Bail précaire commercial 2026 : durée, requalification, sortie
Le bail précaire commercial, plus précisément bail dérogatoire au sens de l'article L145-5 du Code de commerce, écarte expressément le statut des baux commerciaux pour une durée plafonnée à 3 ans cumulés. Il convient au test d'activité, au pop-up store, à la boutique éphémère ou à la période de transition avant un bail commercial 9 ans. Distinct de la convention d'occupation précaire (article L145-5-1, jurisprudence Cass. com. 19 nov. 2003) qui repose sur une circonstance objective exceptionnelle, le bail dérogatoire repose uniquement sur la volonté commune des parties. Mal anticipé, il bascule automatiquement en bail commercial 9 ans : ce guide détaille la durée, les mentions à intégrer, la sortie effective et les écueils qui déclenchent la requalification.
Bail dérogatoire, occupation précaire, bail commercial : 3 régimes distincts
Trois régimes coexistent pour la mise à disposition de locaux à usage commercial ou artisanal pour une durée courte ou incertaine. Le bail dérogatoire écarte volontairement le statut sur 3 ans maximum. La convention d'occupation précaire repose sur une circonstance objective exceptionnelle. Le bail commercial 9 ans est le régime de droit commun protecteur du fonds de commerce. La qualification retenue dans le contrat doit correspondre à la réalité économique : le juge requalifie en bail commercial 9 ans dès que la frontière est franchie.
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Bail dérogatoire
court terme volontaireBase légale : Article L145-5 du Code de commerce
Durée : 3 ans maximum, renouvellements et baux successifs cumulés.
Profil et effets : Volonté commune des parties d'écarter le statut des baux commerciaux pour tester une activité, lancer une boutique éphémère ou attendre un projet immobilier. Activité commerciale ou artisanale, pas de propriété commerciale, pas d'indemnité d'éviction.
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Convention d'occupation précaire
circonstances exceptionnellesBase légale : Article L145-5-1 du Code de commerce et Cass. com. 19 nov. 2003
Durée : Variable, liée à un événement objectif (vente, démolition, expropriation, ZAC, succession en cours).
Profil et effets : Occupation justifiée par une cause objective et précaire indépendante de la volonté des parties. Loyer modique en pratique. Aucune propriété commerciale. La précarité doit être démontrée à tout moment, sans quoi le juge requalifie en bail commercial 9 ans.
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Bail commercial 9 ans
régime de droit communBase légale : Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce
Durée : 9 ans minimum (3-6-9), parfois 12, 15 ou 18 ans.
Profil et effets : Régime protecteur du fonds de commerce avec propriété commerciale, indemnité d'éviction au refus de renouvellement, indexation ILC ou ILAT. Voir le guide complet du bail commercial pour les mentions Pinel et la résiliation triennale.
Tableau comparatif des trois régimes
Vue synthétique pour choisir le bon contrat selon la durée connue, la cause objective éventuelle et les protections recherchées par le preneur. La propriété commerciale (renouvellement et indemnité d'éviction) n'existe que dans le bail commercial. Le bail dérogatoire est strictement plafonné à 3 ans cumulés ; au-delà ou sans sortie effective, la bascule en bail commercial 9 ans est automatique. Pour le détail du régime 9 ans, voir le guide bail commercial.
