Résiliation bail 2026 : préavis, motifs, procédure (locataire et bailleur)

Mis à jour le 27 avril 2026

Résilier un bail d'habitation, c'est mettre fin à un contrat encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Quatre cas existent : le locataire qui résilie à tout moment (articles 12 et 15), le bailleur qui donne congé à l'échéance pour vente, reprise ou motif sérieux (article 15 I), le bailleur qui actionne la clause résolutoire en cours de bail pour impayés ou défaut d'assurance (article 24), et la résiliation amiable d'un commun accord. Ce guide détaille le préavis applicable selon chaque situation, la forme légale de notification, les motifs limitatifs côté bailleur, la procédure judiciaire après commandement de payer (délai de 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023), et la restitution du dépôt de garantie.

10 min pour générer un bail conforme

10 mentions vérifiées automatiquement (décret 2015-587)

6 annexes incluses, DPE et diagnostics

0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire

En bref

Quel préavis pour résilier un bail en zone tendue ?

En zone tendue (les 28 agglomérations listées par le décret n° 2013-392), le préavis du locataire en bail vide passe de 3 à 1 mois (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989). Aucun motif n'est à fournir : il suffit que le logement soit situé dans une commune classée. La lettre de congé doit mentionner expressément la zone tendue. En bail meublé, le préavis est de toute façon d'1 mois, indépendamment de la zone.

Le bailleur peut-il résilier un bail en cours ?

Le bailleur ne peut pas résilier librement un bail en cours. Deux voies seulement : à l'échéance du bail, donner congé pour vente, reprise ou motif sérieux et légitime avec un préavis de 6 mois en vide ou 3 mois en meublé (article 15 I) ; en cours de bail, mettre en jeu la clause résolutoire de l'article 24 pour 4 motifs limitatifs (impayés, dépôt non versé, défaut d'assurance, troubles de voisinage validés). La procédure passe par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, un délai de 6 semaines (loi du 27 juillet 2023), puis l'assignation devant le juge des contentieux de la protection.

Comment résilier un bail meublé ?

Le locataire en bail meublé peut résilier à tout moment avec un préavis d'1 mois (article 25-8). Aucun motif n'est exigé. La lettre est envoyée en LRAR, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le préavis court à compter de la date de réception. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (1 an) avec un préavis de 3 mois, pour vente, reprise ou motif sérieux et légitime.

3 mois préavis locataire en bail vide (1 mois en zone tendue ou cas dérogatoires) Article 15 III loi 89-462

1 mois préavis locataire en meublé, étudiant et bail mobilité Articles 25-8 et 25-16 loi 89-462

6 mois préavis bailleur en bail vide pour vente, reprise ou motif sérieux Article 15 I loi 89-462

6 semaines délai après commandement de payer avant assignation (clause résolutoire) Loi du 27 juillet 2023

Quatre cas de résiliation, quatre régimes distincts

Le contrat de bail d'habitation principal n'est jamais résilié de la même manière selon qui prend l'initiative et selon le moment du bail. Côté locataire, la résiliation est libre : aucun motif à fournir et la possibilité de partir à tout moment moyennant un préavis. Côté bailleur, la liberté est inverse : le congé est strictement encadré, soit à l'échéance du bail pour 3 motifs limitatifs, soit en cours de bail par la clause résolutoire pour 4 motifs limitatifs et au prix d'une procédure judiciaire.

Locataire
à tout moment

Base légale : Articles 12 et 15 III, loi 89-462

Préavis : Vide : 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas dérogatoires). Meublé, étudiant, mobilité : 1 mois.

Forme et conditions : LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.
Bailleur à terme
à l'échéance du bail

Base légale : Article 15 I, loi 89-462

Préavis : Vide : 6 mois avant l'échéance des 3 ans. Meublé : 3 mois avant l'échéance d'1 an.

Forme et conditions : LRAR ou acte de commissaire de justice. Motif limitatif : vente, reprise pour habitation, motif sérieux et légitime.
Bailleur, clause résolutoire
en cours de bail

Base légale : Article 24, loi 89-462

Préavis : Procédure judiciaire : commandement de payer, 6 semaines (loi du 27 juillet 2023), assignation.

Forme et conditions : Acte de commissaire de justice obligatoire. 4 motifs limitatifs : impayés, dépôt non versé, défaut d'assurance, troubles validés par jugement.
Amiable
commun accord

Base légale : Liberté contractuelle

Préavis : Aucun préavis légal : la date de fin est librement convenue par les parties.

Forme et conditions : Avenant écrit signé bailleur et locataire. Recommandé en LRAR ou en main propre.

Résiliation par le locataire (articles 12 et 15 III)

Un droit ouvert à tout moment, sans motif

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 reconnaît au locataire le droit de résilier le bail à tout moment, sans avoir à se justifier. C'est l'expression du droit fondamental au logement et à la mobilité résidentielle. Cette liberté s'exerce moyennant un préavis dont la durée varie selon le type de bail et la situation du locataire.

