FairePlace est en phase d'accès anticipé. Les retours de nos premiers bailleurs façonnent la plateforme. En savoir plus

Zone tendue 2026 : liste, encadrement, préavis 1 mois et taxes

Mis à jour le 27 avril 2026

La zone tendue désigne, depuis le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les communes de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. À jour du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 publié au Journal officiel le 23 décembre, 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations sont classées en zone tendue en 2026. Cette qualification déclenche quatre règles concrètes pour le bailleur : encadrement de l'évolution du loyer à la relocation (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989), préavis locataire ramené à un mois (article 15), majoration possible de la taxe d'habitation sur résidence secondaire et taxe sur les logements vacants. Ce guide détaille la liste des communes, la différence avec l'encadrement strict des 9 territoires expérimentateurs, le calcul du plafond IRL à la relocation, les sanctions et la création d'un bail conforme.

10 min pour générer un bail conforme
10 mentions vérifiées automatiquement (décret 2015-587)
6 annexes incluses, DPE et diagnostics
0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire
1 150 communes classées en zone tendue dans 28 agglomérations en 2026 Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025
1 mois préavis locataire en zone tendue (vs 3 mois ailleurs) Article 15 loi 89-462
IRL plafond à la relocation : pas de hausse au-delà de l'IRL sauf travaux ou loyer sous-évalué Article 17-2 loi 89-462
5 à 60 % majoration possible de la taxe d'habitation sur résidence secondaire Article 1407 ter CGI

Zone tendue : définition légale et liste 2026

Le mécanisme de la zone tendue trouve sa source dans la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 et précisée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants. Le législateur a retenu un critère unique mais cumulatif : appartenance à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, se traduisant par des loyers élevés, des prix d'acquisition élevés ou un nombre élevé de demandes de logement social par rapport au nombre d'emménagements annuels.

La liste officielle des communes est annexée au décret 2013-392 et révisée par décrets successifs en fonction de l'évolution démographique et du marché. La dernière mise à jour résulte du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (publié au Journal officiel le 23 décembre 2025) : 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations urbaines, soit près de 4,6 millions de logements. Cette mise à jour a principalement intégré des fusions de communes (Oullins-Pierre-Bénite, Victot-en-Auge) et tiré les conséquences d'arrêts du Conseil d'État du 14 octobre 2024 retirant deux communes du périmètre.

La liste à jour est consultable sur le simulateur officiel service-public.gouv.fr et téléchargeable en données ouvertes sur data.gouv.fr (Observatoire Habitat). FairePlace intègre cette liste dans son générateur de bail : la qualification s'affiche automatiquement à la saisie de l'adresse et conditionne l'application du préavis d'un mois et du plafond IRL.

Les quatre conséquences concrètes en zone tendue

La qualification d'un logement en zone tendue active automatiquement quatre règles juridiques et fiscales, qui se cumulent. Comprendre ces quatre règles est indispensable pour rédiger un bail conforme et anticiper la fiscalité applicable.

  • Encadrement de l'évolution du loyer à la relocation. À la relocation après le départ d'un locataire, le loyer ne peut être augmenté au-delà du dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL. Deux exceptions : travaux d'amélioration d'un montant supérieur ou égal à un an de loyer, ou loyer manifestement sous-évalué (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).
  • Préavis locataire réduit à 1 mois. Quel que soit le motif du départ (mutation, retraite, perte d'emploi, simple convenance), le locataire bénéficie d'un préavis d'un mois au lieu de trois. La mention « zone tendue » doit figurer dans la lettre de congé pour activer ce délai (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989).
  • Encadrement strict du loyer dans 9 territoires. Distinct de la zone tendue, l'encadrement du loyer prévu par la loi ELAN 2018 (prolongé par la loi 3DS de 2022 jusqu'en 2026) s'applique dans 9 territoires expérimentateurs. Un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré sont fixés par arrêté préfectoral. Tous ces territoires sont aussi en zone tendue, mais l'inverse n'est pas vrai.
  • Surtaxe d'habitation sur résidences secondaires. Les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), instituée par l'article 1407 ter du Code général des impôts. Plusieurs grandes villes appliquent une majoration de 60 % depuis 2024.
  • Taxe sur les logements vacants (TLV). Applicable depuis 2013, la TLV vise les logements habitables non meublés, vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 17 % la première année puis 34 % les années suivantes (article 232 du CGI). Elle ne se cumule pas avec la taxe d'habitation.

