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Bail commercial 2026 : 3-6-9, ILC/ILAT, résiliation, loi Pinel

Mis à jour le 27 avril 2026

Le bail commercial encadre la mise à disposition de locaux pour l'exploitation d'un fonds de commerce, d'une activité artisanale ou industrielle. Il relève des articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce et obéit au régime 3-6-9 : 9 ans minimum avec faculté de résiliation triennale par le preneur. La loi Pinel du 18 juin 2014 l'a profondément modernisé : état des lieux contradictoire, inventaire précis et limitatif des charges, interdiction de l'ICC au profit de l'ILC ou de l'ILAT. Ce guide compare le bail commercial avec le bail professionnel et le bail dérogatoire, détaille les mentions obligatoires, l'indexation, la résiliation triennale, le renouvellement et l'indemnité d'éviction.

10 min pour générer un bail conforme
10 mentions vérifiées automatiquement (décret 2015-587)
6 annexes incluses, DPE et diagnostics
0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire
9 ans durée minimale du bail commercial, dit régime 3-6-9 Article L145-4 du Code de commerce
ILC ou ILAT indices d'indexation, ICC interdit depuis la loi Pinel Article L112-2, loi Pinel du 18 juin 2014
6 mois préavis du locataire pour résiliation triennale par acte de commissaire de justice Article L145-9 du Code de commerce
2 à 5 ans fourchette d'indemnité d'éviction (valeur du fonds + frais de réinstallation) Articles L145-14 à L145-30

Bail commercial, professionnel, dérogatoire : 4 régimes distincts

Tous les contrats de mise à disposition de locaux à usage non résidentiel ne sont pas des baux commerciaux. Le statut du Code de commerce ne s'applique qu'à des conditions précises : commerçant ou artisan inscrit au registre, exploitation effective d'un fonds dans les lieux, activité commerciale, artisanale ou industrielle. Pour les autres situations, le législateur a prévu des régimes adaptés : bail professionnel pour les libéraux, bail dérogatoire pour le court terme, convention d'occupation précaire pour les circonstances exceptionnelles.

  • Bail commercial

    régime de droit commun

    Base légale : Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce

    Durée : 9 ans minimum (3-6-9), souvent 9, 12, 15 ou 18 ans.

    Profil et effets : Commerçant, artisan ou industriel inscrit au RCS ou au Répertoire des métiers, exploitant un fonds de commerce dans les lieux. Ouvre droit à la propriété commerciale (renouvellement, indemnité d'éviction).

  • Bail professionnel

    professions libérales

    Base légale : Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

    Durée : 6 ans minimum, renouvelable.

    Profil et effets : Profession libérale (médecin, avocat, expert-comptable, architecte, kinésithérapeute) sans activité commerciale ni fonds. Pas de propriété commerciale, pas d'indemnité d'éviction.

  • Bail dérogatoire (précaire)

    court terme

    Base légale : Article L145-5 du Code de commerce

    Durée : 3 ans maximum, renouvellements compris.

    Profil et effets : Test d'activité, lancement d'un projet commercial sans engagement long. Le bailleur et le locataire écartent expressément le statut. À l'issue, bascule en bail commercial 9 ans si le preneur reste dans les lieux.

  • Convention d'occupation précaire

    circonstances exceptionnelles

    Base légale : Jurisprudence et article L145-5-1

    Durée : Variable, liée à un événement (vente, démolition, expropriation).

    Profil et effets : Occupation justifiée par une cause objective et précaire (immeuble en attente de vente, locaux à démolir). Aucune propriété commerciale, redevance modique, fin par survenance de l'événement.

Tableau comparatif des trois principaux régimes

Vue synthétique pour choisir le bon contrat selon le profil du preneur, la durée et les protections recherchées. La propriété commerciale (renouvellement et indemnité d'éviction) n'existe que dans le bail commercial. Le bail dérogatoire est strictement plafonné à 3 ans, renouvellements inclus, sous peine de bascule automatique en bail commercial 9 ans (consultez le guide bail précaire commercial pour le détail de la sortie).