Préavis de 3 mois en bail vide, hors cas dérogatoires

En bail vide hors zone tendue, le préavis du locataire est de 3 mois (article 15 III). Le locataire reste tenu du loyer pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte les lieux avant. Le bailleur peut accepter un départ anticipé : dans ce cas, un nouveau locataire peut être trouvé et le préavis cesse à la date d'entrée du remplaçant. Sans accord du bailleur, le préavis court intégralement.

Préavis ramené à 1 mois : 8 cas dérogatoires

Le préavis du locataire en bail vide est ramené à 1 mois dans 8 situations limitativement énumérées par l'article 15 III. Le locataire doit invoquer le motif dans la lettre de congé et joindre le justificatif :

Zone tendue. Logement situé dans une des 28 agglomérations classées par le décret n° 2013-392 (Île-de-France, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, etc.). Aucun justificatif autre que la mention de la zone n'est requis.
Mutation professionnelle. Justificatif : lettre de mutation de l'employeur précisant la nouvelle affectation.
Perte d'emploi. Rupture du contrat de travail (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle), hors démission. Justificatif : attestation employeur ou France Travail.
Premier emploi. Première embauche après une période d'études ou d'inactivité. Justificatif : contrat de travail.
État de santé. Changement de domicile justifié par l'état de santé du locataire. Justificatif : certificat médical d'un médecin traitant ou spécialiste.
Attribution d'un logement social. Locataire ayant accepté une offre d'attribution d'un logement social. Justificatif : notification d'attribution.
Victime de violences conjugales. Loi du 28 décembre 2019. Justificatif : ordonnance de protection ou condamnation pénale du conjoint violent.
Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Justificatif : attestation CAF en cours de validité.

Préavis de 1 mois en bail meublé, étudiant, mobilité

Le préavis du locataire est uniformément d'1 mois en bail meublé (article 25-8), bail étudiant 9 mois et bail mobilité (article 25-16). Aucun motif n'est exigé : la dérogation est intégrée à la nature même du contrat. Le préavis court à compter de la date de réception de la LRAR, de la remise par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé.

Tableau récapitulatif des préavis

Vue synthétique des préavis applicables selon la situation. Le préavis court toujours à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire de justice, main propre). Pour aller plus loin sur le calcul du préavis et les délais d'effet, consultez le guide préavis bail location.

Situation	Préavis	Base légale
Locataire en bail vide hors zone tendue	3 mois	Article 15 III
Locataire en bail vide en zone tendue	1 mois	Article 15 III, décret n° 2013-392
Locataire en bail vide, mutation professionnelle	1 mois	Article 15 III
Locataire en bail vide, perte d'emploi ou premier emploi	1 mois	Article 15 III
Locataire en bail vide, état de santé certifié	1 mois	Article 15 III
Locataire en bail vide, attribution logement social	1 mois	Article 15 III
Locataire en bail vide, victime de violences conjugales	1 mois	Article 15 III, loi du 28 décembre 2019
Locataire en bail vide, bénéficiaire RSA ou AAH	1 mois	Article 15 III
Locataire en bail meublé, étudiant ou mobilité	1 mois	Articles 25-8 et 25-16
Bailleur en bail vide (vente, reprise, motif sérieux)	6 mois avant l'échéance	Article 15 I
Bailleur en bail meublé (vente, reprise, motif sérieux)	3 mois avant l'échéance	Article 25-8

Résiliation par le bailleur à l'échéance (article 15 I)

Le bailleur ne peut pas mettre fin librement à un bail en cours. La loi du 6 juillet 1989 lui reconnaît un droit de congé uniquement à l'échéance du bail, et seulement pour 3 motifs limitatifs énumérés à l'article 15 I. Toute autre tentative est nulle et le bail se poursuit par tacite reconduction.

Préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé

Le congé du bailleur en bail vide doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance des 3 ans du bail (article 15 I). En bail meublé, le préavis est de 3 mois avant l'échéance des 12 mois (article 25-8). Le préavis court à compter de la date de réception. Si la lettre arrive après le délai, le congé est inopérant et le bail se renouvelle pour une nouvelle période.

Trois motifs limitatifs

Vente du logement

Le bailleur souhaite vendre. En bail vide, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : l'offre de vente, jointe au congé, vaut offre de vente au prix indiqué pendant les 2 premiers mois. En bail meublé, pas de droit de préemption mais la procédure de congé reste la même.
Reprise pour habitation personnelle

Le bailleur ou un membre de sa famille proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins 1 an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint) reprend le logement pour y habiter. Le congé doit nommer le bénéficiaire et le lien de parenté.
Motif sérieux et légitime

Manquement répété du locataire à ses obligations (impayés chroniques, troubles de jouissance, dégradations majeures, défaut d'assurance) ou impossibilité matérielle pour le bailleur de poursuivre la location (travaux lourds nécessitant la libération). Le motif doit être précis et étayé.

Mentions obligatoires de la lettre de congé bailleur

La lettre de congé du bailleur doit reproduire intégralement les dispositions des cinq derniers alinéas de l'article 15 III (protection du locataire âgé) à peine de nullité. Elle doit aussi préciser le motif (vente, reprise, motif sérieux), nommer le bénéficiaire en cas de reprise (lien de parenté inclus) et joindre l'offre de vente le cas échéant. Pour rédiger un courrier conforme, consultez le guide lettre de congé location.

