Calcul rendement locatif 2026 : brut, net et net-net.
Avant de signer chez le notaire, chiffrez la rentabilité réelle de votre investissement. Les deux régimes fiscaux de votre type de bail comparés, le plus avantageux recommandé.
- Les deux régimes fiscaux de votre bail comparés : micro-foncier et réel en location nue, micro-BIC et LMNP réel en meublé
- Cashflow mensuel avec ou sans crédit, déficit foncier imputé, économie d'impôt chiffrée
- Sources : art. 31, 32, 50-0 et 156 du CGI, BOFiP, loi Le Meur 2024
Tourne sur la même API publique que l'application FairePlace. Sans inscription, sans email, sans limite d'utilisation.
- 2 Régimes fiscaux comparés pour votre type de bail : micro-foncier et réel en location nue, micro-BIC et LMNP réel en meublé.
- 83 600 € Plafond micro-BIC en meublé de longue durée pour les revenus 2026 (77 700 € pour 2025). Le réel ne s'impose qu'après deux années de suite au-dessus.
- 10 700 € Déficit foncier imputable chaque année sur le revenu global (art. 156-I-3° CGI), jusqu'à 21 400 € en cas de rénovation énergétique.
- 0 € Sans inscription, sans email, sans limite d'utilisation. Hébergement Scaleway France.
Les trois niveaux de rentabilité : brut, net, net-net
Une annonce immobilière qui annonce 6 % de rendement parle toujours du brut. Sur le même bien, le rendement net descend autour de 4 % et le net-net, qui seul reflète ce que touche réellement le bailleur, peut tomber sous 2,5 %. Calibrer ces trois étages est la première étape d'une décision d'investissement saine.
Rendement brut
Formule : (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d'acquisition × 100
Exemple : 900 € de loyer mensuel × 12 = 10 800 € de loyers annuels. Pour un prix de 200 000 € et 16 000 € de frais de notaire, le coût total est de 216 000 €, soit 5 % brut. Aucune charge déduite.
Limite : ce ratio surestime fortement la rentabilité. Il sert d'indicateur de sélection en amont, jamais de base de décision finale.
Rendement net
Formule : (loyers − charges − taxes) ÷ coût total d'acquisition × 100
Exemple : 10 800 € de loyers − 1 200 € de taxe foncière − 600 € de charges non récupérables − 300 € d'assurance PNO = 8 700 € net. Sur 216 000 €, soit 4,03 % net.
Charges déduites : taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le net ignore encore l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Rendement net-net (après impôts)
Formule : (loyers − charges − taxes − IR − PS) ÷ coût total d'acquisition × 100
Exemple en location nue au régime réel, TMI 30 % et prélèvements sociaux 17,2 % (18,6 % en meublé) : 8 700 € net × (1 − 0,30 − 0,172) = 4 593,60 € net-net. Sur 216 000 €, soit 2,13 % net-net.
C'est la rentabilité réelle perçue. Elle dépend du régime fiscal (micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou LMNP réel en meublé), d'où l'intérêt de comparer les deux régimes de votre bail.
Cashflow mensuel : le critère décisif au quotidien
Un rendement net-net élevé n'a pas de valeur si vous devez sortir 250 € de votre poche chaque mois pour boucler les mensualités de crédit. Le cashflow mesure cette réalité concrète.
Cashflow mensuel = loyer encaissé − mensualité de crédit − charges mensualisées − taxe foncière mensualisée − assurance PNO − impôt sur les loyers (IR et prélèvements sociaux) mensualisé
- Cashflow positif : le bien s'autofinance et génère un flux de trésorerie chaque mois. Objectif des investisseurs en location meublée optimisée.
- Cashflow neutre : les loyers couvrent toutes les charges et la mensualité. Acceptable, le patrimoine se constitue sur le crédit du locataire.
- Cashflow négatif : le bailleur sort de sa poche tous les mois. Tolérable jusqu'à 50-100 € sur un bien stratégique, à éviter au-delà de 200 €.
Levez un cashflow trop négatif par un apport plus élevé, une durée de crédit allongée pour baisser la mensualité, ou un changement de régime fiscal qui améliore le net-net (LMNP réel avec amortissement, déficit foncier en réel foncier).
LMNP ou foncier classique : 4 régimes, des écarts massifs
Le rendement net-net dépend très fortement du régime fiscal retenu. Sur un même bien, l'écart entre le régime par défaut (micro) et le régime optimal (réel avec amortissement ou déficit foncier) peut atteindre 1,5 à 2 points de net-net. Comparer les régimes accessibles à votre bail est indispensable.
