Revenus fonciers 2026 : 2044 ou micro-foncier ? (simulateur)
Les revenus fonciers (locations vides) se déclarent chaque année en mai sur la 2042 ou la 2044 selon le régime fiscal applicable. Le seuil de 15 000 € fixé par l'article 32 du CGI sépare deux mondes : le micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 %, ou le régime réel avec déduction des charges réelles et possibilité d'imputer un déficit foncier jusqu'à 10 700 € sur le revenu global. Ce guide détaille les deux régimes, les charges déductibles à l'article 31 du CGI, le mécanisme du déficit foncier (article 156 I 3°) et la procédure de télédéclaration 2026.
Qu'est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus de la location de biens immobiliers nus (non meublés), qu'il s'agisse d'habitation, de bureaux, de commerces, de garages ou de parkings (articles 14 et suivants du CGI). Ils excluent expressément les locations meublées, qui relèvent du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et se déclarent sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou la 2031 en réel.
Le revenu foncier net est calculé soit forfaitairement (régime micro-foncier, abattement 30 % automatique), soit au réel (charges déductibles à l'article 31 du CGI). Il s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal et est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Important : les SCI à l'IR (de famille ou patrimoniales) déclarent leurs résultats en revenus fonciers via la 2072 et la quote-part revient à chaque associé sur sa 2044. Les SCI à l'IS, au contraire, ne génèrent pas de revenus fonciers : elles paient l'IS et leurs associés sont taxés en dividendes ou plus-values mobilières.
Micro-foncier vs régime réel : tableau comparatif
Le choix structure toute votre fiscalité immobilière sur 3 ans (durée minimale de l'option pour le réel). Voici la comparaison sur 7 critères clefs.
Avant de trancher, comparez les 4 régimes en parallèle (micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel) avec notre simulateur de rendement locatif : il calcule le rendement net après impôt selon votre TMI et identifie le régime qui maximise votre cash-flow.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil | Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an | > 15 000 € OU sur option |
| Formulaire | 2042 directement (case 4BE) | 2044 (ou 2044 SPE) + report sur 2042 |
| Abattement | 30 % forfaitaire automatique | Aucun, charges déduites au réel |
| Charges déductibles | Non (incluses dans abattement) | Oui : intérêts, travaux, taxes, gestion |
| Déficit foncier | Impossible | Imputable jusqu'à 10 700 € sur revenu global |
| Option | De plein droit si seuil respecté | Option 3 ans irrévocables (article 32 II CGI) |
| Idéal pour | Charges < 30 % des loyers | Charges > 30 %, travaux ou intérêts d'emprunt élevés |
Règle de décision rapide : si vos charges déductibles totales dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En présence d'intérêts d'emprunt importants ou de travaux d'entretien, le réel devient quasi systématiquement préférable.
Charges déductibles au régime réel (article 31 CGI)
L'article 31 du CGI fixe la liste limitative des charges admises en déduction du revenu foncier brut. Aucune autre catégorie n'est admissible. Voici les 8 grandes familles à conserver en mémoire avant de remplir la 2044.
- Intérêts d'emprunt et frais accessoires (article 31 I 1° d CGI) : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, intérêts d'un emprunt travaux
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (article 31 I 1° b CGI) : intégralement déductibles. Construction, reconstruction et agrandissement exclus
- Taxe foncière (article 31 I 1° c CGI) : déductible sur l'année de paiement, hors TEOM refacturée au locataire
- Frais de gestion forfaitaires : 20 € par bien et par an (article 31 I 1° e CGI), pour la correspondance et les frais d'écritures
- Frais de gestion réelle : 8 % des loyers en cas de gestion déléguée (administrateur de biens, agence)
- Primes d'assurance : PNO (propriétaire non occupant), garantie loyers impayés, assurance emprunteur
- Provisions de copropriété déductibles : entretien, eau, chauffage commun, ascenseur (régularisation l'année suivante selon décompte syndic)
- Indemnités d'éviction et frais de relogement : déductibles si versées pour libérer le local en vue d'une nouvelle location
Ce qui n'est pas déductible. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement (article 31 I 1° b CGI), la TEOM refacturée au locataire, les amortissements (réservés au régime BIC), les dépenses personnelles, les pénalités fiscales et les frais de premier établissement. Pour ces dépenses, le coût est intégré au prix de revient du bien et entrera dans le calcul de la plus-value à la revente.
Conserver les justificatifs. Factures avec mention de la TVA et de l'adresse du bien, quittances, avis de paiement de la taxe foncière, tableau d'amortissement d'emprunt, attestations d'assurance, décomptes de charges du syndic. Conservation 3 ans glissants (prescription courte) et jusqu'à 10 ans pour les déficits reportables.
