Bail de Location 2026 : Guide Complet, Types et Modèle Conforme
Le bail de location est l'acte fondateur de la relation entre un bailleur et son locataire : il fixe pour toute la durée de l'occupation les droits, obligations, loyer, charges et conditions de résiliation. La loi du 6 juillet 1989, la Loi Alur du 24 mars 2014 et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 imposent un modèle type avec 10 mentions et 6 annexes. Ce guide compare les 6 grands régimes (vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation, commercial), détaille la durée, la résiliation, l'IRL et la création d'un bail conforme en 10 minutes.
Qu'est-ce qu'un bail de location ?
Un bail de location (ou contrat de location) est un acte écrit par lequel un bailleur met un logement à la disposition d'un locataire en contrepartie d'un loyer. Pour les logements constituant la résidence principale du locataire, il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe un modèle type obligatoire.
Le bail n'est pas un simple reçu : il fixe les droits et obligations des deux parties pendant toute la durée de la location, encadre la révision annuelle du loyer (Indice de Référence des Loyers publié par l'INSEE), détaille les charges récupérables, et constitue la preuve principale en cas de litige. Un bail incomplet ou non conforme peut être jugé partiellement nul, au désavantage du bailleur.
Choisir le bon bail : le hub des 6 régimes
Le Code civil et la loi de 1989 distinguent plusieurs régimes principaux. Chacun a ses règles propres : durée, dépôt de garantie, préavis, mobilier, fiscalité du bailleur. Voici la cartographie complète, avec un lien vers le guide dédié à chaque régime.
Bail vide (nu)
Le régime par défaut pour la résidence principale en logement non meublé. Renouvellement tacite à l'échéance.
- Durée
- 3 ans (personne physique) · 6 ans (personne morale)
- Dépôt
- 1 mois de loyer hors charges
- Préavis
- 3 mois locataire (1 mois en zone tendue) · 6 mois bailleur
- Public
- Locataire en résidence principale, longue durée
Bail meublé
11 catégories de mobilier obligatoires (décret 2015-981), fiscalité BIC (LMNP).
- Durée
- 1 an renouvelable (9 mois étudiant non renouvelable)
- Dépôt
- 2 mois de loyer hors charges
- Préavis
- 1 mois locataire · 3 mois bailleur
- Public
- Jeune actif, expatrié, mutation, location saisonnière longue
Bail étudiant
Variante du bail meublé alignée sur l'année universitaire. Justificatif de scolarité à fournir.
- Durée
- 9 mois non renouvelable
- Dépôt
- 2 mois (logement meublé)
- Préavis
- 1 mois côté locataire, pas de tacite reconduction
- Public
- Étudiant en formation sur l'année universitaire
Bail mobilité
Créé par la loi ELAN (2018) pour les locataires en transition. Pas de dépôt de garantie possible.
- Durée
- 1 à 10 mois non renouvelable
- Dépôt
- Interdit (garantie Visale possible)
- Préavis
- 1 mois côté locataire uniquement
- Public
- Mobilité professionnelle, stage, formation, mission
Bail colocation
Bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels. Solidarité Loi Alur limitée à 6 mois après congé.
- Durée
- Selon support : vide (3 ans), meublé (1 an), étudiant (9 mois)
- Dépôt
- 1 ou 2 mois selon le type de logement
- Préavis
- Selon support : 3 mois (vide) ou 1 mois (meublé)
- Public
- Plusieurs locataires non-couple, étudiants, jeunes actifs
Bail commercial (3-6-9)
Régi par le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), pas par la loi du 6 juillet 1989.
