Calcul rendement locatif 2026 : brut, net et net-net en 30 secondes.
Avant de signer chez le notaire, chiffrez la rentabilité réelle de votre investissement. Micro-foncier, foncier réel, micro-BIC et LMNP réel comparés en parallèle, le régime le plus avantageux recommandé.
- 4 régimes fiscaux comparés pour choisir le plus rentable : micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, LMNP
- Cashflow mensuel avec ou sans crédit, déficit foncier imputé, économie d'impôt chiffrée
- Sources : art. 31 CGI, art. 50-0 CGI, BOFiP-IF-BIC, loi Le Meur 2024
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- 4 Régimes fiscaux comparés en parallèle : micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, LMNP réel.
- 77 700 € Plafond annuel micro-BIC en LMNP longue durée. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
- 10 700 € Économie d'IR annuelle maximale via le déficit foncier imputé (art. 156-I-3° CGI).
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Les trois niveaux de rentabilité : brut, net, net-net
Une annonce immobilière qui annonce 6 % de rendement parle toujours du brut. Sur le même bien, le rendement net descend autour de 4 % et le net-net, qui seul reflète ce que touche réellement le bailleur, peut tomber sous 2,5 %. Calibrer ces trois étages est la première étape d'une décision d'investissement saine.
Rendement brut
Formule : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100
Exemple : 900 € de loyer mensuel × 12 = 10 800 € de loyers annuels. Sur un prix d'achat de 200 000 €, soit 5,4 % brut. Aucune charge déduite.
Limite : ce ratio surestime fortement la rentabilité. Il sert d'indicateur de sélection en amont, jamais de base de décision finale.
Rendement net
Formule : (loyers − charges − taxes) ÷ prix d'achat × 100
Exemple : 10 800 € de loyers − 1 200 € de taxe foncière − 600 € de charges non récupérables − 300 € d'assurance PNO = 8 700 € net. Sur 200 000 €, soit 4,35 % net.
Charges déduites : taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le net ignore encore l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Rendement net-net (après impôts)
Formule : (loyers − charges − taxes − IR − PS) ÷ prix d'achat × 100
Exemple, TMI 30 % et prélèvements sociaux 17,2 % : 8 700 € net × (1 − 0,30 − 0,172) = 4 600 € net-net. Sur 200 000 €, soit 2,3 % net-net.
C'est la rentabilité réelle perçue. Elle dépend du régime fiscal (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, LMNP réel), d'où l'intérêt de simuler les 4 en parallèle.
Cashflow mensuel : le critère décisif au quotidien
Un rendement net-net élevé n'a pas de valeur si vous devez sortir 250 € de votre poche chaque mois pour boucler les mensualités de crédit. Le cashflow mesure cette réalité concrète.
Cashflow mensuel = loyer encaissé − mensualité de crédit − charges mensualisées − taxe foncière mensualisée − assurance PNO
- Cashflow positif : le bien s'autofinance et génère un flux de trésorerie chaque mois. Objectif des investisseurs en location meublée optimisée.
- Cashflow neutre : les loyers couvrent toutes les charges et la mensualité. Acceptable, le patrimoine se constitue sur le crédit du locataire.
- Cashflow négatif : le bailleur sort de sa poche tous les mois. Tolérable jusqu'à 50-100 € sur un bien stratégique, à éviter au-delà de 200 €.
Levez un cashflow trop négatif par un apport plus élevé, une durée de crédit allongée pour baisser la mensualité, ou un changement de régime fiscal qui améliore le net-net (LMNP réel avec amortissement, déficit foncier en réel foncier).
LMNP ou foncier classique : 4 régimes, des écarts massifs
Le rendement net-net dépend très fortement du régime fiscal retenu. Sur un même bien, l'écart entre le régime par défaut (micro) et le régime optimal (réel avec amortissement ou déficit foncier) peut atteindre 1,5 à 2 points de net-net. Comparer les 4 régimes est indispensable.
Foncier · micro-foncier
Bail vide, recettes ≤ 15 000 €
Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, déclaration simplifiée case 4BE de la 2042. Adapté aux petits revenus fonciers sans charges importantes.
Foncier · régime réel
Bail vide, charges réelles déduites
Toutes charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, gestion). Déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, plafond majoré à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique 2023 à 2025.
BIC · micro-BIC
Bail meublé, recettes ≤ 77 700 €
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers en location meublée longue durée. Plus simple que le réel, mais perd la déductibilité des charges et l'amortissement.
BIC · réel LMNP
Bail meublé, amortissement du bâti
Amortissement du bâti sur 25 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans. Permet souvent de neutraliser l'imposition pendant 5 à 10 ans. Régime dominant pour la rentabilité en 2026.
Loi Le Meur 2026 : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ramène l'abattement micro-BIC à 30 % et le plafond à 15 000 € pour les meublés de tourisme NON classés. Les locations longue durée (LMNP classique) conservent 50 % et 77 700 €.
Dispositifs fiscaux locatifs : où en est-on en 2026 ?