Le déficit foncier (article 156 I 3° CGI)
Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles dépassent les loyers de l'année. Il offre un puissant levier d'optimisation fiscale, mais ses règles d'imputation sont strictement encadrées par l'article 156 I 3° du CGI.
Imputation sur le revenu global, plafond 10 700 €
Le déficit hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation directe diminue d'autant l'assiette de l'impôt sur le revenu progressif. La fraction du déficit qui dépasse 10 700 € se reporte sur les revenus fonciers des 6 années suivantes.
Plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique
La loi de finances pour 2023 a temporairement doublé le plafond à 21 400 € pour les déficits provenant de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (classe DPE F ou G vers D ou mieux). Ce plafond majoré s'applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Ces travaux sont par ailleurs éligibles aux principaux dispositifs publics de financement de la rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov' : aide forfaitaire de l'État (décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020), gérée par l'ANAH, accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2021. Montant calculé selon les revenus du foyer, le type de travaux et le gain énergétique apporté. Cumulable avec le déficit foncier (la prime n'est pas considérée comme un revenu foncier mais doit être déduite du montant des travaux pour le calcul du déficit déductible).
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour financer un bouquet de travaux d'amélioration énergétique (art. 244 quater U du CGI), distribué par les banques conventionnées. Les intérêts d'emprunt étant nuls, il n'y a pas de déduction au titre des intérêts d'emprunt, mais le capital remboursé n'entre évidemment pas dans les charges déductibles.
- Coup de pouce CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : aide variable financée par les fournisseurs d'énergie. Cumulable avec MaPrimeRénov' et l'Éco-PTZ.
- TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE (art. 278-0 bis A du CGI).
Pour un bailleur souhaitant rénover son bien afin de continuer à le louer (échéances DPE 2028 pour F, 2034 pour E), la combinaison déficit foncier 21 400 € + MaPrimeRénov' bailleur + Éco-PTZ + TVA 5,5 % constitue le montage le plus avantageux. Vérifiez les conditions à jour sur le simulateur officiel France Rénov'.
Intérêts d'emprunt excédentaires : report 10 ans uniquement sur les revenus fonciers
Les intérêts d'emprunt qui créent ou aggravent un déficit ne s'imputent jamais sur le revenu global. Ils se reportent uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette règle protège le Trésor d'une optimisation excessive par effet de levier.
Engagement de location 3 ans
Le contribuable doit conserver le bien en location jusqu'à la 3e année qui suit l'année d'imputation du déficit. À défaut (vente, occupation personnelle, mise en location meublée), le déficit imputé sur le revenu global est réintégré dans le revenu imposable de l'année où l'engagement est rompu. Aucune sanction si le bien est vendu après 3 ans complets.
Comment télédéclarer ses revenus fonciers en 2026
FairePlace agrège vos loyers et charges par bien tout au long de l'année et exporte un récapitulatif pré-rempli pour le formulaire 2044. La télédéclaration sur impots.gouv.fr ne prend ensuite que quelques minutes.
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Déterminez le régime applicable
Calculez vos revenus fonciers bruts de l'année (loyers hors charges récupérables). ≤ 15 000 € : micro-foncier de plein droit. > 15 000 € ou option : régime réel avec formulaire 2044. L'option pour le réel se coche directement sur la 2042 (rubrique revenus fonciers, choix d'option) et engage 3 ans (article 32 II CGI).
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Collectez les justificatifs
Quittances de loyer, factures de travaux avec TVA et adresse du bien, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement d'emprunt, attestations d'assurance PNO et GLI, décompte du syndic pour les charges de copropriété. Conservation minimale 3 ans, recommandée 10 ans en cas de déficit reportable.
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Remplissez le formulaire 2044 si régime réel
Saisissez les loyers bruts, puis les charges par catégorie : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion (20 € forfaitaires automatiques + 8 % en cas de gestion déléguée), provisions de copropriété, primes d'assurance. Le formulaire calcule le revenu net foncier ou le déficit.
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Reportez sur la 2042
Case 4BE en micro-foncier (revenu brut, l'abattement 30 % est calculé automatiquement). En régime réel : case 4BA pour un revenu net foncier positif, 4BB pour un déficit imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €), 4BC pour la fraction reportable sur les revenus fonciers futurs.
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Télédéclarez sur impots.gouv.fr
Connectez-vous à votre espace particulier avec FranceConnect ou votre numéro fiscal. Vérifiez le pré-remplissage automatique des cases 4BE/4BA/4BB. Validez avant la date limite de votre zone géographique. Conservez l'accusé de réception et l'avis de situation déclarative.