- Durée
- 9 ans (résiliation locataire à chaque triennale)
- Dépôt
- Libre (souvent 3 mois HT)
- Préavis
- 6 mois (par acte de commissaire de justice)
- Public
- Locaux d'activité commerciale, artisanale ou industrielle
Comment choisir. Logement non meublé en résidence principale longue durée : bail vide. Logement équipé du mobilier obligatoire (11 catégories décret 2015-981) : bail meublé. Étudiant sur l'année universitaire : bail étudiant 9 mois. Mission temporaire 1 à 10 mois : bail mobilité. Plusieurs locataires non-couple : bail colocation. Locaux d'activité : bail commercial 3-6-9 (Code de commerce).
Les 10 mentions obligatoires du bail Loi Alur
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose un modèle type avec 10 grandes rubriques sans lesquelles le bail peut être jugé partiellement nul. Elles sont reprises automatiquement par le générateur FairePlace.
- Identité complète du bailleur (et du mandataire si gestion locative déléguée)
- Identité complète du locataire et désignation des colocataires éventuels
- Adresse du logement, désignation des locaux privatifs et des parties communes
- Surface habitable au sens de la loi Boutin et nombre de pièces principales
- Date de prise d'effet et durée du bail (3 ans vide / 1 an meublé / 9 mois étudiant)
- Loyer initial, modalités de paiement, trimestre IRL de référence pour la révision
- Charges locatives : provisions ou forfait, modalités de régularisation
- Dépôt de garantie : montant et modalités de restitution
- Mention de la zone tendue, du loyer de référence et du loyer de référence majoré le cas échéant
- Honoraires de location à la charge du locataire (plafond légal du décret 2014-890)
Annexes obligatoires du bail
En plus des mentions, six annexes doivent être jointes au bail à sa signature. Une annexe manquante n'entraîne pas une amende automatique : le risque civil principal est la nullité partielle du bail, la réduction du loyer ou des dommages-intérêts. Des sanctions financières spécifiques s'appliquent en cas de manquement professionnel (DPE volontairement erroné, mention DPE absente d'une annonce immobilière par un professionnel : jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).
- Notice d'information Loi Alur sur les droits et obligations
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- État des risques et pollutions (ERP)
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949
- Diagnostic amiante pour les logements antérieurs à 1997
- État des lieux d'entrée (à annexer au bail ou établi en parallèle)
Durée du bail et renouvellement
La durée du bail dépend du type choisi : 3 ans en vide (6 ans si bailleur personne morale), 1 an en meublé, 9 mois étudiant, 1 à 10 mois en mobilité. À l'échéance, le bail vide se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf congé donné par le bailleur ou le locataire. Le bail meublé se renouvelle pour 1 an. Les baux étudiant et mobilité ne se renouvellent pas automatiquement : ils prennent fin à leur terme.
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : vente du logement, reprise pour l'habiter (soi ou un proche au sens de l'article 15-I), ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de jouissance, défaut d'assurance). Le préavis du bailleur est de 6 mois en vide, 3 mois en meublé.
Résiliation du bail : préavis et congé
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans justification, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge. Le préavis est de :
- 3 mois pour un bail vide (1 mois en zone tendue)
- 1 mois pour un bail meublé, étudiant ou mobilité
- 1 mois en cas de perte d'emploi, mutation, état de santé ou attribution d'un logement social (quel que soit le type de bail)
- 1 mois en cas de violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside avec le locataire (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989)
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des trois motifs légaux. Un congé pour vente doit être accompagné d'une offre de vente (droit de préemption du locataire). Un congé pour reprise doit désigner précisément le bénéficiaire (lien de parenté ou alliance défini par la loi). Un motif légitime et sérieux doit être prouvé.
Loyer, charges et révision annuelle (IRL)
Le loyer initial est fixé librement par le bailleur, sauf en zone d'encadrement des loyers où un plafond préfectoral s'impose (9 territoires en 2026 : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble). La révision annuelle est limitée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE, et seulement si une clause de révision est prévue au bail avec un trimestre IRL de référence (loi 89-462 article 17-1).