Au-delà du choix entre micro et réel, plusieurs dispositifs d'incitation fiscale existent (ou ont existé) pour encourager l'investissement locatif. État des lieux au 4 mai 2026 :
Loi Pinel locatif : DISPOSITIF CLOS depuis le 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel locatif (réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans pour acquisition d'un logement neuf loué dans des conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire), codifié à l'article 199 novovicies du CGI, a pris fin le 31 décembre 2024. Les engagements pris avant cette date courent jusqu'à leur terme (6, 9 ou 12 ans). Aucun nouvel investissement n'ouvre droit à la réduction depuis le 1er janvier 2025.
Attention à ne pas confondre avec la « loi Pinel » du 18 juin 2014 qui régit les baux commerciaux, c'est un texte différent qui reste en vigueur. Voir notre guide bail commercial.
Loc'Avantages (ex-dispositif Cosse) : actif jusqu'au 31 décembre 2027
Le dispositif Loc'Avantages, codifié à l'article 199 tricies du CGI (issu de la loi de finances 2022), permet au bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location à un loyer modéré, en partenariat avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Trois niveaux de loyer plafonné (Loc 1 « intermédiaire », Loc 2 « social », Loc 3 « très social »), avec en contrepartie une réduction d'impôt de 15 % à 65 % du loyer brut selon le niveau et le recours à l'intermédiation locative. Engagement de 6 ans minimum. Convention à signer avec l'Anah avant la mise en location.
Le dispositif est actif jusqu'au 31 décembre 2027 et constitue aujourd'hui la principale alternative au défunt Pinel pour les bailleurs en zone tendue souhaitant un avantage fiscal en contrepartie d'un loyer plafonné.
Denormandie : actif jusqu'au 31 décembre 2027
Le dispositif Denormandie, codifié à l'article 199 novovicies B du CGI, est l'équivalent du Pinel pour les logements anciens nécessitant des travaux importants (≥ 25 % du coût total de l'opération) en centre-ville de communes éligibles (programme Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, ORT). Réduction d'impôt de 12 % à 21 % selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Loyer et ressources du locataire plafonnés.
Dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024.
LMNP / LMP : régime de droit commun
Hors dispositifs particuliers, l'investissement locatif meublé reste structurellement le plus favorable fiscalement grâce à la possibilité d'amortissement comptable (régime réel LMNP), même après les ajustements de la loi Le Meur. Le passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) intervient lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer ; il déclenche l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants mais ouvre droit à l'imputation des déficits sur le revenu global et à un régime de plus-value plus favorable (exonération sous conditions, art. 151 septies CGI).
Censi-Bouvard : DISPOSITIF CLOS depuis le 31 décembre 2022
Le dispositif Censi-Bouvard (réduction d'impôt pour investissement en résidences services, étudiants, seniors, EHPAD), codifié à l'article 199 sexvicies du CGI, a pris fin au 31 décembre 2022. Les contrats antérieurs courent jusqu'à leur terme.
Important : les dispositifs fiscaux évoluent à chaque loi de finances. Avant tout investissement, vérifiez la disponibilité du dispositif et ses paramètres en vigueur sur impots.gouv.fr et anah.fr. Cet aperçu est fourni à titre indicatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation.
Pourquoi ce simulateur, pas un autre
- 4 régimes en parallèle. Micro-foncier, foncier réel, micro-BIC et LMNP réel comparés sur les mêmes données, recommandation auto du plus avantageux.
- TMI personnalisée. Saisie de votre tranche d'imposition pour un net-net réaliste, prélèvements sociaux 17,2 % appliqués automatiquement.
- Cashflow projeté sur 10 ans. Évolution mensuelle, intégration de l'amortissement, du déficit foncier imputé et des intérêts d'emprunt.
- Sans inscription, sans email. Aucune capture de données, calculs effectués côté serveur via la même API publique que l'application FairePlace.
- Sources juridiques transparentes. Article 31 du CGI, article 50-0 (micro-BIC), doctrine BOFiP-IF-BIC, article 156-I-3° (déficit foncier), loi Le Meur 2024.
Du simulateur au bail signé : à leur place
FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité en France par Thinkylab (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Simulateur rentabilité 4 régimes fiscaux comparés (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, LMNP réel), cashflow projeté 10 ans, sans inscription : tout est inclus dans le plan Gratuit.
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Questions fréquentes sur le calcul de rendement locatif
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat sans déduire aucune charge (loyer mensuel multiplié par 12 sur prix d'achat). Le rendement net déduit les charges d'exploitation : taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le rendement net-net soustrait en plus l'impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Sur un même bien, le brut peut afficher 5,4 %, le net 4,35 % et le net-net 2,3 %. Seul le net-net reflète la rentabilité réellement perçue par le bailleur.
Comment calculer un cashflow positif sur un investissement locatif ?