Déclaration revenus fonciers : ce qu'il faut retenir. Seuil 15 000 € qui sépare micro-foncier (abattement 30 %) et régime réel (formulaire 2044). Le réel devient avantageux dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts. Charges déductibles strictement listées à l'article 31 du CGI : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien (pas de construction), taxe foncière, gestion (20 € forfaitaires + 8 %), assurances, copropriété. Déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global, doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique 2023-2025. Reports : 10 ans pour les intérêts excédentaires, 6 ans pour le reste. Engagement de location 3 ans après imputation, sous peine de réintégration.
Cas particuliers et dispositifs spéciaux
Loc'Avantages 2024-2027 (dispositif Cosse réformé)
Réduction d'impôt accordée en contrepartie d'une convention de 6 ans avec l'Anah et d'un loyer modéré : 15 % en zone Loc 1 (loyer intermédiaire), 35 % en zone Loc 2 (loyer social), 65 % en zone Loc 3 (loyer très social). Majoration possible avec intermédiation locative. La réduction s'applique aux revenus fonciers déclarés au régime réel via la 2044 SPE. Cumulable avec le déficit foncier.
SCI à l'IR : 2072 + report sur 2044
Les sociétés civiles immobilières à l'IR (de famille ou patrimoniales) déposent une déclaration 2072 au niveau de la société. La quote-part de chaque associé est ensuite reportée sur sa déclaration 2044 personnelle, dans les mêmes conditions que pour un bien détenu en direct. La SCI à l'IS, au contraire, paie l'impôt sur les sociétés et ses associés ne déclarent rien en revenus fonciers.
Indivision et co-propriété
Chaque indivisaire déclare sa quote-part au prorata de ses droits dans l'indivision. Le seuil de 15 000 € s'apprécie par foyer fiscal et s'applique sur la quote-part. Les charges sont déductibles dans la même proportion. Les époux mariés sous régime communautaire déclarent la totalité des revenus fonciers sur leur déclaration commune.
Première année : prorata temporis
L'année d'acquisition, les loyers et charges sont retenus au prorata de la période de location effective. Les frais d'acquisition (notaire, agence) ne sont pas déductibles : ils s'ajoutent au prix de revient du bien et entreront dans le calcul de la plus-value à la revente. Les travaux engagés avant la première mise en location sont déductibles s'ils ont été facturés et payés.
Plus-values immobilières (article 150 U du CGI) : ce qui s'applique à la revente
La fiscalité de la revente d'un bien locatif relève d'un régime distinct des revenus fonciers : c'est la plus-value immobilière des particuliers, codifiée à l'article 150 U du Code général des impôts. Ce régime ne s'applique pas à la résidence principale (exonérée art. 150 U II 1°) mais s'applique en plein à un bien locatif.
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession (net des frais de vente déductibles : diagnostics, frais d'agence supportés par le vendeur) et le prix d'acquisition majoré (prix d'achat + frais d'acquisition réels ou forfait 7,5 % + travaux réels ou forfait 15 % si bien détenu plus de 5 ans).
Abattements pour durée de détention (régime favorable)
La plus-value brute est ensuite abattue selon la durée de détention, avec deux barèmes distincts :
- Pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale au bout de 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %) : abattement plus lent. 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale au bout de 30 ans de détention.
Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans, exonération complète.
Surtaxe pour plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI)
Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique de 2 % à 6 % selon l'ampleur de la plus-value. Cette surtaxe ne concerne que les plus-values des particuliers et s'ajoute aux 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cas d'exonération particuliers
- Cession à un organisme HLM ou en zone tendue à un organisme assimilé (art. 150 U II 7°).
- Cession inférieure à 15 000 € par cédant (art. 150 U II 6°).
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions strictes de remploi du prix dans l'acquisition de la résidence principale (art. 150 U II 1° bis).
- Cession par un retraité ou invalide sous conditions de ressources (art. 150 U III).
LMNP / LMP : régime de plus-value différent
Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), la plus-value à la revente reste soumise au régime des plus-values des particuliers (article 150 U), malgré le régime BIC pour les loyers en cours d'exploitation. C'est un avantage majeur du LMNP.
Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI), avec possibilité d'exonération sous conditions (art. 151 septies CGI : exonération si recettes < 90 000 € HT et activité ≥ 5 ans).
L'imposition des plus-values est calculée et collectée par le notaire au moment de la vente, qui établit la déclaration 2048-IMM et reverse l'impôt à la DGFiP. À titre indicatif uniquement, pour votre situation, consultez un notaire ou un expert-comptable.
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Questions fréquentes sur la déclaration revenus fonciers
Quand remplir le formulaire 2044 ?
Le formulaire 2044 est obligatoire dès que les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an et par foyer fiscal (article 32 CGI), ou sur option pour le régime réel. En dessous de 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique de plein droit avec un abattement forfaitaire de 30 % et une déclaration directe sur la 2042 (case 4BE), sans formulaire 2044. La 2044 SPE remplace la 2044 normale pour les biens spéciaux : monuments historiques, dispositifs Pinel, Denormandie, Loc'Avantages.