Cas pratique. Un studio loué 700 € hors charges en 2024 dans une commune en zone tendue, libéré par le locataire en mars 2026, peut être reloué au plus 700 € révisés selon l'IRL du trimestre de référence (par exemple IRL T4 2025 publié en janvier 2026, soit environ 715 € après révision). Le préavis du locataire sortant a couru sur un mois, et la commune peut, par délibération, majorer la taxe d'habitation due par un acquéreur qui ferait du logement sa résidence secondaire.

Zone tendue ou encadrement strict : ne pas confondre

La confusion la plus fréquente, y compris dans la presse spécialisée, oppose la zone tendue (large, 1 150 communes) à l'encadrement strict du loyer dans les 9 territoires expérimentateurs. Les deux dispositifs se cumulent sur un même logement situé dans un des 9 territoires, mais ils ne se confondent pas. Le tableau suivant met en regard les deux régimes critère par critère.

Critère Zone tendue (large) Encadrement strict du loyer
Champ géographique 1 150 communes (28 agglomérations) 9 territoires (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille/Hellemmes/Lomme, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble)
Texte fondateur Décret 2013-392 + arrêtés successifs (dernier : décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) Loi ELAN 2018, prolongée par loi 3DS de 2022 jusqu'en 2026
Loyer initial Libre, sauf encadrement strict applicable Plafonné par le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral
Loyer à la relocation Plafonné à l'IRL (article 17-2) Plafonné par le loyer de référence majoré ; ne peut excéder le loyer du précédent locataire en cas de relocation
Préavis locataire 1 mois 1 mois (zone tendue par construction)
Sanctions Action en restitution + dommages-intérêts Mise en demeure préfet + amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique), 15 000 € (personne morale)

À retenir. Une commune en zone tendue n'est pas forcément sous encadrement strict. À l'inverse, les 9 territoires sous encadrement strict sont tous en zone tendue. Vérifiez d'abord la qualification zone tendue (impact préavis et IRL à la relocation), puis l'éventuel encadrement strict (plafond du loyer initial). Le détail par territoire est expliqué sur notre page encadrement des loyers.

Vérifier si une commune est en zone tendue : la méthode en 5 étapes

La qualification d'un logement en zone tendue n'est pas négociable et conditionne directement la rédaction du bail. La méthode suivante permet de qualifier sans erreur n'importe quelle commune, depuis la consultation de la liste officielle jusqu'à l'intégration dans le bail.

  1. Saisir le code postal ou le nom de la commune sur le simulateur officiel service-public.fr (rubrique « Savoir si un logement est situé en zone tendue »).

  2. Vérifier ensuite si la commune fait partie des 9 territoires sous encadrement strict du loyer (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille/Hellemmes/Lomme, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble).

  3. Consulter le dernier arrêté préfectoral en vigueur si la commune est sous encadrement strict, pour relever les loyers de référence majoré et minoré applicables au quartier et au type de logement.

  4. Calculer le plafond de relocation : pour la zone tendue simple, dernier loyer du précédent locataire révisé selon l'IRL ; pour l'encadrement strict, plafond du loyer de référence majoré (par mètre carré, type, époque, nombre de pièces, meublé ou vide).

  5. Intégrer la mention « logement situé en zone tendue » dans le bail et appliquer le préavis d'un mois pour tout congé du locataire.