Critère Bail commercial Bail professionnel Bail dérogatoire
Activité éligible Commerçant, artisan, industriel + fonds de commerce Profession libérale (sans activité commerciale) Activité commerciale ou artisanale, court terme
Durée minimale 9 ans (3-6-9) 6 ans 3 ans maximum
Base légale Articles L145-1 à L145-60 Code de commerce Article 57 A loi 86-1290 Article L145-5 Code de commerce
Propriété commerciale Oui, droit au renouvellement Non Non
Indemnité d'éviction Oui, sauf motif grave Non Non
Indexation ILC ou ILAT obligatoire Libre, souvent ILC ou IRL Libre, souvent ILC
Résiliation locataire Triennale (préavis 6 mois) À tout moment, préavis 6 mois Selon l'écrit, sinon à l'échéance
État des lieux Obligatoire (loi Pinel) Recommandé Recommandé

Mentions obligatoires d'un bail commercial Pinel-conforme

La loi du 6 juillet 1989 ne régit pas le bail commercial : les obligations sont posées par le Code de commerce et la loi Pinel du 18 juin 2014. La rédaction d'un bail solide passe par 8 blocs incontournables. Une omission peut fragiliser la valeur du contrat, ouvrir des contestations et empêcher le bailleur de récupérer les charges sur le preneur. Pour aller plus loin sur la rédaction, consultez le modèle bail location 2026 et notre guide contrat de location.

  • Identité complète des parties

    Nom, RCS ou Répertoire des métiers, SIREN du bailleur si société, capital social, siège social. Pour le preneur : forme juridique, dirigeant signataire, RCS et Kbis à jour.

  • Désignation des locaux et clause de destination

    Adresse, surface, lots de copropriété, équipements. La clause de destination énumère les activités autorisées : elle est opposable au locataire et limite les changements (déspécialisation partielle ou plénière sous procédure spécifique des articles L145-47 à L145-55).

  • Durée 9 ans minimum

    Bail de 9 ans à dates fixes (3-6-9). Possibilité de durée plus longue (12, 15, 18 ans) qui ferme certaines facultés de résiliation triennale au locataire (sauf clause contraire). Le bail à durée indéterminée est interdit.

  • Loyer initial et indexation

    Montant en euros HT/HC, périodicité (mensuelle, trimestrielle), modalités de paiement. Indexation par ILC (activités commerciales et artisanales) ou ILAT (bureaux et activités tertiaires). L'indice du coût de la construction (ICC) est interdit depuis la loi Pinel du 18 juin 2014.

  • Charges, impôts et travaux

    Inventaire précis et limitatif des charges récupérables sur le locataire (article L145-40-2 introduit par la loi Pinel). Liste prévisionnelle des travaux des 3 prochaines années et bilan des 3 années écoulées. La taxe foncière est négociable mais elle est expressément refacturable seulement si le bail le prévoit.

  • État des lieux contradictoire

    Obligatoire à l'entrée et à la sortie depuis la loi Pinel (article L145-40-1). Sans état des lieux d'entrée, le local est présumé en bon état (article 1731 du Code civil) : aucune retenue n'est ensuite possible.

  • Dépôt de garantie

    Pratique : 1 trimestre de loyer pour les loyers payés d'avance, 2 trimestres si le loyer est payé à terme échu. Au-delà, la fraction excédentaire produit intérêts au taux légal (article L145-40).

  • Clause résolutoire

    Mécanisme classique : la clause joue 1 mois après un commandement de payer resté infructueux (article L145-41). Préalable obligatoire : le commandement délivré par commissaire de justice.

