Bail colocation 2026 : modèle gratuit + clause solidarité
La colocation représente près de 20 % des locations dans les grandes villes étudiantes. Sa particularité juridique : choisir entre un bail unique avec clause de solidarité (un seul contrat pour tous) ou des baux individuels (un contrat par colocataire). Ce guide détaille les deux régimes, la clause de solidarité depuis la Loi Alur, le dépôt de garantie, le congé d'un colocataire et la création d'un modèle conforme au décret n° 2015-587.
Modèle de bail de colocation 2026, gratuit
Document vierge conforme à la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587 (Loi Alur). 10 mentions obligatoires, clause de solidarité, cautionnement et annexes (DPE, ERP, CREP, amiante, électricité, gaz). Choisissez vide ou meublé selon votre logement.
Bail de colocation vide
17 pages- Logement non meublé, durée 3 ans (renouvellement tacite)
- Loi 89-462 du 6 juillet 1989, contrat-type décret 2015-587
- Clause de solidarité + 3 colocataires prévus
Bail de colocation meublé
16 pages- Logement meublé, durée 1 an (9 mois étudiant)
- Titre Ier bis loi 89-462, mise à disposition des meubles
- Clause de solidarité + 3 colocataires prévus
Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?
Un bail de colocation est un contrat qui formalise la location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale (article 8-1 I de la loi du 6 juillet 1989). La Loi Alur du 24 mars 2014 a clarifié son régime juridique en autorisant deux formes : le bail unique (un seul contrat pour tous les colocataires) et les baux individuels (un contrat par colocataire pour la même propriété, généralement avec des chambres privatives et des parties communes).
Les deux formes sont régies par la loi du 6 juillet 1989. Le bail unique suit le contrat-type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (10 grandes rubriques obligatoires + annexes), tandis que les baux individuels relèvent uniquement de la loi de 1989 et du droit commun, le décret excluant expressément ce cas (article 1er). Le choix entre les deux formes engage des obligations différentes pour le bailleur, notamment sur la clause de solidarité.
Important : les couples mariés ou pacsés au moment de la signature ne sont pas considérés comme colocataires au sens de l'article 8-1, mais comme cotitulaires de plein droit du bail (article 1751 du Code civil). Le régime de la colocation Loi Alur ne s'applique pas à eux.
Bail unique vs baux individuels : avantages et inconvénients
Le choix structure toute la relation locative : modalités de paiement, gestion d'un départ, garanties, dépôt de garantie. Voici la comparaison sur 7 critères clefs.
| Critère | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Nombre de contrats | Un seul, signé par tous les colocataires | Un par colocataire, indépendants entre eux |
| Clause de solidarité | Possible (facultative, à insérer expressément) | Sans objet (contrats indépendants) |
| Loyer | Un loyer total, réparti entre colocataires | Un loyer par contrat (somme ≤ loyer logement entier) |
| Dépôt de garantie | Un seul versement (1 ou 2 mois selon vide/meublé) | Un dépôt par contrat de colocataire |
| Remplacement d'un partant | Avenant nécessaire, accord du bailleur | Nouveau contrat, libre choix du bailleur |
| Restitution du dépôt | Au départ du dernier colocataire | À la fin de chaque contrat individuel |
| Cas typique | Étudiants ou jeunes actifs, gestion simplifiée | Logements meublés, public en mobilité |
La clause de solidarité en colocation
La clause de solidarité est un mécanisme contractuel qui rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer en cas de défaillance d'un autre. Si un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut réclamer l'intégralité du loyer à n'importe lequel des autres colocataires (et à leurs garants). Elle est facultative et doit être expressément stipulée dans le bail unique pour s'appliquer.
Durée de la solidarité après le départ
Avant la Loi Alur, la clause de solidarité pouvait engager le colocataire sortant pendant toute la durée du bail. Depuis 2014, l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 limite cette durée : la solidarité prend fin soit immédiatement si un nouveau colocataire est ajouté au bail par avenant, soit au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé du colocataire sortant.