| Critère | Bail dérogatoire | Occupation précaire | Bail commercial 9 ans |
|---|---|---|---|
| Durée maximale | 3 ans cumulés | Variable, liée à un événement | 9 ans (3-6-9), pas de plafond |
| Volonté des parties | Suffisante (écarter le statut) | Insuffisante seule, circonstance exceptionnelle requise | Soumise au statut impératif |
| Loyer | Libre, pas de plafonnement triennal | Libre, en pratique modique | Plafonnement triennal sur ILC ou ILAT |
| Propriété commerciale | Non | Non | Oui, droit au renouvellement |
| Indemnité d'éviction | Non | Non | Oui, sauf motif grave et légitime |
| Renouvellement | Pas de droit, sortie ou bascule en 9 ans | Fin par survenance de l'événement | De droit à la demande du preneur |
| Risque de requalification | Si > 3 ans cumulés ou maintien dans les lieux | Si circonstance exceptionnelle non démontrée | N/A (régime cible) |
| Mentions obligatoires | Référence expresse à L145-5 | Description de la circonstance objective | Mentions Pinel + EDL + inventaire des charges |
Cas d'usage typiques du bail précaire et de l'occupation précaire
Le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire répondent à des situations économiques très concrètes. La nature du besoin (durée connue, cause objective imprévisible) détermine le régime. Lorsque la durée est connue d'avance et inférieure à 3 ans, le bail dérogatoire suffit. Lorsqu'une circonstance objective imprévisible justifie la précarité, la convention d'occupation précaire prend le relais. Pour les activités stables au-delà de 3 ans, basculer sur un bail commercial 9 ans.
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Test d'activité commerciale
Jeune commerçant ou artisan qui lance un concept et veut valider la zone de chalandise sur 12 ou 24 mois avant de s'engager sur un bail commercial 9 ans. Le bail dérogatoire de l'article L145-5 répond exactement à ce besoin.
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Boutique éphémère, pop-up store
Marque qui ouvre un point de vente saisonnier (Noël, été, semaine de mode, lancement produit) ou occupe un local pour quelques mois. Le bail dérogatoire est calé sur la durée précise de l'opération avec dates de début et de fin.
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Tournage, événement, salon
Location de très courte durée (quelques jours à quelques semaines) pour un tournage, une exposition, un salon professionnel. Le bail dérogatoire convient si la durée totale reste inférieure à 3 ans cumulés sur le même local.
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Local en attente de vente ou démolition
Le bailleur prévoit la vente, la démolition ou la rénovation lourde du local : la convention d'occupation précaire (L145-5-1) sécurise la sortie sur survenance de l'événement objectif.
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Période de transition avant bail commercial
Architecte, restaurateur ou artisan qui attend l'obtention d'un permis, l'aménagement d'un local définitif ou un financement. Le bail dérogatoire couvre la période d'attente sans engager les deux parties sur 9 ans.
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Procédure administrative en cours
Bien situé en ZAC, en attente d'expropriation ou inclus dans une succession non liquidée. La convention d'occupation précaire est l'outil adapté : la cause objective est documentée dans le contrat.
Mentions à intégrer dans un bail dérogatoire
Le bail dérogatoire écarte le statut des baux commerciaux mais reste un contrat dont la qualification dépend de sa rédaction. La référence expresse à l'article L145-5 du Code de commerce, la durée précise et les modalités de sortie sont déterminantes. Une omission ou une formulation ambiguë expose le contrat à la requalification dès la signature. Les 8 blocs ci-dessous couvrent l'essentiel pour un bail solide.
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Identité complète des parties
Nom, RCS, SIREN du bailleur si société, capital social, siège social. Pour le preneur, forme juridique, dirigeant signataire, RCS et Kbis à jour. Pour la convention d'occupation précaire, mentionner également la qualité du bailleur dans la circonstance exceptionnelle (vendeur, héritier, exproprié).
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Désignation précise des locaux
Adresse, surface, lots de copropriété, équipements, destination commerciale ou artisanale. Énumérer les activités autorisées : la clause de destination reste opposable même en bail dérogatoire et limite les changements en cours d'exécution.
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Durée et dates de début et de fin
Date de début et date de fin précises, durée totale exprimée en mois ou en années. Pour le bail dérogatoire, la durée totale ne peut excéder 3 ans cumulés (article L145-5). Pour la convention d'occupation précaire, indiquer la circonstance objective qui justifie la précarité.
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Référence expresse à la dérogation au statut
Mention écrite : « Le présent bail est conclu en application de l'article L145-5 du Code de commerce et écarte expressément le statut des baux commerciaux. » Sans cette mention, la requalification en bail commercial 9 ans est encourue dès la signature.