FairePlace automatise les cinq étapes : la saisie de l'adresse du logement déclenche la vérification de la qualification, le rapprochement avec la liste des 9 territoires sous encadrement strict, le rapatriement du loyer de référence majoré applicable et le calcul du plafond IRL en cas de relocation. La mention « logement situé en zone tendue » est insérée automatiquement dans le bail et le préavis d'un mois est appliqué à tout congé du locataire.

Encadrement à la relocation : calcul du plafond IRL

Principe : pas de hausse au-delà de l'IRL

L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le loyer du nouveau bail au montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé une seule fois selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le trimestre de référence est celui de la dernière révision contractuelle ou, à défaut, celui prévu au bail. La règle s'applique à toute relocation, qu'il s'agisse d'un bail vide, meublé, étudiant 9 mois ou bail mobilité, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Exception 1 : travaux d'amélioration

Le bailleur qui réalise des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (toutes charges et taxes comprises) peut majorer le loyer dans une limite annuelle de 15 % du coût des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d'amélioration s'entendent de ceux qui apportent un équipement ou un service nouveau, ou améliorent un élément existant : rénovation énergétique, remplacement d'un système de chauffage, isolation, mise aux normes électriques. Les simples réparations locatives ou l'entretien courant ne comptent pas. Le bail doit mentionner les travaux et le calcul de la majoration.

Exception 2 : loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer en cours est manifestement inférieur aux loyers du voisinage pour des logements comparables, le bailleur peut proposer une augmentation, plafonnée à la moitié de l'écart constaté. La preuve repose sur trois références (six dans certaines agglomérations) de logements comparables loués depuis moins de trois ans, à présenter au locataire avec la proposition. À défaut d'accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Sanction : nullité de la clause excessive

Toute clause de loyer dépassant le plafond légal est nulle de plein droit dans la limite de l'excédent. Le locataire peut agir dans un délai de trois ans (prescription article 7-1 introduit par la loi Alur) pour obtenir la baisse du loyer et la restitution du trop-versé. Dans les 9 territoires sous encadrement strict, le préfet peut en outre prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989).

Préavis locataire 1 mois : conditions et lettre de congé

Une exception générale au préavis de 3 mois

Le préavis du locataire en bail vide est en principe de trois mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). En zone tendue, ce délai est réduit à un mois quel que soit le motif du départ : mutation professionnelle, perte d'emploi, retraite, ou simple convenance. C'est l'une des principales protections offertes au locataire par la qualification de la commune en zone tendue.

Mention obligatoire dans la lettre de congé

Le locataire doit indiquer dans sa lettre de congé que le logement est situé en zone tendue, et joindre tout justificatif utile (capture du simulateur service-public.fr, mention dans le bail). À défaut, le bailleur peut refuser le bénéfice du délai réduit et exiger les trois mois de préavis. La lettre est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception.

Bail meublé et bail mobilité : préavis 1 mois par construction

Le préavis du bail meublé classique et du bail mobilité est déjà fixé à un mois par les articles 25-8 et 25-16 de la loi du 6 juillet 1989, sans condition de zone tendue. La règle propre à la zone tendue n'apporte donc rien aux baux meublés. Elle reste en revanche déterminante pour le bail vide d'habitation principale, qui constitue la majorité du parc locatif privé.

Fiscalité en zone tendue : surtaxe THRS et TLV

Majoration de la taxe d'habitation sur résidence secondaire

L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes situées en zone tendue à voter une majoration de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), dans une fourchette de 5 % à 60 %. La délibération est prise par le conseil municipal et s'applique au 1er janvier de l'année suivante. Plusieurs grandes villes (Paris, Bordeaux, Nice, Biarritz, Saint-Malo, Annecy) appliquent désormais le taux maximal de 60 %. Vérifiez la délibération en vigueur dans la commune avant tout calcul de rentabilité.

Taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du Code général des impôts s'applique de plein droit à tout logement habitable non meublé, vacant depuis au moins un an au 1er janvier, situé dans une commune en zone tendue. Son taux est calculé sur la valeur locative cadastrale : 17 % la première année d'imposition, 34 % les années suivantes. La TLV ne se cumule pas avec la taxe d'habitation : un logement assujetti à la TLV n'est pas redevable de la THRS sur la même période.