Impact sur les garants
L'engagement du garant suit exactement les mêmes règles que celui du colocataire qu'il cautionne. Il est libéré dès la fin de la solidarité du colocataire sortant. Le bailleur ne peut plus poursuivre le garant 6 mois après le départ du colocataire qu'il garantissait, sauf dette antérieure non régularisée.
Clause de solidarité et baux individuels
La clause de solidarité est sans objet en baux individuels : chaque contrat étant juridiquement indépendant, il n'existe aucun lien permettant d'engager solidairement les colocataires entre eux. Le bailleur ne peut poursuivre un colocataire que sur la base de son propre contrat, et toute tentative de solidarité de fait par baux multiples est privée d'effet.
Caution simple ou solidaire : deux régimes très différents
Lorsqu'un garant (caution) s'engage pour un colocataire, le bail doit préciser explicitement la nature de l'engagement : caution simple ou caution solidaire. Cette distinction, héritée du droit civil français et profondément modernisée par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, change radicalement les recours du bailleur en cas d'impayé.
Caution simple (article 2305 du Code civil)
Le garant ne peut être poursuivi qu'après le débiteur principal (le locataire), et bénéficie de deux protections fortes :
- Bénéfice de discussion (art. 2305-1 C.civ.) : le garant peut exiger du bailleur qu'il poursuive d'abord le locataire défaillant et tente de saisir ses biens, avant de l'actionner.
- Bénéfice de division (art. 2306 C.civ.) : s'il y a plusieurs cautions pour la même dette, chacune ne répond que de sa quote-part. Le bailleur doit diviser sa demande entre les cautions.
En pratique, la caution simple est défavorable au bailleur : il doit d'abord épuiser les voies de recours contre le locataire défaillant (commandement de payer, saisie sur salaire, saisie-attribution) avant de solliciter le garant. C'est pour cela qu'elle est rare en location.
Caution solidaire (article 2326 du Code civil)
Le garant renonce expressément aux bénéfices de discussion et de division. Le bailleur peut alors le poursuivre directement, dès le premier impayé, pour la totalité de la dette, sans avoir à démontrer l'insolvabilité du locataire principal. Si plusieurs cautions solidaires sont engagées, le bailleur peut réclamer 100 % à n'importe laquelle d'entre elles.
C'est le régime de loin le plus courant en location, et il est généralement exigé par les bailleurs et les agences immobilières. Mais il est valable uniquement si la mention « caution solidaire » figure expressément dans l'acte de cautionnement et si la mention manuscrite imposée par l'article 2297 du Code civil (réformé par l'ordonnance 2021-1192) a été correctement reproduite par le garant.
Mention manuscrite obligatoire (article 2297 C.civ. réformé)
Depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, la mention manuscrite que le garant doit recopier de sa main a été assouplie : elle ne suit plus une formule sacramentelle imposée mot à mot, mais doit indiquer « clairement et sans ambiguïté » :
- l'identification du garant et du débiteur principal,
- le caractère solidaire ou non du cautionnement (avec renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division en cas de solidarité),
- la nature et le montant maximum garanti (loyer + charges + indemnités d'occupation, en chiffres et en lettres),
- la durée de l'engagement (déterminée ou indéterminée, pour un cautionnement à durée indéterminée, droit de résiliation unilatérale du garant après un an).
Sans mention manuscrite conforme, l'acte de cautionnement est nul et le bailleur perd toute possibilité de recours contre le garant. C'est une cause de nullité fréquente dans les contentieux locatifs.
Cumul caution + GLI : INTERDIT sauf étudiant ou apprenti
L'article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une caution physique (personne garante) avec une garantie loyers impayés (GLI souscrite par le bailleur). Le bailleur doit choisir entre les deux. Une seule exception : les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé.
En cas de cumul prohibé, l'acte de cautionnement de la personne physique est réputé nul. C'est une protection importante du garant individuel, souvent un parent du locataire.