Loyer, indexation et révision : ILC ou ILAT

Choix de l'indice : ILC pour le commerce, ILAT pour le tertiaire

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) est interdit pour la révision et l'indexation du loyer commercial (article L112-2 du Code monétaire et financier). Deux indices INSEE sont autorisés. L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) couvre les activités commerciales et artisanales : commerce de détail, restauration, services aux particuliers, ateliers d'artisans. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) s'applique aux bureaux et activités tertiaires non commerciales : sièges sociaux, banques, assurances, agences, conseil, coworking. Le bail doit nommer expressément l'indice retenu, l'indice de référence et la périodicité (annuelle ou triennale).

Plafonnement triennal et déplafonnement

La révision triennale du loyer ne peut excéder, à la hausse comme à la baisse, la variation de l'indice ILC ou ILAT cumulée sur la période (article L145-38). Ce plafond protège les deux parties contre les chocs de marché. Le déplafonnement n'est admis que dans 4 cas : modification notable des caractéristiques du local, modification notable de la destination, modification notable des obligations respectives des parties, ou évolution déterminante des facteurs locaux de commercialité (gentrification d'un quartier, ouverture d'une gare, déclassement d'une artère commerciale). La preuve est exigeante et passe souvent par expertise.

Révision annuelle clause d'échelle mobile

La plupart des baux commerciaux insèrent une clause d'échelle mobile qui automatise la révision annuelle à la date anniversaire de signature, par application de la variation ILC ou ILAT. Cette clause prévaut sur la révision triennale tant qu'elle joue normalement. Elle ne peut faire varier le loyer de plus du quart de sa valeur initiale entre deux échéances triennales (article L145-39) : au-delà, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge pour réajuster.

Calcul concret de la révision

La formule type : nouveau loyer = loyer en cours × (indice nouveau / indice de référence). L'indice nouveau est celui du trimestre antérieur à la date d'échéance ; l'indice de référence est celui retenu à la signature ou à la dernière révision. La date de publication INSEE peut induire un léger décalage. Les indices ILC et ILAT sont publiés trimestriellement et disponibles gratuitement sur insee.fr.

Régime 3-6-9 : résiliation triennale par le locataire

Le bail commercial de droit commun a une durée minimale de 9 ans, organisée en 3 périodes triennales (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire dispose à l'issue de chaque période d'une faculté de sortie : c'est la résiliation triennale. Cette souplesse est l'un des piliers du bail commercial.

Préavis de 6 mois par acte de commissaire de justice

Le congé du locataire doit être donné au moins 6 mois avant la fin de la période triennale (article L145-9). La forme est exclusive : acte signifié par commissaire de justice. La LRAR n'est pas valable pour ce type de congé, sauf à ce que le bail le prévoie expressément (la jurisprudence reste prudente). Le congé n'a pas à être motivé. La date de la signification déclenche le décompte du préavis.

Cas où la résiliation triennale est écartée

Le législateur autorise les parties à écarter la résiliation triennale dans 3 hypothèses : locaux exclusivement à usage de bureaux, locaux monovalents (cinéma, hôtel, clinique avec aménagements lourds dédiés), locaux destinés à des entrepôts logistiques. La clause d'exclusion doit être expresse. Hors ces hypothèses, toute clause qui supprime ou aménage la résiliation triennale au-delà des 9 ans est réputée non écrite.

Exceptions : retraite, invalidité, cession du fonds

Le locataire peut résilier en dehors des fenêtres triennales pour 3 motifs personnels : départ à la retraite, invalidité reconnue, cession du fonds de commerce à un repreneur. Ces facultés résultent de l'article L145-4 et de la jurisprudence. Le préavis reste de 6 mois et la forme reste l'acte de commissaire de justice.

Renouvellement et indemnité d'éviction

L'apport central du statut des baux commerciaux est la propriété commerciale : le locataire qui exploite régulièrement son fonds bénéficie d'un droit au renouvellement à l'échéance du bail (article L145-8). Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement qu'au prix d'une indemnité d'éviction.