Le cashflow mensuel se calcule ainsi : loyer encaissé moins mensualité de crédit, moins charges mensualisées, moins taxe foncière mensualisée, moins assurance PNO. S'il est positif, le bien s'autofinance et dégage un flux de trésorerie chaque mois. S'il est négatif, le bailleur sort de sa poche. Pour viser un cashflow neutre ou positif, agissez sur trois leviers : apport plus élevé, durée de crédit allongée pour baisser la mensualité, ou choix d'une fiscalité réelle qui améliore le net-net (LMNP avec amortissement, déficit foncier).
Un rendement de 5 % brut, est-ce un bon rendement ?
Cinq pour cent brut est un repère médian sur le marché français en 2026 : correct en grande métropole où les prix sont élevés, faible en province où l'on peut viser 6 à 8 % brut. Mais le brut est trompeur. Sur le même bien à 5 % brut, le net descend autour de 3,5 à 4 % et le net-net (après TMI 30 % et prélèvements sociaux) tombe souvent entre 2 et 2,5 %. Comparez toujours sur le net-net après simulation des 4 régimes fiscaux, pas sur le brut commercial affiché par les annonces.
Quel régime fiscal pour maximiser le rendement net-net ?
Aucun régime ne gagne dans tous les cas. En location vide, le micro-foncier (abattement 30 %) bat souvent le réel pour les petits revenus fonciers sans charges importantes. Au-delà de 15 000 € de loyers ou avec des travaux significatifs, le régime réel devient gagnant grâce au déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global. En location meublée, le LMNP réel (avec amortissement du bâti sur 25 à 30 ans) bat presque toujours le micro-BIC : il peut neutraliser l'imposition pendant 5 à 10 ans. Notre simulateur compare les 4 régimes en parallèle et recommande le plus avantageux.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui, toujours. Le rendement se calcule sur le coût total d'acquisition, pas sur le seul prix net vendeur. Frais de notaire à provisionner : 7 à 8 % du prix dans l'ancien (moyenne nationale), 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Ajoutez aussi les éventuels frais d'agence à charge acquéreur et les travaux d'amélioration. Sans cette base complète au dénominateur, le rendement est mécaniquement surévalué de 0,3 à 0,5 point. Le simulateur intègre ces frais dans toutes les formules.
Comment estimer la taxe foncière d'un bien avant l'achat ?
La méthode la plus fiable : demandez l'avis de taxe foncière au vendeur ou à l'agent. Sinon, le simulateur de la commune (site impots.gouv.fr ou portail municipal) donne une estimation à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités. Repère pratique en l'absence de données : 0,8 à 1,2 mois de loyer hors charges en province, 1,2 à 1,8 mois en zone urbaine dense (Paris, Lyon, Bordeaux). La taxe foncière augmente régulièrement de 3 à 4 % par an : intégrez une marge dans votre projection.
LMNP ou foncier classique : que choisir pour la rentabilité ?
Le LMNP (location meublée) bat structurellement le bail vide en rendement net-net pour trois raisons : abattement micro-BIC de 50 % contre 30 % en micro-foncier, possibilité d'amortir le bâti et le mobilier en réel (effaçant l'impôt pendant des années), seuil micro-BIC à 77 700 € contre 15 000 € en micro-foncier. En contrepartie, le bail meublé impose 11 meubles obligatoires (décret 2015-981), une durée d'1 an et une rotation locataires plus fréquente. Pour un investissement patrimonial à long terme, le bail vide reste pertinent. Pour maximiser la rentabilité, le LMNP réel est le choix dominant en 2026.
Cashflow négatif : faut-il abandonner le projet ?
Non, pas systématiquement. Un cashflow légèrement négatif les premières années peut être accepté si la rentabilité patrimoniale (constitution d'un actif, plus-value à la revente) compense la sortie de trésorerie mensuelle. Acceptable jusqu'à 50 à 100 € par mois sur un bien stratégique en zone tendue. À éviter : un cashflow très négatif (au-delà de 200 € par mois) qui fragilise votre budget personnel et vous expose en cas de vacance locative. Levez le cashflow par un apport plus élevé, un crédit plus long, un bail meublé en réel, ou changez de bien.
Comment comparer la rentabilité d'une SCPI à un investissement direct ?
Les SCPI affichent en 2026 un rendement net moyen de 4 à 5 % (taux de distribution publié par l'ASPIM), prélèvements sociaux et impôt sur le revenu non déduits. Pour un comparatif honnête avec un investissement direct, ramenez la SCPI au net-net en appliquant votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux : le net-net SCPI tombe autour de 2 à 3 %. À mettre en regard du net-net d'un bien physique en LMNP réel (souvent 3 à 5 %). La SCPI gagne en simplicité et liquidité ; l'investissement direct gagne en rendement et en effet de levier du crédit.
Une fois le bien signé, faites place à la gestion clefs en main.
Bail conforme Loi Alur, signature avancée eIDAS, quittance mensuelle automatique, révision IRL annuelle, archivage à valeur probante 10 ans. Vous gardez la main sur le choix du locataire, FairePlace tient le dossier.
Plan Gratuit 5 biens, signature avancée eIDAS, sans carte, sans engagement.