Alternative : cautionnement bancaire et garant 1er logement
Pour les jeunes actifs sans garant familial, plusieurs alternatives existent :
- Visale (Action Logement) : caution gratuite et publique pour les moins de 30 ans, alternants et salariés en mobilité (jusqu'à 36 mensualités garanties). Voir visale.fr.
- Cautionnement bancaire : le locataire dépose une somme bloquée sur un compte bancaire (généralement 1 an de loyer) qui sert de garantie. Régi par les articles 2300 et suivants du Code civil. Coût annuel ≈ 2 % du montant bloqué.
- Garantie Loca-Pass (Action Logement) : avance gratuite du dépôt de garantie pour les jeunes salariés.
Mentions obligatoires du bail de colocation
Le décret n° 2015-587 fixe le modèle type du bail d'habitation, applicable à la colocation. Voici les 10 mentions à intégrer impérativement, sous peine de nullité partielle.
- Identité de chaque colocataire (et du ou des garants)
- Identité complète du bailleur (ou de la SCI bailleresse)
- Adresse précise du logement et désignation des locaux privatifs/communs
- Surface habitable au sens de la loi Boutin et nombre de pièces
- Date de prise d'effet et durée du bail (3 ans vide / 1 an meublé / 9 mois étudiant)
- Loyer initial, modalités de paiement, trimestre IRL de référence pour la révision
- Charges locatives : provisions ou forfait, modalités de régularisation
- Dépôt de garantie : montant et modalités de restitution
- Clause de solidarité (si choisie en bail unique) avec mention claire
- Mention de la zone tendue et du plafond d'encadrement le cas échéant
En plus de ces mentions, plusieurs annexes accompagnent le bail : la notice d'information Loi Alur, le DPE, l'ERP (état des risques), le CREP plomb (logement antérieur à 1949), le diagnostic amiante (antérieur à 1997), les diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans, article 3-3 de la loi de 1989, obligatoires depuis le 1er juillet 2017) et l'état des lieux d'entrée. En meublé, l'inventaire du mobilier s'ajoute. En copropriété, un extrait du règlement est joint.
Une annexe manquante n'entraîne pas automatiquement une amende : le risque civil principal est la nullité partielle du bail, la réduction du loyer ou des dommages-intérêts (jurisprudence constante). Des sanctions financières spécifiques s'appliquent en cas de manquement professionnel : recours à un diagnostiqueur non certifié (1 500 €, 3 000 € en récidive – article L. 271-6 du CCH), absence de mention DPE dans une annonce immobilière par un professionnel (jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale), DPE volontairement erroné (jusqu'à 37 500 € voire poursuites pénales).
Dépôt de garantie et charges en colocation
Le dépôt de garantie est plafonné par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. En bail unique, un seul dépôt est versé pour l'ensemble. En baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt correspondant au loyer de son contrat.
Restitution lors du départ d'un colocataire
En bail unique, le dépôt est restitué au départ du dernier colocataire, soit à la fin du bail global. Le colocataire sortant doit donc se faire restituer sa part par les colocataires restants ou attendre la fin du bail. En baux individuels, chaque dépôt est restitué à la fin du bail individuel correspondant, sous le délai légal de 1 mois (sans retenue) ou 2 mois (avec retenue justifiée par l'état des lieux).
Charges locatives en colocation
Les charges peuvent être réclamées sous deux formes : provisions sur charges avec régularisation annuelle (charges réelles, justificatifs à fournir au locataire) ou forfait mensuel sans régularisation (uniquement en bail meublé). La liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. En colocation, les charges suivent les modalités du bail : un forfait/provision unique en bail unique, ou un par colocataire en baux individuels.
Congé et départ d'un colocataire
Chaque colocataire peut donner congé individuellement, sans mettre fin au bail des autres colocataires. Le congé doit être notifié au bailleur (et aux autres colocataires en bail unique) par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge.