Les charges locatives peuvent être réclamées soit en provisions mensuelles avec régularisation annuelle (charges réelles, justificatifs à fournir au locataire), soit en forfait (uniquement en bail meublé, sans régularisation). La liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Pour calculer la révision IRL ou simuler le loyer plafond en zone tendue, FairePlace propose deux outils gratuits : simulateur IRL et vérification d'encadrement.
Comment créer un bail de location en 10 minutes
FairePlace permet de générer un bail conforme à la Loi Alur en 10 minutes, signé électroniquement avec une signature avancée eIDAS, admissible et recevable devant les juridictions françaises (la fiabilité du procédé est appréciée souverainement par le juge ; la présomption de fiabilité reste réservée au niveau QES).
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Choisissez le type de bail adapté
Vide (3 ans), meublé (1 an), étudiant (9 mois), mobilité (1 à 10 mois) ou colocation. FairePlace applique automatiquement les règles propres à chaque type : durée, dépôt, préavis, mobilier.
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Renseignez le bien et les parties
Identité du bailleur (et mandataire éventuel), du locataire et des colocataires, adresse complète, surface loi Boutin, pièces, équipements, DPE. Le générateur pré-remplit le modèle type du décret 2015-587.
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Vérifiez la conformité automatique
Contrôle des 10 mentions obligatoires, des 6 annexes, de l'encadrement des loyers (9 villes), du trimestre IRL de référence et du dépôt de garantie selon le type de bail. Cautionnement post-ELAN 2018 (pas de mention manuscrite imposée pour les baux conclus depuis le 25 novembre 2018).
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Signez électroniquement
Signature avancée (AES) au format PAdES-B-LT, certifiée Certinomis (prestataire qualifié ANSSI). Chaque partie reçoit un lien unique, s'authentifie par OTP (SMS ou email) et signe à distance.
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Téléchargez le PDF et le dossier de preuve
PDF horodaté, chiffré, accompagné d'un dossier de preuve (log, IP, hash, certificat). Archivé à valeur probante pendant 10 ans, accessible à tout moment.
Bail location : ce qu'il faut retenir. Le régime se choisit selon le logement (meublé ou vide), la durée (longue, étudiante, mobilité) et le nombre de locataires (colocation). Le décret 2015-587 impose 10 mentions, la Loi Alur 6 annexes, la loi de 1989 fixe la durée et la révision IRL. La signature avancée eIDAS rend le bail admissible et recevable devant les juridictions françaises, sans envoi postal.
Aperçu du bail de location FairePlace
Voici un aperçu du modèle généré par FairePlace, conforme au décret n° 2015-587. Le PDF est interactif (signature électronique en ligne) et auto-rempli par le générateur.
Bail type Loi Alur, 17 pages
Document conforme Loi Alur incluant les 10 mentions obligatoires, les annexes DPE / ERP / CREP / amiante / électricité / gaz et l'état des lieux d'entrée. Mis à jour à la date de génération.
Créez votre bail de location en quelques minutes
FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité par Thinkylab et hébergé chez Scaleway (Paris). Générateur Loi Alur, signature avancée eIDAS, quittances, encadrement des loyers, archivage probant : tout est inclus et à jour.
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Questions fréquentes sur le bail de location
Quels sont les types de baux de location en France ?
Six grands régimes coexistent. Pour la résidence principale : bail vide (3 ans, dépôt 1 mois, préavis 3 mois), bail meublé (1 an, dépôt 2 mois, préavis 1 mois), bail étudiant (9 mois non renouvelable), bail mobilité (1 à 10 mois, dépôt interdit) et bail colocation (unique avec clause de solidarité ou individuels). Le bail commercial 3-6-9 relève du Code de commerce et concerne les locaux d'activité, pas l'habitation.
Quelle est la durée minimum d'un bail de location ?
Un bail vide souscrit par une personne physique a une durée minimale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Pour un bailleur personne morale (SCI, société), la durée passe à 6 ans (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail meublé est de 1 an renouvelable (9 mois pour un étudiant, non renouvelable). Le bail mobilité va de 1 à 10 mois sans renouvellement.
Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail de location ?
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe le modèle type avec 10 grandes rubriques : identité des parties, désignation du logement, surface habitable (loi Boutin), date d'effet et durée, loyer et IRL de référence, charges, dépôt de garantie, zone tendue (le cas échéant) et honoraires de location. Omettre une mention peut entraîner la nullité partielle du bail et une réduction du loyer.
Quelles annexes joindre au bail de location ?
Six annexes sont obligatoires : notice d'information Loi Alur, DPE, ERP (état des risques), CREP plomb (logement antérieur à 1949), diagnostic amiante (antérieur à 1997) et état des lieux d'entrée. Les diagnostics électricité et gaz s'ajoutent depuis le 1er juillet 2017 pour les installations de plus de 15 ans (article 3-3 de la loi de 1989). En meublé, l'inventaire du mobilier complète l'ensemble.
Peut-on signer un bail de location en ligne ?
Oui. L'article 1366 du Code civil reconnaît à l'écrit électronique la même valeur probante qu'à l'écrit papier, sous condition d'identification du signataire et d'intégrité du document. FairePlace utilise une signature avancée (AES) au sens du règlement eIDAS UE 910/2014, au format PAdES-B-LT, avec certificats Certinomis (prestataire qualifié ANSSI). Le bail signé est admissible et recevable devant les juridictions françaises.
Quelle est la différence entre un bail vide et un bail meublé ?
Le bail meublé impose un mobilier minimum fixé par le décret 2015-981 (lit, table, chaises, plaque de cuisson, vaisselle, etc., 11 catégories). La durée est de 1 an au lieu de 3. Le dépôt de garantie passe à 2 mois (1 mois en vide), le préavis locataire à 1 mois (3 mois en vide), le préavis bailleur à 3 mois (6 mois en vide). L'imposition des loyers relève du BIC (LMNP) et non des revenus fonciers.
Comment résilier un bail de location ?
Le locataire peut résilier à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge. Le préavis est de 3 mois en bail vide (1 mois en zone tendue ou cas particulier : mutation, perte d'emploi, état de santé, attribution d'un logement social), 1 mois en meublé. Le bailleur ne peut résilier qu'à l'échéance du bail, pour vente, reprise pour habiter (soi ou proche) ou motif légitime et sérieux.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers s'applique dans 9 territoires en 2026 (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble). Le loyer demandé ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 % du loyer de référence), fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un dépassement non justifié expose le bailleur à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) d'amende administrative et au remboursement des trop-perçus.
Le bail doit-il être accompagné d'un état des lieux ?
Oui. Un état des lieux d'entrée est obligatoire (et un état des lieux de sortie le sera). Il doit être contradictoire (signé par les deux parties) et exhaustif : état des murs, sols, équipements, relevés de compteurs. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui prive le bailleur de la possibilité de retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations.
Comment créer un bail de location conforme en ligne ?
Avec FairePlace, vous générez un bail conforme à la Loi Alur en 10 minutes. Choisissez le type (vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation), renseignez le logement et les parties, configurez loyer, charges et dépôt, puis signez électroniquement avec une signature avancée eIDAS (AES, format PAdES-B-LT). Le plan Gratuit permet jusqu'à 5 biens avec PDF illimité ; la signature à l'unité est à 14,90 € TTC, ou incluse dès le plan Starter à 14,90 €/mois TTC.
FairePlace est-il vraiment gratuit ?
Oui. Le plan Gratuit permet de générer et conserver des baux Loi Alur PDF sans limite, jusqu'à 5 biens, sans carte bancaire. La signature électronique est à l'unité (14,90 € TTC) sur ce plan, ou incluse dans les forfaits mensuels dès 14,90 €/mois TTC (Starter, 5 signatures incluses). Tous les prix sont indiqués TTC.
Sources officielles
Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :
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