Exonérations et cas particuliers

Sont exonérés de TLV les logements vacants pour cause de travaux indispensables d'un montant supérieur au quart de la valeur du bien, les logements mis en location ou en vente au prix du marché et n'ayant pas trouvé preneur, les résidences secondaires occupées plus de 90 jours par an et les logements vacants pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire (succession, contentieux locatif, sinistre). La déclaration s'effectue chaque année dans l'espace particulier impots.gouv.fr (rubrique « Gérer mes biens immobiliers »).

Cas pratiques en zone tendue

Les règles de la zone tendue se rencontrent dans des situations très concrètes côté bailleur. Voici quatre cas pratiques tirés de la gestion locative quotidienne, avec la règle applicable et le réflexe à adopter.

Relocation d'un studio à Bordeaux après un départ rapide

Bordeaux est en zone tendue et sous encadrement strict depuis le 15 juillet 2022. Un studio loué 620 € hors charges en 2024 est libéré en avril 2026. Le bailleur ne peut pas reloyer au-delà du plus bas des deux plafonds : dernier loyer révisé selon l'IRL (article 17-2) ou loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le quartier et le type de logement. Il vérifie les deux et applique le plus contraignant. La mention « zone tendue » est intégrée au nouveau bail et le préavis du locataire sortant a couru sur un mois.

Mutation professionnelle d'un locataire à Toulouse

Toulouse est en zone tendue mais hors encadrement strict. Un locataire muté à Marseille adresse son congé le 5 mai 2026. La lettre mentionne « logement situé en zone tendue » et est expédiée en lettre recommandée. Le préavis court du 6 mai au 5 juin, et le locataire restitue les clefs au 5 juin sans avoir à justifier sa mutation au bailleur. Le bailleur reloue au plus le dernier loyer révisé selon l'IRL.

Logement vacant à Annecy : risque de TLV

Annecy est en zone tendue. Un logement détenu en résidence secondaire et inhabité depuis 14 mois au 1er janvier 2026 est susceptible de TLV (17 % la première année). Le propriétaire vérifie son statut dans son espace impots.gouv.fr et étudie les exonérations possibles : mise en location au prix du marché documentée, travaux indispensables programmés, occupation effective sur 90 jours minimum.

Achat d'une résidence secondaire à Saint-Malo

Saint-Malo est en zone tendue et applique la majoration THRS au taux maximal de 60 % depuis 2024. Un acquéreur qui passe le bien en résidence secondaire au 1er janvier intègre cette majoration dans son budget annuel. Le passage en résidence principale ou la mise en location annuelle (bail vide ou bail meublé classique) supprime la majoration sur la THRS, sous réserve de production des justificatifs.

Comment FairePlace gère la zone tendue dans la création du bail

FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main qui automatise la qualification d'un logement en zone tendue à chaque création de bail, et bloque toute saisie incompatible avec les règles applicables. Voici comment l'outil traite les quatre règles concrètes vues plus haut.

  1. Qualification automatique à la saisie de l'adresse

    Au moment de la création du bien, l'adresse est rapprochée de la liste officielle des 1 150 communes en zone tendue (décret 2025-1267 du 22 décembre 2025). Un badge « zone tendue » apparaît dans le tableau de bord et conditionne l'ensemble des règles applicables.

  2. Encadrement strict détecté sur les 9 territoires

    Si la commune fait partie des 9 territoires sous encadrement strict (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille/Hellemmes/Lomme, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble), FairePlace rapatrie le loyer de référence majoré et minoré applicable au quartier, au type de logement et à la date d'effet du bail.

  3. Calcul du plafond IRL en cas de relocation

    Pour une relocation, le générateur calcule automatiquement le plafond de l'article 17-2 à partir du dernier loyer renseigné et de l'IRL applicable. Le bail bloque la saisie d'un loyer supérieur au plafond, sauf justification explicite (travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué) et annexes correspondantes.