Délais de préavis
- 3 mois pour un logement vide (1 mois en zone tendue, en cas de mutation, perte d'emploi, état de santé ou attribution d'un logement social)
- 1 mois pour un logement meublé, étudiant ou mobilité, quel que soit le motif
- 1 mois en cas de violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside avec le colocataire (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989)
Impact sur les colocataires restants
En bail unique, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail global : les autres restent locataires aux mêmes conditions. Le bailleur peut accepter un remplaçant par avenant, ou continuer avec les colocataires restants (qui devront alors assumer la quote-part du sortant en l'absence de clause de solidarité, ou voir leur quote-part répartie). En baux individuels, le départ ne concerne que le contrat du sortant, les autres baux continuent normalement.
Comment créer un bail de colocation en ligne
FairePlace permet de générer un bail de colocation conforme à la Loi Alur en 10 minutes, signé électroniquement avec une signature avancée eIDAS, admissible et recevable devant les juridictions françaises (la fiabilité du procédé est appréciée souverainement par le juge ; la présomption de fiabilité est réservée au niveau QES).
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Renseignez le logement
Adresse complète, surface habitable au sens de la loi Boutin, type (vide ou meublé), DPE, équipements collectifs et privatifs (chambres, parties communes).
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Ajoutez les colocataires
Identité complète de chaque colocataire, garants éventuels avec mentions légales reproduites intégralement (articles 2297 du Code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la mention manuscrite a été supprimée pour le cautionnement d'un bail d'habitation). Pas de limite de nombre.
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Choisissez le type de bail
Bail unique avec ou sans clause de solidarité, ou baux individuels. FairePlace vous guide selon le profil du logement et des colocataires (étudiants, jeunes actifs, mobilité).
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Configurez loyer, charges et dépôt
Loyer total ou par colocataire, mode de récupération des charges (provisions ou forfait), trimestre IRL de référence, montant du dépôt selon le type de logement.
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Signez électroniquement
Chaque colocataire et le bailleur signent en ligne avec une signature avancée (AES eIDAS, format PAdES-B-LT). Dossier de preuve archivé 10 ans à valeur probante. Aucun envoi postal.
Bail colocation : ce qu'il faut retenir. Choisissez bail unique avec clause de solidarité pour sécuriser le paiement (jeunes actifs, étudiants), ou baux individuels pour des logements meublés en chambres privatives. La Loi Alur limite la solidarité à 6 mois après le départ d'un colocataire (article 8-1 VI). Le bail unique doit respecter les 10 grandes rubriques du décret 2015-587 + les annexes obligatoires (DPE, ERP, plomb, amiante, électricité/gaz, état des lieux). La signature avancée eIDAS rend le bail admissible et recevable devant les juridictions françaises.
Aperçu du bail de colocation FairePlace
Voici un aperçu du modèle de bail généré par FairePlace, conforme au décret n° 2015-587 et applicable directement aux locations en colocation. Le PDF est interactif (signature électronique en ligne) et auto-rempli par le générateur.
Bail type colocation, 17 pages
Document conforme Loi Alur incluant les 10 mentions obligatoires, la clause de solidarité, les annexes DPE/ERP/CREP/amiante/électricité/gaz et le tableau des équipements. Mis à jour à la date de génération.
Créez votre bail de colocation en quelques minutes
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Questions fréquentes sur le bail de colocation
Quelle est la différence entre bail unique et baux individuels en colocation ?
Le bail unique est un seul contrat signé par tous les colocataires avec le bailleur. Une clause de solidarité peut y être insérée, rendant chacun responsable de la totalité du loyer. Les baux individuels sont des contrats séparés : chaque colocataire ne répond que de son propre loyer et la clause de solidarité y est sans objet, chaque contrat étant juridiquement indépendant.
La clause de solidarité est-elle obligatoire en colocation ?
Non. La clause de solidarité n'est pas obligatoire : elle est facultative dans un bail unique et doit être expressément prévue dans le contrat pour s'appliquer. Elle est sans objet en baux individuels, où chaque contrat est juridiquement indépendant. En pratique, la majorité des bailleurs l'incluent dans un bail unique pour sécuriser le paiement du loyer en cas de défaillance d'un colocataire.