Foncier · micro-foncier
Bail vide, recettes ≤ 15 000 €
Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, déclaration simplifiée case 4BE de la 2042. Adapté aux petits revenus fonciers sans charges importantes.
Foncier · régime réel
Bail vide, charges réelles déduites
Toutes charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, gestion). Déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Plafond relevé jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2027 qui font passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
BIC · micro-BIC
Bail meublé, recettes ≤ 83 600 € en 2026 (77 700 € en 2025)
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers en location meublée longue durée. Plus simple que le réel, mais perd la déductibilité des charges et l'amortissement.
BIC · réel LMNP
Bail meublé, amortissement du bâti
Amortissement du bâti sur 25 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans. Permet souvent de neutraliser l'imposition pendant 5 à 10 ans. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (article 150 VB, III du CGI).
Loi Le Meur : depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme non classés relèvent du micro-BIC à 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. Les meublés de tourisme classés passent de 71 % à 50 % d'abattement. La location meublée de longue durée garde 50 %, avec un plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026.
Dispositifs fiscaux locatifs : où en est-on en 2026 ?
Au-delà du choix entre micro et réel, plusieurs dispositifs d'incitation fiscale existent (ou ont existé) pour encourager l'investissement locatif. État des lieux au 25 octobre 2026 :
Loi Pinel locatif : DISPOSITIF CLOS depuis le 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel locatif (réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans pour acquisition d'un logement neuf loué dans des conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire), codifié à l'article 199 novovicies du CGI, a pris fin le 31 décembre 2024. Les engagements pris avant cette date courent jusqu'à leur terme (6, 9 ou 12 ans). Aucun nouvel investissement n'ouvre droit à la réduction depuis le 1er janvier 2025.
Attention à ne pas confondre avec la « loi Pinel » du 18 juin 2014 qui régit les baux commerciaux, c'est un texte différent qui reste en vigueur. Voir notre guide bail commercial.
Loc'Avantages (ex-dispositif Cosse) : actif jusqu'au 31 décembre 2027
Le dispositif Loc'Avantages, codifié à l'article 199 tricies du CGI (issu de la loi de finances 2022), permet au bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location à un loyer modéré, en partenariat avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Trois niveaux de loyer plafonné (Loc 1 « intermédiaire », Loc 2 « social », Loc 3 « très social »), avec en contrepartie une réduction d'impôt de 15 % à 65 % du loyer brut selon le niveau et le recours à l'intermédiation locative. Engagement de 6 ans minimum. Convention à signer avec l'Anah avant la mise en location.
Le dispositif est actif jusqu'au 31 décembre 2027 et constitue aujourd'hui la principale alternative au défunt Pinel pour les bailleurs en zone tendue souhaitant un avantage fiscal en contrepartie d'un loyer plafonné.
Denormandie : actif jusqu'au 31 décembre 2027
Le dispositif Denormandie, codifié à l'article 199 novovicies du CGI (I, B, 5°), est l'équivalent du Pinel pour les logements anciens nécessitant des travaux importants (≥ 25 % du coût total de l'opération) en centre-ville de communes éligibles (programme Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, ORT). Réduction d'impôt de 12 % à 21 % selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Loyer et ressources du locataire plafonnés.
Dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024.
Location nue : un amortissement ouvert depuis le 21 février 2026
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) crée un amortissement en location nue (article 31 I 1° i et j du CGI). Il vise les logements d'un immeuble collectif, neufs ou anciens ayant fait l'objet d'une réhabilitation lourde, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, puis loués nus en résidence principale. Taux annuel en loyer intermédiaire : 3,5 % pour le neuf, 3 % pour l'ancien réhabilité, avec une majoration en loyer social ou très social. Le terrain, estimé à 20 % du prix, n'est pas amortissable.
Conditions : une option irrévocable, un engagement de location de 9 ans, des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Les déductions sont limitées à 8 000 € par an et par foyer. Ce plafond passe à 10 000 € ou à 12 000 € quand au moins la moitié des loyers bruts de ces logements relève de la location sociale ou très sociale. Ce dispositif exclut le micro-foncier. À la revente, les amortissements déduits sont retirés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value (article 150 VB, III du CGI).
LMNP / LMP : régime de droit commun
Hors dispositifs particuliers, le meublé permet d'amortir le bien au régime réel LMNP. En contrepartie, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB, III du CGI), sauf dans certaines résidences (étudiants, personnes âgées, EHPAD). Le passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) intervient lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an ET dépassent aussi ses revenus d'activité (traitements et salaires, autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, rémunérations de gérant : article 155 IV du CGI) ; il déclenche l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants mais ouvre droit à l'imputation des déficits sur le revenu global et à un régime de plus-value plus favorable (exonération sous conditions, art. 151 septies CGI).