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Loyer et indexation
Montant en euros HT/HC, périodicité (mensuelle, trimestrielle), modalités de paiement. L'indexation est libre : ILC ou ILAT recommandés selon l'activité. L'ICC est interdit pour la révision des baux à finalité commerciale (article L112-2 Code monétaire et financier).
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Charges, impôts et travaux
Répartition des charges récupérables, fluides du local, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière (si stipulée). L'inventaire de la loi Pinel n'est pas formellement requis pour le bail dérogatoire mais reste recommandé pour limiter les contestations.
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État des lieux contradictoire
Daté et signé par les parties à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le local est présumé en bon état (article 1731 du Code civil) : aucune retenue n'est ensuite possible. Joindre un reportage photographique daté.
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Modalités de sortie effective
Restitution des clefs, remise des locaux libres, échange contradictoire de l'état des lieux de sortie. Sans sortie effective, le maintien dans les lieux à l'expiration emporte requalification automatique en bail commercial 9 ans (article L145-5 alinéa 2).
Durée 3 ans cumulés : la règle stricte de l'article L145-5
Plafond de 3 ans sur les baux successifs
L'article L145-5 du Code de commerce plafonne la durée totale du bail dérogatoire à 3 ans, en cumulant tous les baux conclus entre les mêmes parties pour le même local. Un premier bail d'un an, suivi d'un bail de deux ans, atteint déjà la limite. La conclusion d'un troisième bail dérogatoire, même de quelques mois, fait basculer l'ensemble en bail commercial 9 ans à compter de la date d'origine. La règle protège le preneur contre une succession indéfinie de baux courts qui le priveraient de la propriété commerciale.
Conditions cumulatives de validité
Trois conditions cumulatives s'imposent. Premièrement, la volonté commune des parties d'écarter le statut, exprimée par une mention expresse dans le contrat (référence à l'article L145-5). Deuxièmement, une durée totale strictement inférieure ou égale à 3 ans, dates de début et de fin précises. Troisièmement, l'absence de maintien dans les lieux à l'expiration : une sortie effective avec restitution des clefs et état des lieux de sortie. La défaillance d'une seule de ces conditions ouvre la requalification.
Requalification automatique en bail commercial 9 ans
L'article L145-5 alinéa 2 prévoit la sanction : si à l'expiration de la durée, le preneur reste et est laissé en possession sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. La requalification est automatique : pas de demande judiciaire requise, pas de délai de prescription. Le preneur acquiert la propriété commerciale rétroactivement à la date d'origine du premier bail dérogatoire. Le bailleur perd la souplesse et se retrouve engagé sur 9 ans.
Convention d'occupation précaire : la circonstance exceptionnelle
Distinction posée par la Cour de cassation
La convention d'occupation précaire est une catégorie distincte du bail dérogatoire, consacrée par la jurisprudence (Cass. com. 19 nov. 2003, n° 02-13855) et codifiée à l'article L145-5-1 du Code de commerce. Elle repose sur une circonstance objective exceptionnelle indépendante de la volonté des parties qui justifie la précarité de l'occupation : vente programmée du local, démolition prévue, expropriation, classement en ZAC, succession en cours non liquidée. La précarité doit pouvoir être démontrée à tout moment de l'exécution du contrat.
Durée libre, loyer modique en pratique
Contrairement au bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire n'est pas plafonnée à 3 ans. La durée est liée à la survenance de l'événement objectif. En pratique, le loyer est sensiblement inférieur à la valeur locative de marché, en cohérence avec l'incertitude qui pèse sur l'occupation. Un loyer trop proche de la valeur de marché peut être un indice que la précarité n'est pas réelle et fragiliser la qualification.
Risque jurisprudentiel : requalification si la cause n'est pas démontrée
Si la circonstance exceptionnelle disparaît ou n'est pas démontrée à l'examen, le juge requalifie la convention d'occupation précaire en bail commercial 9 ans. La preuve est exigeante : il faut documenter dans le contrat la cause objective (compromis de vente, arrêté d'expropriation, autorisation de démolition, acte notarié de succession en cours) et conserver les pièces justificatives. La rédaction de la clause d'objet et de durée est centrale.