Demande de renouvellement par le locataire

Le locataire demande le renouvellement par acte de commissaire de justice ou par LRAR au moins 6 mois avant l'échéance (article L145-10). Sans demande, le bail se prolonge tacitement par périodes annuelles : il devient résiliable à tout moment par le bailleur sans indemnité, jusqu'à la 12e année où le déplafonnement automatique du loyer est de droit. Mieux vaut donc anticiper.

Congé bailleur avec offre de renouvellement

Le bailleur peut prendre l'initiative et donner congé avec offre de renouvellement, par acte de commissaire de justice 6 mois avant l'échéance. Le bail repart pour 9 ans aux conditions à négocier. Si les parties ne s'accordent pas sur le nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux fixe le montant en fonction de la valeur locative et du plafonnement triennal éventuellement applicable.

Refus de renouvellement et indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement à condition de verser une indemnité d'éviction (articles L145-14 à L145-30). L'indemnité comprend la valeur du fonds de commerce perdu (chiffre d'affaires, EBE, marges, clientèle) et les frais accessoires : déménagement, réinstallation, double loyer pendant la transition, indemnité de licenciement éventuelle, frais de réemploi. En pratique, le montant équivaut à 2 à 5 années de loyer, davantage pour un emplacement premium. Le calcul se fait à l'amiable ou par expertise judiciaire.

Motif grave et légitime : refus sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction s'il invoque un motif grave et légitime imputable au locataire : impayés répétés, troubles, défaut d'assurance, exécution insuffisante des obligations. Le motif doit être prouvé par mises en demeure restées sans effet. Le locataire bénéficie d'un délai de un mois pour cesser le manquement après mise en demeure. Le juge contrôle systématiquement la gravité, la légitimité et l'imputabilité.

Charges récupérables, taxes et travaux depuis la loi Pinel

Inventaire précis et limitatif obligatoire

L'article L145-40-2, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances refacturés au locataire. Sans cet inventaire, le bailleur ne peut pas récupérer les charges. Chaque poste doit être listé poste par poste, avec une description suffisamment précise pour identifier la nature et le mode de calcul.

Charges récupérables admises

  • Charges de copropriété récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
  • Fluides du local (eau, électricité, gaz, climatisation, télécoms si dédiés).
  • Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
  • Taxe foncière, sous réserve d'une stipulation expresse au bail.
  • Entretien courant des équipements et espaces communs proportionnellement à la surface louée.
  • Honoraires de gestion technique des équipements communs.

Charges exclues du locataire

  • Grosses réparations de l'article 606 du Code civil : toiture, gros œuvre, mise aux normes structurelles.
  • Honoraires de gestion locative perçus par le bailleur (syndic copro côté propriétaire).
  • Travaux d'embellissement ou d'amélioration des parties communes décidés par le bailleur.
  • Prime d'assurance dommages-ouvrage.
  • Frais et honoraires liés à un contentieux entre le bailleur et un autre locataire ou copropriétaire.
  • Indemnité d'éviction versée à un autre preneur.

Liste prévisionnelle des travaux et bilan

Le bailleur doit communiquer chaque année une liste prévisionnelle des travaux des 3 années à venir, avec un budget estimatif, ainsi qu'un bilan des travaux des 3 années écoulées. Cette obligation transparence permet au locataire d'anticiper les hausses de charges. À défaut, la récupération des travaux peut être contestée. Pour aller plus loin sur les charges, consultez notre guide charges locatives et le guide régularisation des charges.

Comment rédiger un bail commercial avec FairePlace : 5 étapes

FairePlace permet de générer un bail commercial conforme aux articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce et à la loi Pinel en moins de 30 minutes, prêt à signer ou à enregistrer aux impôts. Le suivi des périodes triennales et de l'indexation ILC ou ILAT est intégré au tableau de bord du logiciel de gestion locative.

