Bail Saisonnier 2026 : Durée, Fiscalité BIC, Numéro d'Enregistrement

Le bail saisonnier : cadre légal hors loi du 6 juillet 1989

Le bail saisonnier est un contrat de louage à durée déterminée pour un usage de loisirs, de vacances ou de villégiature. Il ne porte jamais sur la résidence principale du locataire, ce qui l'écarte du champ de la loi du 6 juillet 1989 dite loi Alur. C'est cette frontière qui structure tout le régime : pas de contrat-type imposé par décret, pas d'encadrement des loyers, pas de plafond légal de dépôt de garantie, pas de préavis de 3 mois. La liberté contractuelle prime, dans les limites du droit commun et des règles propres au tourisme.

Côté textes, deux corps de règles cohabitent. Le Code civil pose le socle général du louage de chose (articles 1714 et suivants), qui régit les obligations réciproques de délivrance et de jouissance paisible, la responsabilité pour dégradations, le sort de l'acompte. Le Code du tourisme prend le relais pour la déclaration en mairie, le numéro d'enregistrement, le classement Atout France et la taxe de séjour (articles L324-1 à L324-2-1). Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou loi anti-Airbnb, l'arsenal s'est durci sur le plafond annuel de la résidence principale et la transparence des plateformes.

Pour le bailleur, cela ouvre un cadre souple, mais avec quatre obligations à ne pas négliger : déclarer le logement en mairie, obtenir un numéro à 13 chiffres dans les communes concernées, respecter le plafond de 90 nuits par an si le logement est la résidence principale, et déclarer les revenus en BIC (et non en revenus fonciers). Les sanctions sont administratives et financières, et les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) jouent désormais un rôle de tiers déclarant.

Durée et plafonds : 90 nuits en résidence principale, 6 mois en secondaire

Résidence principale : plafond de 90 nuits par année civile

Si le logement loué est la résidence principale du bailleur (occupation effective au moins 8 mois par an, sauf raison professionnelle ou de santé), il ne peut être loué en saisonnier plus de 90 nuits par année civile. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a abaissé le plafond précédent de 120 nuits dans les communes les plus tendues, et a donné aux communes la possibilité d'arrêter un seuil compris entre 60 et 120 nuits selon leur délibération. Au-delà du plafond, l'amende administrative peut atteindre 15 000 € par logement et la plateforme bloque les réservations supplémentaires.

Résidence secondaire : 6 mois maximum par contrat

Pour une résidence secondaire ou un bien dédié au tourisme, il n'existe pas de plafond annuel cumulatif, mais chaque contrat saisonnier ne peut dépasser 6 mois consécutifs avec le même locataire (au-delà, le bail bascule potentiellement en bail meublé classique soumis à la loi de 1989). En zone tendue, transformer un logement d'habitation en hébergement touristique professionnel peut nécessiter un changement d'usage avec compensation 1 pour 1 (Paris) ou autorisation préfectorale (grandes villes). Le bailleur doit vérifier le règlement de copropriété, qui peut interdire la location courte durée.

Calendrier précis : date à date

Comme tout contrat à durée déterminée, le bail saisonnier mentionne la date d'entrée et la date de sortie précises, avec une heure d'arrivée et de départ. Le locataire ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux à l'issue du séjour, contrairement à un bail d'habitation classique. Pour autant, en cas de dégât majeur ou d'inhabitabilité, des règles d'imprévision (article 1218 du Code civil) peuvent justifier l'annulation et le remboursement intégral.

Mentions recommandées du contrat de bail saisonnier

Contrairement au bail Loi Alur, le bail saisonnier ne fait pas l'objet d'un contrat-type imposé par décret. La liberté de rédaction laisse au bailleur la responsabilité de cadrer correctement le séjour. Voici les 10 mentions à intégrer pour sécuriser le contrat et éviter les litiges courants (acomptes contestés, dépôt non restitué, état du logement à l'arrivée).

• Identité complète du bailleur et du locataire
• Description précise du logement, capacité d'accueil et équipements fournis
• Date d'entrée et date de sortie précises (durée nuits comprises)
• Loyer total du séjour, montant de l'acompte (souvent 25 à 30 % à la réservation) et solde dû à l'arrivée
• Dépôt de garantie : montant raisonnable, généralement entre 200 € et 30 % du loyer total
• Charges incluses ou exclues (eau, électricité, taxe de séjour, ménage, draps)
• État des lieux d'entrée et de sortie, contradictoire si possible
• Inventaire détaillé du mobilier et des équipements si meublé
• Conditions d'annulation et de remboursement, par le locataire comme par le bailleur
• Numéro d'enregistrement à 13 chiffres en commune soumise (article L324-1-1 Code du tourisme)

Au-delà de ces mentions, joignez quand c'est pertinent un règlement intérieur (silence après 22h, animaux acceptés ou non, fumeur ou non, capacité maximale), et précisez la fourniture éventuelle du linge de maison, du ménage de fin de séjour et de la taxe de séjour (forfaitaire ou au prorata des nuitées). Plus les conditions sont écrites, moins la sortie devient un motif de contentieux. La forme reste libre, papier ou électronique ; la signature avancée eIDAS sécurise la signature à distance.

