• Bail étudiant meublé : 9 mois, non reconductible, réservé aux étudiants — même cadre juridique que le bail meublé classique (art. 25-10 de la loi de 1989)

Durée et renouvellement du bail meublé

La durée du bail meublé est fixée par l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle varie selon le profil du locataire :

Bail meublé standard : 1 an, tacitement reconductible

Le bail meublé classique est conclu pour une durée d’un an minimum. À son terme, il est tacitement reconduit pour une durée d’un an, aux mêmes conditions. Cette reconduction intervient automatiquement si aucune des parties ne donne congé dans les délais légaux.

Le bailleur peut proposer un renouvellement à des conditions différentes (notamment un nouveau loyer) en notifiant sa proposition au locataire au moins 3 mois avant l’échéance. Si le locataire refuse les nouvelles conditions, le bail prend fin au terme prévu, sauf accord amiable.

Bail étudiant : 9 mois, non reconductible

Lorsque le locataire justifie de sa qualité d’étudiant, le bail meublé peut être conclu pour une durée réduite de 9 mois (article 25-10 de la loi de 1989). Ce bail n’est pas reconduit tacitement : il prend fin de plein droit à l’échéance, sans que le bailleur ait besoin de délivrer un congé.

Si le locataire étudiant souhaite rester au-delà des 9 mois, les parties doivent signer un nouveau bail. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter.

Différence avec le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat distinct, d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. Il est réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante (loi Élan 2018). Contrairement au bail meublé classique, le bail mobilité ne se reconduit jamais tacitement et interdit au bailleur d’exiger un dépôt de garantie.

Conditions de location en meublé

Pour être loué en meublé, un logement doit satisfaire à plusieurs exigences légales cumulatives. Le non-respect de l’une d’entre elles expose le bailleur à des sanctions et à une éventuelle requalification du bail.

Logement décent (décret n°2002-120)

Le logement doit respecter les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n°2017-312. Il doit assurer la sécurité physique et la santé du locataire, ne pas présenter de risques manifestes et offrir un confort minimal (arrivée d’eau potable, évacuation des eaux usées, chauffage, éclairage naturel, réseau électrique conforme).

Surface minimale : 9 m² et 20 m³

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² minimum et d’un volume habitable de 20 m³ (hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m). Ces seuils sont cumulatifs : un logement de 10 m² mais avec une hauteur de 1,80 m ne serait pas conforme.

Performance énergétique (DPE)

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location. Le calendrier se poursuit : les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1^er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1^er janvier 2034.

Diagnostics obligatoires

Le bailleur doit annexer au bail meublé les diagnostics techniques suivants :

• DPE (diagnostic de performance énergétique) — obligatoire pour toute mise en location
• CREP (constat de risque d’exposition au plomb) — logements construits avant le 1^er janvier 1949
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon)
• Diagnostic amiante — parties privatives des immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997
• État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz — installations de plus de 15 ans
• Diagnostic bruit — logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes

Le mobilier obligatoire (décret n°2015-981)

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement meublé doit obligatoirement comporter. Cette liste est un minimum légal : le bailleur peut fournir davantage de meubles et d’équipements, mais jamais moins.

N°	Élément de mobilier obligatoire
1	Literie comprenant couette ou couverture
2	Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3	Plaques de cuisson
4	Four ou four à micro-ondes
5	Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C
6	Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7	Ustensiles de cuisine
8	Table et sièges
9	Étagères de rangement
10	Luminaires
11	Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Conséquence en cas de mobilier manquant : si le logement ne comporte pas l’ensemble de ces 11 éléments, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la requalification du bail en location vide (bail nu). Le bail passe alors sous le régime du bail vide (loi du 6 juillet 1989) : durée portée à 3 ans (art. 10), dépôt de garantie limité à 1 mois (art. 22), préavis bailleur de 6 mois (art. 15). Cette requalification s’applique rétroactivement et modifie également le régime fiscal applicable.

Pour la liste complète avec des conseils pratiques sur chaque élément et un modèle de bail meublé PDF prêt à l’emploi, consultez notre guide dédié : Bail meublé PDF : modèle gratuit et liste du mobilier obligatoire.

Loyer et charges en bail meublé

Fixation du loyer

En principe, le loyer d’un bail meublé est librement fixé par les parties lors de la première mise en location du logement. Toutefois, deux mécanismes peuvent limiter cette liberté :

• Encadrement des loyers en zone tendue : dans les communes situées en zone tendue (décret n°2013-392), le loyer d’un nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf travaux d’amélioration ou sous-évaluation manifeste. À Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et dans d’autres agglomérations ayant instauré l’encadrement expérimental, le loyer doit en outre respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (avec un complément de loyer possible pour meubles de qualité).
• Plafonnement à la relocation : dans les zones tendues, le bailleur ne peut augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL, sauf exceptions (travaux d’un montant au moins égal à 6 mois de loyer, loyer manifestement sous-évalué).

Charges locatives : forfait ou provisions

En bail meublé, le bailleur a le choix entre deux modes de facturation des charges :

• Provisions sur charges avec régularisation annuelle : le bailleur facture des avances mensuelles basées sur les charges réelles de l’année précédente (ou sur un budget prévisionnel), puis procède à une régularisation une fois par an. Ce mode est identique au bail vide.
• Forfait de charges : le montant est fixé une fois pour toutes dans le bail. Il ne donne lieu à aucune régularisation. Le forfait doit être raisonnable et ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.