  1. Qualifiez l'activité et choisissez le bon régime

    FairePlace vous demande la nature de l'activité du preneur (commerciale, artisanale, libérale, test court), son inscription au RCS ou au Répertoire des métiers et l'existence d'un fonds. L'outil bascule automatiquement sur le bail commercial 9 ans, le bail professionnel 6 ans, le bail dérogatoire 3 ans ou la convention d'occupation précaire selon les réponses.

  2. Rédigez un bail Pinel-conforme avec EDL et inventaire des charges

    Le générateur produit un bail avec les 8 mentions obligatoires : identité, RCS, désignation et clause de destination, durée 9 ans, loyer, indexation, charges et impôts, état des lieux, dépôt de garantie, clause résolutoire. L'inventaire précis et limitatif des charges et la liste prévisionnelle des travaux sont annexés conformément à l'article L145-40-2.

  3. Négociez le loyer et l'indexation ILC ou ILAT

    FairePlace propose l'indice INSEE adapté à l'activité (ILC pour le commerce, ILAT pour le tertiaire), insère la clause d'échelle mobile annuelle ou la révision triennale, et calcule la formule de révision. L'ICC est exclu par construction depuis la loi Pinel.

  4. Signez et enregistrez aux impôts dans le mois

    Signature en présence des parties ou en signature avancée eIDAS (PAdES-B-LT, niveau ADVANCED) horodatée et archivée. Le bail est ensuite enregistré au service des impôts dans le mois suivant la signature pour donner date certaine et sécuriser l'opposabilité aux tiers. La signature avancée FairePlace est conforme au règlement eIDAS et adaptée aux baux commerciaux courants.

  5. Suivez les périodes triennales et la révision annuelle

    Le tableau de bord programme les fenêtres de résiliation triennale (3, 6 et 9 ans), l'anniversaire de signature pour la révision et la date d'expiration pour anticiper le renouvellement. La révision est calculée chaque année avec l'indice INSEE à jour, et notifiée au locataire avec le justificatif. Les indemnités d'éviction sont anticipées au moins 12 mois avant l'échéance.

Bail commercial : ce qu'il faut retenir. Régime des articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce. Durée minimale 9 ans (3-6-9), résiliation triennale par le locataire avec préavis de 6 mois par acte de commissaire de justice. Indexation ILC pour le commerce et l'artisanat, ILAT pour les bureaux et activités tertiaires, ICC interdit depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Mentions obligatoires : identité, RCS, désignation, clause de destination, loyer, indexation, charges, état des lieux, dépôt de garantie. Inventaire précis et limitatif des charges récupérables (article L145-40-2). Renouvellement avec demande 6 mois avant l'échéance ; refus du bailleur avec indemnité d'éviction (2 à 5 ans de loyer en moyenne) sauf motif grave et légitime. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, baux illimités, sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.

Cas particuliers et erreurs à éviter

Bail dérogatoire qui dépasse 3 ans : bascule automatique

L'article L145-5 plafonne le bail dérogatoire à 3 ans cumulés, renouvellements compris. Si le preneur reste dans les lieux à l'issue, et que le bailleur le laisse faire, le bail bascule automatiquement en bail commercial 9 ans avec rétroactivité au premier jour. Le bailleur perd alors la souplesse du précaire et le preneur acquiert la propriété commerciale. La sortie doit être anticipée : congé formel, restitution des clefs, ou régularisation par signature d'un bail commercial. Le détail figure dans le guide bail précaire commercial.

Clause d'indexation mal rédigée : nullité partielle

Une clause d'indexation qui prévoit une variation à la hausse seulement (clause asymétrique) est réputée non écrite : la révision doit jouer dans les deux sens. Une clause qui retient l'ICC depuis 2014 est nulle. Une clause sans indice de référence précis ou sans périodicité claire est ambiguë : le juge peut substituer ou écarter l'indexation. Le bail doit nommer l'indice exact (ILC ou ILAT), l'indice de base (trimestre et année), et la formule.