  4. Mention zone tendue insérée automatiquement

    La mention « logement situé en zone tendue au sens du décret 2013-392 » est intégrée à la rubrique « désignation du logement » du contrat-type du décret 2015-587. Le préavis d'un mois est rappelé dans la clause « durée et renouvellement » du bail.

  5. Signature avancée eIDAS et archivage probant

    Le bail est signé avec une signature avancée eIDAS au format PAdES-B-LT certifiée Certinomis (PSCO qualifié). Le PDF horodaté et le dossier de preuve sont archivés 10 ans à valeur probante. Le bail est admissible et recevable devant les juridictions françaises (la fiabilité du procédé est appréciée souverainement par le juge ; la présomption de fiabilité reste réservée au niveau QES).

Zone tendue : ce qu'il faut retenir. 1 150 communes en 2026 (décret 2025-1267 du 22 décembre 2025). Quatre règles cumulatives : préavis locataire 1 mois (article 15), encadrement à la relocation au plafond IRL (article 17-2), majoration THRS jusqu'à 60 % possible (article 1407 ter CGI), TLV de plein droit (article 232 CGI). Distinct de l'encadrement strict des 9 territoires expérimentateurs (loi ELAN 2018, prolongée par loi 3DS de 2022). Sanction : nullité de la clause excessive et restitution du trop-versé sur 3 ans, plus amende administrative dans les 9 territoires sous encadrement strict. FairePlace : qualification automatique, calcul plafond IRL, blocage des saisies non conformes, signature avancée eIDAS.

Vérifiez la zone tendue et créez un bail conforme en quelques minutes

FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité en France par Thinkylab SASU (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Vérification automatique zone tendue sur 1 150 communes, encadrement des loyers sur 9 territoires, calcul IRL temps réel, archivage probant 10 ans : tout est intégré et à jour.

Créer mon bail conforme gratuitement Vérifier l'encadrement des loyers

Plan Gratuit : 5 biens, PDF illimité, signature à l'unité 14,90 € TTC. Sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.

Questions fréquentes sur la zone tendue

Comment savoir si une commune est en zone tendue ?

Le moyen le plus rapide est le simulateur officiel de service-public.fr (rubrique « Savoir si un logement est situé en zone tendue ») qui interroge la liste à jour à partir d'un code postal ou d'un nom de commune. La liste de référence est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 dans sa version consolidée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (Journal officiel du 23 décembre 2025). En 2026, 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations sont classées en zone tendue. La donnée ouverte est aussi accessible sur data.gouv.fr (jeu « Communes situées en zone tendue »). FairePlace intègre cette liste dans son générateur de bail et signale automatiquement la qualification au moment de la création du contrat.

Combien de communes sont classées en zone tendue en 2026 ?

À la suite du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 publié au Journal officiel du 23 décembre, 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations urbaines de plus de 50 000 habitants sont classées en zone tendue, ce qui couvre près de 4,6 millions de logements. La mise à jour 2025 a principalement intégré des fusions de communes (Oullins-Pierre-Bénite, Victot-en-Auge) et tiré les conséquences de décisions du Conseil d'État du 14 octobre 2024 retirant deux communes (Boëge et Saint-André-de-Boëge). Le périmètre est révisé périodiquement par décret en fonction de l'évolution du marché locatif local.

Quelle différence entre zone tendue et encadrement des loyers ?

Ce sont deux dispositifs distincts, souvent confondus. La zone tendue est un zonage large (1 150 communes en 2026) issu du décret 2013-392 et destiné à activer plusieurs règles : encadrement de la hausse du loyer à la relocation, préavis locataire d'un mois, possibilité d'instituer une surtaxe d'habitation sur résidence secondaire, application de la taxe sur les logements vacants. L'encadrement strict des loyers est une expérimentation issue de la loi ELAN de 2018, prolongée par la loi 3DS de 2022 jusqu'en 2026, qui s'applique seulement dans 9 territoires : Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille (et Hellemmes, Lomme), Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Dans ces neuf territoires, un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral plafonne le loyer initial. Tous les territoires sous encadrement strict sont aussi en zone tendue, mais la majorité des communes en zone tendue ne sont pas sous encadrement strict.