Censi-Bouvard : DISPOSITIF CLOS depuis le 31 décembre 2022
Le dispositif Censi-Bouvard (réduction d'impôt pour investissement en résidences services, étudiants, seniors, EHPAD), codifié à l'article 199 sexvicies du CGI, a pris fin au 31 décembre 2022. Les contrats antérieurs courent jusqu'à leur terme.
Important : les dispositifs fiscaux évoluent à chaque loi de finances. Avant tout investissement, vérifiez la disponibilité du dispositif et ses paramètres en vigueur sur impots.gouv.fr et anah.fr. Cet aperçu est fourni à titre indicatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation.
Pourquoi ce simulateur, pas un autre
- Les deux régimes de votre bail. Micro-foncier et réel en location nue, micro-BIC et LMNP réel en meublé, calculés sur les mêmes données, avec le plus avantageux recommandé.
- TMI personnalisée. Saisie de votre tranche d'imposition pour un net-net réaliste, prélèvements sociaux ajoutés au taux de chaque régime : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé (revenus 2025 et 2026).
- Cashflow mensuel de la première année. Après impôt et mensualités de crédit, avec l'amortissement, le déficit foncier imputé et les intérêts d'emprunt.
- Sans inscription, sans email. Le simulateur ne demande ni compte ni adresse : les montants partent pour le calcul à la même API publique que l'application FairePlace, qui ne les conserve pas.
- Sources juridiques transparentes. Articles 31 et 32 (revenus fonciers), 50-0 (micro-BIC) et 156, I, 3° (déficit foncier) du CGI, doctrine BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10 pour le micro-foncier, BOI-BIC-CHAMP-40-20 pour la location meublée), loi Le Meur 2024.
Du simulateur au bail signé : à leur place
FairePlace est un logiciel de gestion locative, édité en France par ThinkyLab (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Simulateur de rentabilité locative : les deux régimes fiscaux de votre bail comparés (micro-foncier et réel en location nue, micro-BIC et LMNP réel en meublé), sans inscription : tout est inclus dans le plan Gratuit.
- Conforme Articles 31, 32, 50-0 et 156 du CGI, doctrine BOFiP, loi Le Meur 2024. Mises à jour suivies par notre équipe juridique.
- Souverain Hébergement Scaleway France. Données chiffrées au repos et en transit.
- Probant Signature avancée eIDAS (PAdES-B-LTA) et archivage chiffré et horodaté.
Plan Gratuit : 5 biens, PDF illimité, bail signé 12,90 € TTC, tous signataires compris. Sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.
Questions fréquentes sur le calcul de rendement locatif
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels (loyer mensuel multiplié par 12) au coût total d'acquisition, c'est-à-dire le prix, les frais de notaire et les travaux, sans déduire aucune charge. Le rendement net déduit les charges d'exploitation : taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le rendement net-net soustrait en plus l'impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus de location meublée). Sur un même bien, le brut peut afficher 5 %, le net 4 % et le net-net 2,1 %. Seul le net-net reflète la rentabilité réellement perçue par le bailleur.
Comment calculer un cashflow positif sur un investissement locatif ?
Le cashflow mensuel se calcule ainsi : loyer encaissé, moins la mensualité de crédit, les charges, la taxe foncière et l'assurance PNO mensualisées, moins l'impôt sur les loyers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) ramené au mois. C'est le cashflow après impôt et crédit qu'affiche le simulateur. S'il est positif, le bien s'autofinance et dégage un flux de trésorerie chaque mois. S'il est négatif, le bailleur sort de sa poche. Pour viser un cashflow neutre ou positif, agissez sur trois leviers : apport plus élevé, durée de crédit allongée pour baisser la mensualité, ou choix d'une fiscalité réelle qui améliore le net-net (LMNP avec amortissement, déficit foncier).
Un rendement de 5 % brut, est-ce un bon rendement ?
Cinq pour cent brut est un repère médian sur le marché français en 2026 : correct en grande métropole où les prix sont élevés, faible en province où l'on peut viser 6 à 8 % brut. Mais le brut est trompeur. Sur le même bien à 5 % brut, le net descend autour de 3,5 à 4 % et le net-net (après TMI 30 % et prélèvements sociaux) tombe souvent entre 2 et 2,5 %. Comparez toujours sur le net-net, après simulation des régimes fiscaux de votre bail, pas sur le brut commercial affiché par les annonces.
Quel régime fiscal pour maximiser le rendement net-net ?