Charges non listées : non récupérables

L'article L145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif. Une charge non mentionnée dans l'inventaire ne peut pas être refacturée au locataire, même si elle paraît évidente (taxe foncière par exemple, qui doit faire l'objet d'une stipulation expresse). Les bailleurs anciens qui basculent sur la loi Pinel doivent réviser leurs baux à la première occasion (avenant ou renouvellement) pour intégrer un inventaire complet.

Congé sans acte de commissaire de justice : inopérant

La résiliation triennale du locataire ne se notifie que par acte signifié de commissaire de justice (article L145-9). Une LRAR ou un e-mail n'a pas de valeur, sauf clause expresse au bail (et la jurisprudence reste prudente). Le congé du bailleur, lui, peut être donné par LRAR ou par acte de commissaire de justice ; en pratique, l'acte signifié reste la voie la plus sûre.

Déspécialisation non autorisée : motif de résiliation

Le preneur ne peut pas changer librement l'activité exercée dans les locaux. La clause de destination énumère les activités autorisées et est opposable. Pour étendre l'activité (déspécialisation partielle, articles L145-47 à L145-48) ou la modifier (déspécialisation plénière, articles L145-49 à L145-55), une procédure spécifique doit être suivie : notification au bailleur, délai de réponse, accord tacite ou recours au juge. Une activité non autorisée constitue un motif de résiliation.

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FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité par Thinkylab SASU (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Génération de bail commercial conforme aux articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, indexation ILC ou ILAT automatique, suivi des périodes triennales, archivage probant 10 ans : tout est intégré et à jour de la loi Pinel.

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Questions fréquentes sur le bail commercial

Quelle différence entre bail commercial, professionnel et dérogatoire ?

Le bail commercial relève des articles L145-1 et suivants du Code de commerce et concerne les commerçants, artisans et industriels qui exploitent un fonds de commerce dans les locaux. Il ouvre droit à la propriété commerciale, c'est-à-dire au renouvellement et à l'indemnité d'éviction en cas de refus. Le bail professionnel, régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, est réservé aux professions libérales (médecins, avocats, experts-comptables) : durée 6 ans, pas de propriété commerciale. Le bail dérogatoire ou précaire (article L145-5) permet d'écarter le statut pendant 3 ans maximum : il sert au test d'activité ou au lancement d'un projet commercial. À l'expiration, si le preneur reste dans les lieux, le bail bascule automatiquement en bail commercial 9 ans.

Le bail 3-6-9 est-il obligatoire ?

Oui, sous conditions. La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, organisée en périodes triennales (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire peut résilier à l'issue de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois par acte de commissaire de justice, sauf clause contraire pour les baux longs. Les parties peuvent fixer une durée supérieure (12, 15 ou 18 ans) ou écarter la faculté de résiliation triennale dans certains cas (locaux exclusivement à usage de bureaux, locaux monovalents, entrepôts logistiques). Un bail commercial de moins de 9 ans est nul sauf à relever du bail dérogatoire (3 ans maximum, article L145-5) ou de la convention d'occupation précaire.

Quel indice utiliser pour la révision : ILC ou ILAT ?

L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) s'applique par défaut aux activités commerciales et artisanales : commerce de détail, restauration, services, ateliers d'artisans. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) concerne les bureaux et les activités tertiaires non commerciales : sièges sociaux, activités de banque, d'assurance, de conseil, agences, espaces de coworking. Les deux indices sont publiés trimestriellement par l'INSEE. L'indice du coût de la construction (ICC), historiquement utilisé, est interdit depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (article L112-2 du Code monétaire et financier). Le bail doit nommer expressément l'indice retenu, l'indice de référence et la périodicité de la révision (annuelle ou triennale).

Quelle indemnité d'éviction au refus de renouvellement ?