Acompte, dépôt de garantie et conditions d'annulation

Acompte ou arrhes : un choix qui engage différemment

L'usage est de demander 25 à 30 % du loyer total à la réservation, le solde étant versé à l'arrivée ou quelques jours avant. Juridiquement, le contrat peut qualifier la somme d'acompte ou d'arrhes, et la différence n'est pas neutre. L'acompte engage fermement les deux parties : en cas d'annulation par le locataire, le bailleur peut conserver l'acompte et réclamer l'exécution forcée. Les arrhes (article 1590 du Code civil) ouvrent une faculté de rétractation : le locataire perd les arrhes s'il se rétracte, le bailleur restitue le double s'il se désiste. À défaut de qualification expresse, les sommes versées sont présumées être des arrhes.

Dépôt de garantie : libre, mais raisonnable

Aucun plafond légal ne s'impose. La pratique varie de 200 € à 30 % du loyer total, selon la valeur du logement et de son équipement. Pour les locations haut de gamme avec mobilier précieux ou matériel sensible (jacuzzi, piano, œuvres), un dépôt d'un mois est admis. Le dépôt est restitué après l'état des lieux de sortie, sous déduction des dégradations imputables. Les plateformes (Airbnb, Booking) proposent souvent une caution par pré-autorisation bancaire, qui simplifie la gestion sans encaissement réel et sans contestations sur le délai de restitution.

Barème d'annulation classique

Pour cadrer les annulations sans contentieux, prévoyez un barème dégressif explicite. Exemple courant : annulation à plus de 60 jours du séjour 100 % de l'acompte remboursé, entre 60 et 30 jours 50 % remboursés, entre 30 et 7 jours 25 % remboursés, à moins de 7 jours acompte conservé. Distinguez l'annulation locataire (barème) de l'annulation bailleur pour cas de force majeure ou de logement devenu inhabitable (restitution intégrale plus indemnité forfaitaire). Précisez aussi le sort de la taxe de séjour collectée et des frais de ménage déjà facturés.

Risques fréquents et sanctions

Sous-déclaration et plafond de 90 nuits dépassé

Le risque principal est le dépassement du plafond de 90 nuits par année civile en résidence principale. Avec la transmission automatique des plateformes depuis la loi de finances 2024, la commune et la DGFiP disposent d'une vue exhaustive des nuits louées. La sanction administrative peut atteindre 15 000 € par logement, et la plateforme bloque les réservations supplémentaires une fois le plafond atteint. Mieux vaut anticiper et basculer sur un bail mobilité ou un bail meublé classique au-delà du seuil.

Absence de numéro d'enregistrement

Louer sans numéro à 13 chiffres dans une commune soumise expose à une amende de 5 000 € à 10 000 € par logement et au retrait immédiat de l'annonce par les plateformes. La déclaration en mairie est gratuite et prend quelques minutes ; il n'y a aucune raison de s'en abstenir. Vérifiez auprès de votre commune si la procédure est en place : c'est obligatoire dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants et en zone tendue.

Absence de DPE

L'extension du DPE aux meublés de tourisme depuis 2024-2025 expose les bailleurs sans diagnostic à une sanction administrative et à un risque de litige avec le locataire (qui peut invoquer un vice du consentement). Faites réaliser le DPE dès que possible si vous louez régulièrement, surtout pour les biens construits avant 1990. Anticipez les travaux de rénovation énergétique pour éviter d'être progressivement exclu du marché courte durée.

Règlement de copropriété qui interdit la location courte durée

De nombreux règlements de copropriété en grande ville incluent une clause d'habitation bourgeoise exclusive ou interdisent expressément la location courte durée. Le syndic peut alors saisir le tribunal pour obtenir la cessation de l'activité, sous astreinte. Vérifiez le règlement avant de vous lancer ; la jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises la validité de ces clauses, y compris contre des bailleurs déjà déclarés en mairie. En zone tendue, le changement d'usage municipal peut s'ajouter aux contraintes.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :

• Service-Public.fr, Location meublée de tourisme
• Légifrance, Code du tourisme, articles L324-1 à L324-2-1
• Légifrance, Code civil article 1714 (louage de chose)
• Légifrance, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
• economie.gouv.fr, Fiscalité location meublée de tourisme
• Atout France, Classement des meublés de tourisme
• Impôts.gouv.fr, Location meublée et BIC

À lire aussi sur FairePlace

• Bail mobilité 2026 : durée 1 à 10 mois, sans dépôt
• Bail meublé : guide complet
• Bail location : guide complet (hub des 6 régimes)
• Comparatif logiciel gestion locative
• Bail colocation
• Contrat de location conforme
• État des lieux
• Quittance de loyer
• Simulateur IRL de révision du loyer
• Signature de bail en ligne