Le forfait est souvent privilégié en bail meublé car il simplifie la gestion locative : pas de décompte annuel, pas de justificatifs à transmettre. En revanche, si les charges augmentent significativement, le bailleur ne peut pas récupérer la différence en cours de bail.

Pour tout savoir sur la révision annuelle du loyer et le calcul de l’IRL, consultez notre guide : Augmentation de loyer : calcul IRL et règles 2026.

Préavis et congé en bail meublé

Préavis du locataire : 1 mois

Le locataire d’un bail meublé peut donner congé à tout moment au cours du bail, avec un préavis d’un mois (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Ce préavis réduit (contre 1 à 3 mois en bail vide) est l’un des avantages du bail meublé pour le locataire.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai d’un mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre.

Congé du bailleur : 3 mois, motifs légaux

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 3 mois. Le congé doit obligatoirement être motivé par l’un des trois motifs suivants :

• Reprise pour habiter : le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille (conjoint, ascendant, descendant ou ceux de son conjoint)
• Vente du logement : le bailleur souhaite vendre le bien libre de tout occupant. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption
• Motif légitime et sérieux : manquement du locataire à ses obligations (impayés récurrents, troubles de voisinage, etc.)

Tout congé ne répondant pas à ces conditions est nul de plein droit et le bail est reconduit tacitement. Pour plus de détails sur les formalités de congé, consultez notre guide : Préavis bail location : délais et modèles.

Dépôt de garantie en bail meublé

En bail meublé, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). C’est le double du plafond autorisé en bail vide (1 mois).

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de 2 mois en cas de différences. Passé ce délai, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Pour un guide complet sur les règles de restitution et les retenues autorisées, consultez : Dépôt de garantie : montant, restitution et délais.

Fiscalité LMNP : l’avantage du bail meublé

La fiscalité est l’un des principaux arguments en faveur du bail meublé. Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en bail vide. Le bailleur relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) — ou LMP s’il remplit certains seuils.

LMNP vs LMP

Le bailleur est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 €
• Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.)

Dans tous les autres cas, le bailleur relève du statut LMNP. La grande majorité des bailleurs particuliers sont LMNP.

Régime micro-BIC : 50 % d’abattement

En régime micro-BIC, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives (contre 30 % en micro-foncier pour un bail vide). Le seuil d’éligibilité est de 77 700 € de recettes annuelles. Le bailleur est imposé sur les 50 % restants, à son taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemple : pour 12 000 € de loyers annuels en meublé, le revenu imposable en micro-BIC est de 6 000 € (après abattement de 50 %). En micro-foncier (bail vide), le revenu imposable serait de 8 400 € (après abattement de 30 %). L’économie d’impôt est significative.

Régime réel : amortissement du bien et du mobilier

Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière) et surtout de pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement du bien (hors terrain) est étalé sur 25 à 30 ans, celui du mobilier sur 5 à 10 ans.

Grâce à l’amortissement, de nombreux bailleurs LMNP au régime réel affichent un résultat fiscal proche de zéro, voire déficitaire, tout en percevant des loyers. Le déficit BIC est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. C’est l’un des mécanismes fiscaux les plus puissants de l’immobilier locatif français.

Comparaison avec le bail vide

En bail vide, les revenus locatifs sont imposés en revenus fonciers : micro-foncier (30 % d’abattement, plafond 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges, mais pas d’amortissement). L’absence d’amortissement en bail vide constitue la différence fiscale majeure avec le bail meublé au régime réel LMNP.

Pour une comparaison détaillée de tous les aspects (durée, préavis, fiscalité, dépôt de garantie), consultez notre analyse : Bail meublé vs bail vide : quelle formule choisir ?

Comment créer un bail meublé en ligne avec FairePlace

Rédiger un bail meublé conforme à la loi Alur et au décret n°2015-587 peut être fastidieux : contrat-type, diagnostics, inventaire du mobilier, clauses obligatoires. Avec FairePlace, vous créez un bail meublé juridiquement valide en quelques minutes.

Étape 1 : Renseignez les informations du bail

Connectez-vous à votre compte FairePlace et sélectionnez « Bail meublé » comme type de contrat. L’application vous guide pas à pas : identification des parties, description du logement, surface habitable, équipements et dépendances. Toutes les mentions obligatoires du contrat-type sont intégrées automatiquement.

Étape 2 : Complétez le mobilier, le loyer et les charges

L’inventaire du mobilier obligatoire (décret n°2015-981) est pré-formaté : cochez les 11 éléments et ajoutez les meubles supplémentaires. Définissez le montant du loyer, le mode de charges (forfait ou provisions) et le dépôt de garantie (2 mois maximum). Si votre logement est en zone tendue, FairePlace vérifie la conformité à l’encadrement des loyers.

Étape 3 : Signez et partagez le bail

Générez le bail meublé au format PDF, conforme au contrat-type légal. Partagez-le avec votre locataire pour signature électronique directement depuis la plateforme. Le bail signé, l’état des lieux et les diagnostics sont archivés et accessibles à tout moment dans votre espace FairePlace.

Questions fréquentes sur le bail meublé