Loyer, indexation et fiscalité du bail précaire
Loyer libre, pas de plafonnement triennal
Le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire échappent au plafonnement triennal des révisions du bail commercial 9 ans. Le loyer initial est librement fixé et la révision est libre dans son principe. Cette souplesse est un avantage commercial pour le bailleur, à condition que le loyer reste cohérent avec la valeur du local et l'usage. Pour la convention d'occupation précaire, un loyer modique reste recommandé en pratique pour ne pas fragiliser la qualification.
Indexation : ILC ou ILAT, pas d'ICC
L'indexation est libre mais doit retenir un indice INSEE pertinent. L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) couvre les activités commerciales et artisanales. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) couvre les bureaux et activités tertiaires non commerciales. L'indice du coût de la construction (ICC) est interdit pour la révision des loyers commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (article L112-2 du Code monétaire et financier). Le bail doit nommer l'indice exact, l'indice de référence et la périodicité.
Fiscalité côté bailleur
Pour le bailleur particulier, la location vide d'un local commercial relève des revenus fonciers (régime micro-foncier en deçà de 15 000 € de loyers bruts ou régime réel). Pour le bailleur en société (SCI à l'IS, SAS), les loyers sont imposés au régime applicable à la société. Pour la location meublée commerciale (loueur en meublé professionnel ou non professionnel), les loyers relèvent des BIC. Le locataire commerçant déduit ses loyers et charges dans son résultat BIC.
Sortie effective et anti-requalification : 5 étapes
FairePlace permet de générer un bail dérogatoire conforme à l'article L145-5 du Code de commerce ou une convention d'occupation précaire fondée sur l'article L145-5-1, en moins de 30 minutes, prêt à signer. Une alerte automatique se déclenche 30 jours avant l'échéance pour anticiper la sortie effective et éviter la bascule en bail commercial 9 ans.
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Qualifiez l'activité commerciale et le profil du preneur
FairePlace vérifie l'inscription du preneur au RCS ou au Répertoire des métiers, le caractère commercial ou artisanal de l'activité et l'existence d'un fonds. Sans activité commerciale, l'outil bascule sur le bail professionnel (libérale) ou la convention d'occupation précaire selon la circonstance.
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Choisissez bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire
L'outil interroge la situation : durée connue d'avance et inférieure à 3 ans (bail dérogatoire L145-5) ou circonstance objective exceptionnelle indépendante des parties (convention d'occupation précaire L145-5-1). La sélection du régime conditionne le formalisme du contrat et le motif de sortie.
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Fixez la durée et anticipez le cumul 3 ans
Pour le bail dérogatoire, dates de début et de fin précises, durée totale plafonnée à 3 ans en cumulant tous les baux successifs entre les mêmes parties pour le même local. FairePlace tient le compte du cumul automatiquement et bloque la signature qui ferait dépasser la limite. Pour la convention d'occupation précaire, l'événement objectif est documenté dans la clause d'objet.
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Signez et procédez à l'état des lieux d'entrée
Signature en présence des parties ou en signature avancée eIDAS (PAdES-B-LT, niveau ADVANCED) horodatée et archivée. La référence expresse à la dérogation au statut figure en clair dans le préambule. État des lieux contradictoire à l'entrée daté et signé : sans état des lieux d'entrée, le local est présumé en bon état (article 1731 du Code civil). Signature avancée FairePlace à 14,90 € TTC par signature.
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Suivez l'échéance et la sortie effective
Le tableau de bord pose une alerte automatique 30 jours avant l'échéance avec lettre de rappel pré-rédigée pour le preneur : date de sortie, état des lieux de sortie programmé, restitution des clefs. Sans sortie effective, l'outil signale le risque de bascule en bail commercial 9 ans. Si la suite est commerciale, le bail commercial est généré en quelques clics avant l'échéance.