Combien de temps dure la clause de solidarité après le départ d'un colocataire ?
Depuis la Loi Alur (2014), la solidarité du colocataire sortant prend fin soit dès qu'un nouveau colocataire le remplace sur le bail par avenant, soit au plus tard 6 mois après la date d'effet de son congé si aucun remplaçant n'est trouvé. Cette règle s'applique aussi au garant du colocataire sortant.
Quel est le préavis en colocation ?
Le préavis dépend du type de logement : 3 mois pour un logement vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations comme une mutation professionnelle), et 1 mois pour un logement meublé. Chaque colocataire peut donner congé individuellement sans mettre fin au bail des autres colocataires.
Le bailleur peut-il refuser un nouveau colocataire ?
En bail unique, le remplacement d'un colocataire sortant nécessite un avenant au bail, ce qui implique l'accord du bailleur. Le bailleur peut donc refuser un nouveau colocataire, à condition que ce refus ne soit pas discriminatoire (loi du 27 mai 2008). En baux individuels, le bailleur est libre de choisir le nouveau colocataire puisqu'il signe un contrat entièrement nouveau.
Comment répartir le loyer en colocation ?
En bail unique, le loyer total est fixé dans le contrat et les colocataires s'organisent entre eux pour la répartition (souvent à parts égales, parfois au prorata des surfaces). En baux individuels, le loyer de chaque colocataire est fixé dans son propre contrat. Dans les deux cas, la somme des loyers ne doit pas dépasser le loyer qui serait applicable si le logement était loué à un locataire unique.
Quel est le montant du dépôt de garantie en colocation ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois pour un logement meublé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En bail unique, un seul dépôt est versé pour l'ensemble des colocataires. En baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie correspondant au loyer de son contrat.
La caution du colocataire sortant est-elle libérée à son départ ?
En bail unique avec clause de solidarité, le garant du colocataire sortant est libéré en même temps que la solidarité : soit immédiatement si un remplaçant figure au bail par avenant, soit au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la Loi Alur). Le dépôt de garantie n'est lui restitué qu'au départ du dernier colocataire. En baux individuels, le garant est libéré à la fin du bail individuel du colocataire sortant.
Peut-on avoir une colocation en bail meublé ?
Oui. La colocation peut porter sur un logement meublé. Dans ce cas, le logement doit respecter la liste des équipements obligatoires prévue par le décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, dispositifs d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux occultants), plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager (11 catégories complètes). Le bail meublé en colocation suit les mêmes règles que le bail meublé classique : durée d'1 an (ou 9 mois pour un étudiant), préavis d'1 mois et dépôt plafonné à 2 mois.
Comment créer un bail de colocation conforme en ligne ?
Avec FairePlace, vous créez un bail de colocation conforme à la Loi Alur en quelques minutes. Renseignez le logement, ajoutez chaque colocataire, choisissez entre bail unique et baux individuels, configurez la clause de solidarité et le loyer, puis signez électroniquement avec une signature avancée (AES eIDAS, format PAdES-B-LT). Le plan Gratuit (0 €/mois) permet de gérer jusqu'à 5 biens avec PDF illimité. La signature électronique est à 14,90 € TTC à l'unité ou incluse dès le plan Starter à 14,90 €/mois TTC.
Comment déclarer une colocation à la CAF pour les APL ?
Chaque colocataire doit faire sa propre demande d'aide au logement avec ses revenus personnels et la part du loyer qu'il paie effectivement. Pour cela, il doit fournir une quittance de loyer séparée à son nom. En bail unique, le bailleur peut éditer une quittance par colocataire mentionnant la part de chacun. En baux individuels, chaque colocataire dispose naturellement de sa propre quittance. La CAF demande aussi une attestation de loyer signée par le bailleur précisant la quote-part de chaque colocataire.
Sources officielles
Cet article s\'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :
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