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction (articles L145-14 à L145-30 du Code de commerce). Cette indemnité comprend deux composantes : la valeur du fonds de commerce perdu (calculée sur le chiffre d'affaires, l'EBE, les marges) et les frais accessoires (réinstallation, déménagement, frais de réemploi, indemnité de licenciement éventuelle, double loyer pendant la transition). En pratique, le montant équivaut souvent à 2 à 5 années de loyer, parfois davantage pour des emplacements premium. L'évaluation se fait à l'amiable ou, à défaut, par expertise judiciaire. Les motifs graves et légitimes qui dispensent du versement sont les manquements répétés du locataire (impayés, troubles, défaut d'assurance) prouvés.

Le locataire peut-il résilier avant 3 ans ?

Le principe est la résiliation triennale : le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période de 3, 6 ou 9 ans avec un préavis de 6 mois par acte de commissaire de justice (article L145-9 du Code de commerce). Avant la fin de la première période triennale, la résiliation unilatérale n'est pas possible sauf convention contraire ou cas particuliers : départ à la retraite, invalidité du dirigeant, cession à un repreneur du fonds de commerce. La résiliation amiable reste toujours envisageable d'un commun accord, formalisée par avenant signé. Pour les baux 3-6-9 classiques, la première fenêtre de sortie ouverte sans condition est donc à 3 ans du début du bail.

Quelles charges sont récupérables depuis la loi Pinel ?

La loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit l'article L145-40-2 qui impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances refacturés au locataire. Le bail doit lister chaque poste pour qu'il soit récupérable : charges de copropriété récupérables au sens du décret 87-713, fluides du local, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière (si expressément stipulée), entretien courant. Sont en revanche exclues : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (toiture, gros œuvre, mise aux normes), les honoraires de gestion locative du bailleur, les travaux d'embellissement des parties communes, la prime d'assurance dommages-ouvrage. Le bailleur communique chaque année un état récapitulatif des charges et la liste prévisionnelle des travaux à engager dans les 3 ans.

Faut-il un état des lieux pour un bail commercial ?

Oui. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie pour tout bail commercial (article L145-40-1 du Code de commerce). Il doit être contradictoire, daté et signé par les parties (ou leurs mandataires). À défaut, et si l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi, le local est présumé avoir été remis en bon état au sens de l'article 1731 du Code civil : le bailleur ne peut alors faire supporter au locataire le coût de remises en état. La pratique recommande de joindre un reportage photographique daté pour limiter les contestations à la sortie. L'état des lieux peut être réalisé par les parties ou confié à un commissaire de justice (frais à partager par moitié sauf convention contraire).

Comment renouveler un bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial relève des articles L145-8 et suivants. Trois voies existent. Le locataire peut demander le renouvellement par acte de commissaire de justice ou LRAR au moins 6 mois avant l'échéance ; à défaut le bail se prolonge tacitement par périodes annuelles. Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement (le bail repart pour 9 ans, conditions à négocier) ou refuser le renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction. Le nouveau loyer est en principe plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT cumulés sur la période du bail. Le déplafonnement peut être obtenu sur les facteurs locaux de commercialité, une modification notable des caractéristiques du local, l'évolution des obligations des parties ou la durée effective du bail s'il dépasse 12 ans.

Bail commercial vs bail dérogatoire (précaire) : que choisir ?

Le bail commercial 9 ans engage durablement les deux parties et garantit au locataire la propriété commerciale (renouvellement, indemnité d'éviction). Il est adapté aux activités stabilisées avec un fonds de commerce identifié et un projet de moyen ou long terme. Le bail dérogatoire 3 ans (article L145-5) écarte le statut : il convient au lancement d'une activité, à un test de marché, à un pop-up store, à une saisonnalité commerciale. Au-delà de 3 ans cumulés (renouvellements compris), le bail bascule automatiquement en bail commercial 9 ans : la prudence impose d'anticiper la sortie ou la régularisation. Pour aller plus loin, consultez notre guide dédié au bail précaire commercial (renouvellements, formalisme, bascule, sortie).

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :

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