Aucun régime ne gagne dans tous les cas. En location vide, le micro-foncier (abattement 30 %) bat souvent le réel pour les petits revenus fonciers sans charges importantes. Au-delà de 15 000 € de loyers ou avec des travaux significatifs, le régime réel devient gagnant grâce au déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global. En location meublée, le LMNP réel (avec amortissement du bâti sur 25 à 30 ans) bat presque toujours le micro-BIC : il peut neutraliser l'imposition pendant 5 à 10 ans. En contrepartie, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB, III du CGI). Notre simulateur compare les deux régimes de votre type de bail et recommande le plus avantageux.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui, toujours. Le rendement se calcule sur le coût total d'acquisition, pas sur le seul prix net vendeur. Frais de notaire à provisionner : 7 à 8 % du prix dans l'ancien (moyenne nationale), 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Ajoutez aussi les éventuels frais d'agence à charge acquéreur et les travaux d'amélioration. Sans cette base complète au dénominateur, le rendement est mécaniquement surévalué de 0,3 à 0,5 point. Le simulateur intègre ces frais dans toutes les formules.
Comment estimer la taxe foncière d'un bien avant l'achat ?
La méthode la plus fiable : demandez l'avis de taxe foncière au vendeur ou à l'agent. Sinon, le simulateur de la commune (site impots.gouv.fr ou portail municipal) donne une estimation à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités. Repère pratique en l'absence de données : 0,8 à 1,2 mois de loyer hors charges en province, 1,2 à 1,8 mois en zone urbaine dense (Paris, Lyon, Bordeaux). La taxe foncière augmente régulièrement de 3 à 4 % par an : intégrez une marge dans votre projection.
LMNP ou foncier classique : que choisir pour la rentabilité ?
Le LMNP (location meublée) bat souvent le bail vide en rendement net-net, pour trois raisons : abattement micro-BIC de 50 % contre 30 % en micro-foncier, possibilité d'amortir le bâti et le mobilier en réel (effaçant l'impôt pendant des années), seuil micro-BIC de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, contre 15 000 € en micro-foncier. En contrepartie, le bail meublé impose 11 meubles obligatoires (décret 2015-981), une durée d'1 an et une rotation locataires plus fréquente. Pour un investissement patrimonial à long terme, le bail vide reste pertinent. Le LMNP réel reste souvent le plus rentable pendant la location, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB, III du CGI). Et depuis le 21 février 2026, la location nue ouvre droit à un amortissement pour certains logements neufs ou réhabilités (article 31 I 1° i et j du CGI).
Cashflow négatif : faut-il abandonner le projet ?
Non, pas systématiquement. Un cashflow légèrement négatif les premières années peut être accepté si la rentabilité patrimoniale (constitution d'un actif, plus-value à la revente) compense la sortie de trésorerie mensuelle. Acceptable jusqu'à 50 à 100 € par mois sur un bien stratégique en zone tendue. À éviter : un cashflow très négatif (au-delà de 200 € par mois) qui fragilise votre budget personnel et vous expose en cas de vacance locative. Levez le cashflow par un apport plus élevé, un crédit plus long, un bail meublé en réel, ou changez de bien.
Comment comparer la rentabilité d'une SCPI à un investissement direct ?
Les SCPI affichent en 2026 un rendement net moyen de 4 à 5 % (taux de distribution publié par l'ASPIM), prélèvements sociaux et impôt sur le revenu non déduits. Pour un comparatif honnête avec un investissement direct, ramenez la SCPI au net-net en appliquant votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux : le net-net SCPI tombe autour de 2 à 3 %. À mettre en regard du net-net d'un bien physique en LMNP réel (souvent 3 à 5 %). La SCPI gagne en simplicité et liquidité ; l'investissement direct gagne en rendement et en effet de levier du crédit.
Une fois le bien signé, faites place à une gestion en pilote automatique.
Bail conforme Loi Alur, signature avancée eIDAS, quittances, archivage chiffré et horodaté. L'envoi mensuel des quittances et la révision du loyer selon l'IRL feront partie de la Gestion (ouverture prochaine). Vous gardez la main sur le choix du locataire, FairePlace tient le dossier.
Plan Gratuit 5 biens, signature avancée eIDAS, sans carte, sans engagement.
Avertissement. Les informations présentées sur cette page sont à jour au 25 octobre 2026 (sources : Légifrance, BOFiP, INSEE, service-public.fr) et sont fournies à titre indicatif et général. Elles ne constituent en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Pour toute situation particulière, consultez un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste. ThinkyLab (éditeur de FairePlace) ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la base de ces informations.