Bail précaire commercial : ce qu'il faut retenir. Régime de l'article L145-5 du Code de commerce qui écarte expressément le statut des baux commerciaux, durée plafonnée à 3 ans cumulés, pas de propriété commerciale, pas d'indemnité d'éviction. Convention d'occupation précaire (article L145-5-1) distincte, fondée sur une circonstance objective exceptionnelle, durée libre liée à l'événement (Cass. com. 19 nov. 2003). Requalification automatique en bail commercial 9 ans en cas de dépassement des 3 ans cumulés ou de maintien dans les lieux après échéance. Mention expresse de la dérogation au statut, état des lieux contradictoire, sortie effective : les trois sécurités à anticiper. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, baux illimités, alerte échéance, sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.
Erreurs à éviter et écueils de requalification
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Cumuler plusieurs baux dérogatoires sur 4 ou 5 ans
Le plafond de 3 ans s'apprécie en cumulé : la signature d'un nouveau bail dérogatoire pour le même preneur sur le même local au-delà de 3 ans entraîne une requalification automatique en bail commercial 9 ans à compter de la date d'origine. La sécurisation passe par une sortie effective ou la signature explicite d'un bail commercial.
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Laisser le preneur en place après l'échéance
Le simple maintien dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire, sans congé ni sortie effective, vaut accord tacite du bailleur et déclenche la bascule automatique en bail commercial 9 ans (article L145-5 alinéa 2). Anticiper 30 jours avant l'échéance par une lettre formelle de rappel.
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Qualifier en occupation précaire sans circonstance objective
La convention d'occupation précaire suppose une circonstance exceptionnelle indépendante de la volonté des parties : vente programmée, démolition, expropriation, succession en cours. Sans cette cause objective documentée, le juge requalifie en bail commercial 9 ans (Cass. com. 19 nov. 2003).
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Indexer sur l'ICC
L'indice du coût de la construction est interdit pour la révision des loyers commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (article L112-2 du Code monétaire et financier). Une clause d'indexation sur l'ICC est réputée non écrite ; substituer ILC ou ILAT selon l'activité.
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Omettre la mention expresse de l'article L145-5
Sans référence écrite à la dérogation au statut, la qualification du contrat est ambiguë et le bail risque la requalification en commercial 9 ans dès l'origine. La mention doit être en clair dans le préambule ou dans la clause durée.
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Questions fréquentes sur le bail précaire commercial
Quelle différence entre bail précaire et bail commercial ?
Le bail commercial relève des articles L145-1 et suivants du Code de commerce : durée minimale 9 ans, organisée en périodes triennales (3-6-9), avec propriété commerciale, droit au renouvellement et indemnité d'éviction au refus. Le bail précaire, plus précisément bail dérogatoire (article L145-5), écarte expressément ce statut : durée 3 ans maximum cumulés, pas de propriété commerciale, pas d'indemnité d'éviction. Il sert au lancement d'une activité, à un test de marché, à une boutique éphémère. La convention d'occupation précaire (article L145-5-1) est encore une troisième catégorie : elle suppose une circonstance objective exceptionnelle (vente, démolition, expropriation) et n'est pas plafonnée à 3 ans. Pour aller plus loin sur le régime 9 ans, consultez le guide bail commercial.
Quelle durée maximale pour un bail précaire ?
Le bail dérogatoire est plafonné à 3 ans cumulés (article L145-5 du Code de commerce). Le plafond joue sur la totalité des baux successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local : un premier bail dérogatoire d'un an puis un second de deux ans atteint déjà la limite. Au-delà, la requalification automatique en bail commercial 9 ans s'applique de plein droit, à compter de la date d'origine du premier bail. La convention d'occupation précaire échappe à ce plafond mais elle suppose une circonstance objective exceptionnelle qui doit être documentée et démontrée à tout moment.
Que se passe-t-il si on dépasse 3 ans ?
Le dépassement des 3 ans cumulés en bail dérogatoire entraîne la requalification automatique en bail commercial 9 ans (article L145-5 alinéa 2 du Code de commerce). La requalification rétroagit à la date d'origine du premier bail dérogatoire : le preneur acquiert la propriété commerciale, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction. Le bailleur perd la souplesse de la sortie courte et se retrouve engagé pour 9 ans aux conditions du bail commercial (mentions Pinel, indexation ILC ou ILAT, résiliation triennale, plafonnement). Pour éviter la bascule, il faut soit sortir effectivement le preneur à l'échéance des 3 ans, soit signer un bail commercial assumé.
Bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire : que choisir ?
Le bail dérogatoire (article L145-5) repose sur la volonté commune des parties d'écarter le statut pour une durée connue d'avance, plafonnée à 3 ans cumulés. Il convient au test d'activité, à la boutique éphémère, au pop-up store. La convention d'occupation précaire (article L145-5-1) repose sur une circonstance objective exceptionnelle indépendante des parties : vente programmée, démolition, expropriation, ZAC, succession en cours. La durée n'est pas plafonnée mais elle est liée à la survenance de l'événement. La distinction est fixée par la jurisprudence (Cass. com. 19 nov. 2003) : sans circonstance objective documentée, l'occupation précaire est requalifiée en bail commercial 9 ans. Le choix dépend donc de la situation : durée connue et courte, choisir le bail dérogatoire ; cause objective imprévisible, choisir la convention d'occupation précaire.
Le bail précaire ouvre-t-il droit à indemnité d'éviction ?
Non. L'indemnité d'éviction est attachée à la propriété commerciale du bail commercial 9 ans (articles L145-14 à L145-30 du Code de commerce). Le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire écartent par construction le statut des baux commerciaux : aucune indemnité d'éviction n'est due au preneur à l'expiration. C'est précisément cette absence d'indemnité d'éviction qui motive le recours à ces régimes par les bailleurs qui veulent garder de la souplesse. En contrepartie, le preneur n'a aucun droit au renouvellement et la sortie est sèche à la date prévue.
Peut-on enchaîner plusieurs baux précaires ?
Oui, mais sous le plafond strict de 3 ans cumulés. L'article L145-5 du Code de commerce vise expressément les baux successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local : leur durée totale ne peut excéder 3 ans, sous peine de requalification automatique en bail commercial 9 ans. En pratique, deux ou trois baux dérogatoires consécutifs sont possibles si leur somme reste sous le plafond (par exemple un bail d'un an puis un second de deux ans). Au terme des 3 ans, deux options seulement : sortie effective du preneur ou signature d'un bail commercial assumé. Toute prolongation tacite, même de quelques semaines, déclenche la bascule.
Quelle indexation pour un bail précaire ?
L'indexation est libre dans le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire : pas de plafonnement triennal légal, pas d'obligation de référence à un indice INSEE. En pratique, l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est recommandé pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et activités tertiaires. L'indice du coût de la construction (ICC) est interdit pour la révision des loyers commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (article L112-2 du Code monétaire et financier). La clause doit nommer l'indice exact, l'indice de référence et la périodicité.
Comment éviter la requalification automatique ?
Trois leviers concrets. Premier levier, surveiller le cumul : tenir un suivi précis des dates de début et de fin de chaque bail dérogatoire pour le même preneur sur le même local et ne jamais dépasser 3 ans cumulés. Deuxième levier, anticiper la sortie effective : 30 jours avant l'échéance, lettre formelle de rappel au preneur avec date de restitution, état des lieux de sortie programmé, restitution des clefs. Troisième levier, formaliser la suite explicitement : soit un nouveau bail dérogatoire dans la limite des 3 ans cumulés, soit un bail commercial assumé, soit la sortie. Le simple maintien dans les lieux après l'échéance, même quelques jours, suffit à déclencher la bascule en bail commercial 9 ans (article L145-5 alinéa 2). Le générateur FairePlace pose une alerte automatique 30 jours avant l'échéance pour sécuriser cette étape.
Sources officielles
Cet article s'appuie sur les textes en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :
- Légifrance, Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
- Légifrance, Code de commerce, article L145-5-1 (convention d'occupation précaire)
- Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 19 novembre 2003, n° 02-13855
- Légifrance, Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel)
- Entreprendre, Bail dérogatoire (article L145-5)
- Service-Public.fr, Bail commercial
- INSEE, Indice des Loyers Commerciaux (ILC)