Régime micro-foncier ou réel : que choisir ?
Le régime réel devient avantageux dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts (le seuil d'équivalence avec l'abattement micro-foncier). En présence d'intérêts d'emprunt, de travaux d'entretien ou d'un déficit foncier, le réel permet une économie d'impôt significative. L'option pour le réel est valable 3 ans, irrévocable pendant cette période, et reconduite tacitement année après année (article 32 II CGI). Faites une simulation rapide : (charges réelles + amortissements indirects) / loyers bruts. Si > 30 %, le réel l'emporte.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Liste limitative de l'article 31 du CGI : intérêts d'emprunt et frais accessoires (dossier, garantie, assurance emprunteur), travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière (hors TEOM refacturée), primes d'assurance PNO et GLI, frais de gestion (20 € forfaitaires + 8 % en cas de gestion déléguée), provisions de copropriété, indemnités d'éviction. Sont expressément exclues : les travaux de construction, reconstruction et agrandissement (article 31 I 1° b CGI), la TEOM refacturée au locataire, et les amortissements (réservés au régime BIC pour les meublés).
Comment déclarer un déficit foncier ?
Le déficit foncier (charges supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt (article 156 I 3° CGI). La fraction excédant 10 700 € se reporte sur les revenus fonciers des 6 années suivantes. Les intérêts d'emprunt excédentaires se reportent uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global. Le plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025 (loi de finances 2023). Engagement de location 3 ans après l'année d'imputation, sous peine de réintégration.
Le LMNP doit-il remplir le 2044 ?
Non. Les revenus de location meublée non professionnelle relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. La déclaration s'effectue sur la 2042 C PRO en micro-BIC (abattement 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes) ou sur la 2031 + 2033 en régime réel. Le formulaire 2044 est strictement réservé aux locations vides (revenus fonciers au sens des articles 14 et suivants du CGI). Si vous louez à la fois en vide et en meublé, vous remplissez deux déclarations distinctes.
Combien de temps conserver les justificatifs de revenus fonciers ?
Les délais de prescription fiscale imposent au minimum 3 ans glissants pour les pièces courantes (quittances de loyer, avis de paiement, taxe foncière). En pratique, conservez 6 ans pour anticiper un contrôle élargi. Les factures de travaux liées à un déficit foncier reportable doivent être gardées 10 ans (durée de report). Les tableaux d'amortissement d'emprunt et les attestations d'assurance suivent les mêmes règles. La conservation est numérique recevable depuis l'arrêté du 22 mars 2017.
Quelle case sur la 2042 pour les revenus fonciers ?
En micro-foncier : case 4BE pour les revenus bruts (l'abattement de 30 % est calculé automatiquement par l'administration). En régime réel : case 4BA pour le revenu net foncier (positif), 4BB pour le déficit imputable sur le revenu global, 4BC pour le déficit reportable sur les revenus fonciers futurs, 4BD pour les revenus fonciers exonérés. Ces cases sont alimentées par le report du formulaire 2044 ou 2044 SPE.
Que change Loc'Avantages 2024 ?
Le dispositif Loc'Avantages (anciennement Cosse, dit aussi Louer abordable) propose une réduction d'impôt en contrepartie d'un loyer modéré conventionné avec l'Anah : 15 % en zone Loc 1 (loyer intermédiaire), 35 % en zone Loc 2 (loyer social), 65 % en zone Loc 3 (loyer très social), majoration possible en intermédiation locative. La réduction s'applique aux revenus fonciers déclarés au régime réel, sur la 2044 SPE. Convention de 6 ans avec l'Anah, signée avant la mise en location. Cumulable avec le déficit foncier.
Quelle date limite pour déclarer en 2026 ?
La campagne 2026 (revenus 2025) ouvre en avril 2026. Les dates limites varient par zone : départements 01 à 19 et non-résidents fin mai, départements 20 à 54 début juin, départements 55 à 974 mi-juin. La télédéclaration est obligatoire pour tous les contribuables disposant d'un accès Internet (article 1649 quater B quinquies CGI). Les dates exactes sont publiées chaque année par la DGFiP sur impots.gouv.fr.
Sources officielles
Cet article s'appuie sur les textes fiscaux en vigueur et sur la doctrine officielle de l'administration. Pour aller plus loin :
- impots.gouv.fr, Les revenus fonciers (régime, formulaires, calendrier)
- BOI-RFPI, Bulletin officiel des finances publiques (doctrine fiscale)
- Légifrance, Article 31 CGI (charges déductibles)
- Légifrance, Article 32 CGI (régime micro-foncier)
- Légifrance, Article 156 I 3° CGI (imputation déficit foncier)
- Loc'Avantages, Service public (réduction d'impôt en location conventionnée)