Le préavis du locataire est-il réduit à 1 mois en zone tendue ?

Oui. L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est ramené à un mois lorsque le logement est situé sur le territoire d'une commune en zone tendue, quel que soit le motif du départ. Le locataire doit toutefois indiquer dans sa lettre de congé que le logement est situé en zone tendue, faute de quoi le bailleur peut refuser le bénéfice du délai réduit. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé.

Peut-on augmenter le loyer à la relocation en zone tendue ?

Non, sauf exception. L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le loyer du nouveau bail au montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé une seule fois selon l'IRL. Deux exceptions sont prévues. Premièrement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ouvrent droit à une hausse plafonnée à 15 % du coût des travaux toutes taxes comprises. Deuxièmement, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables, le bailleur peut proposer une augmentation, plafonnée à la moitié de l'écart. Les justificatifs doivent figurer en annexe du bail. Sans l'une de ces deux exceptions, toute hausse au-delà de l'IRL est nulle de plein droit.

La taxe d'habitation sur résidence secondaire est-elle majorée en zone tendue ?

Oui, sur délibération de la commune. L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes situées en zone tendue à voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Plusieurs grandes villes (Paris, Bordeaux, Nice, Biarritz, Saint-Malo) appliquent le taux maximal de 60 % depuis 2024 ou 2025. Cette majoration vise à dissuader la rétention de logements en résidence secondaire dans les communes où la demande locative est forte. Vérifiez la délibération de votre commune avant la déclaration foncière.

La taxe sur les logements vacants s'applique-t-elle en zone tendue ?

Oui. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) instituée par l'article 232 du Code général des impôts s'applique de plein droit à tout logement habitable non meublé, vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition, situé dans une commune classée en zone tendue. Son taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % à compter de la deuxième année. La TLV ne se cumule pas avec la taxe d'habitation : un logement assujetti à la TLV n'est pas redevable de la THRS. Sont exonérés les logements vacants pour cause de travaux ou indépendants de la volonté du propriétaire.

Bail mobilité ou bail meublé en zone tendue : quelles règles spécifiques ?

Le bail mobilité (1 à 10 mois, articles 25-12 à 25-18 issus de la loi ELAN) et le bail meublé classique d'un an restent soumis aux règles communes de la zone tendue : préavis locataire d'un mois, encadrement à la relocation. Si le logement se trouve en outre dans un des 9 territoires sous encadrement strict, le loyer initial est plafonné par le loyer de référence majoré, comme pour un bail vide. Un complément de loyer peut être appliqué pour des prestations exceptionnelles (mobilier haut de gamme, vue, terrasse), à condition d'être expressément justifié dans le bail. Le locataire dispose de trois mois après la signature pour saisir la commission départementale de conciliation s'il conteste le complément.

Que risque le bailleur qui dépasse le plafond IRL en zone tendue ?

La sanction est civile. Toute clause de loyer dépassant le plafond de l'article 17-2 (dernier loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux ou loyer sous-évalué) est nulle de plein droit dans la limite de l'excédent. Le locataire peut, dans un délai de trois ans (prescription Loi Alur de l'article 7-1), saisir le juge des contentieux de la protection ou la commission départementale de conciliation pour obtenir la baisse du loyer et la restitution du trop-versé. Dans les 9 territoires sous encadrement strict, à la sanction civile s'ajoute une sanction administrative : mise en demeure du préfet puis amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ELAN). FairePlace bloque la création d'un bail dont le loyer dépasse le plafond applicable, dans les 9 territoires concernés.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :

À lire aussi sur FairePlace