Protection du locataire âgé

Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du PTZ bénéficie d'une protection spécifique : le bailleur ne peut lui signifier un congé pour vente ou reprise. La protection ne joue pas si le bailleur a lui aussi plus de 65 ans, ou s'il propose un relogement adapté dans le même secteur géographique au moment du congé. Elle ne couvre pas le motif sérieux et légitime ni la clause résolutoire.

Clause résolutoire en cours de bail (article 24)

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet l'insertion au bail d'une clause résolutoire qui joue automatiquement dans 4 cas limitatifs. Cette clause est presque toujours présente dans les baux modernes : sans elle, le bailleur ne peut obtenir la résiliation qu'au terme d'une procédure de droit commun longue et incertaine. Avec elle, le mécanisme est plus encadré mais aussi plus rapide.

Quatre motifs limitatifs

Non-paiement du loyer ou des charges

Motif principal et le plus fréquent. La clause résolutoire joue dès le premier impayé non régularisé.
Non-versement du dépôt de garantie

Le défaut de versement du dépôt prévu au bail constitue un manquement permettant la mise en jeu de la clause.
Défaut d'assurance habitation

L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et d'en justifier chaque année par la remise d'une attestation. Le défaut, après mise en demeure restée sans effet plus d'un mois, ouvre la résiliation. À défaut de souscription, le bailleur peut souscrire l'assurance pour le compte du locataire et la facturer (loi ALUR 2014, art. 7 g al. 2).
Troubles de voisinage validés par jugement

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les troubles de voisinage peuvent fonder la clause à condition d'avoir été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Procédure : commandement de payer puis assignation

La clause résolutoire ne joue jamais d'elle-même. Le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors d'un délai de 6 semaines pour régulariser sa dette (délai porté de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023, article 24). À défaut, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection par assignation. Si le juge constate que les conditions sont réunies, il prononce la résiliation et l'expulsion. Si le locataire a régularisé entre temps, ou si le juge accorde des délais, la clause est suspendue.

Délais accordés par le juge : jusqu'à 36 mois

Le juge des contentieux de la protection peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement étalés jusqu'à 36 mois (article 24 V). Pendant l'exécution de l'échéancier, la clause résolutoire est suspendue. À la première défaillance, le bail est résilié de plein droit sans nouvel acte. C'est un équilibre voulu par le législateur entre protection du locataire en difficulté et sécurité du bailleur.

Trêve hivernale

L'expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), même avec un jugement définitif. Trois exceptions : relogement effectif dans des conditions adaptées, occupation d'un local en raison d'une procédure de squat, immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

APL et impayés : signalement obligatoire à la CAF

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS) versée directement au bailleur en tiers payant (article R823-12 du Code de la construction et de l'habitation), le bailleur a une obligation supplémentaire avant toute procédure d'expulsion :

Signalement de l'impayé à la CAF/MSA dès que la dette atteint 2 mois de loyer net + APL (ou 3 mois en cas de paiement direct au locataire). Le signalement se fait via le téléservice « idéal » de la CAF ou par formulaire papier.
Suite au signalement, la CAF déclenche un plan d'apurement avec le locataire (généralement 6 à 36 mois). L'APL continue d'être versée au bailleur tant que le plan est respecté, ce qui peut éviter la résiliation.
Si l'APL est versée directement au bailleur, le défaut de signalement entraîne une suspension du versement de l'APL (et donc une perte de revenu pour le bailleur) : la CAF estime que l'absence de signalement empêche son intervention.
L'obligation de signalement à la CAF est cumulative avec le signalement à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, art. L824-2 CCH) deux mois avant l'assignation au juge.

En pratique, signaler tôt à la CAF + à la CCAPEX permet souvent d'éviter le contentieux : un plan d'apurement avec maintien de l'APL en tiers payant régularise la situation dans la majorité des cas. C'est une démarche peu coûteuse (gratuite) qui doit précéder le commandement de payer.

Résiliation amiable d'un commun accord

Bailleur et locataire peuvent toujours convenir d'une fin anticipée du bail, à tout moment, sans condition de préavis ni de motif. La résiliation amiable repose sur la liberté contractuelle et n'est encadrée par aucune disposition spéciale de la loi du 6 juillet 1989.

Forme : un avenant écrit signé des deux parties

L'écrit n'est pas une condition de validité (l'accord verbal suffit), mais il est très fortement recommandé. L'avenant précise la date de fin du bail, les modalités de l'état des lieux de sortie, les conditions de restitution du dépôt et le décompte final des loyers et charges. Sans écrit, le bailleur peut être conduit à réclamer des loyers postérieurs faute de preuve de l'accord.

Avantages pour les deux parties

Côté locataire, l'amiable permet de partir sans préavis pour un motif qui ne relève pas des cas dérogatoires (déménagement personnel, achat immobilier, projet familial). Côté bailleur, c'est le moyen de récupérer le logement avant l'échéance ou avant l'aboutissement d'une clause résolutoire, à condition d'obtenir l'accord du locataire. Une indemnité peut être négociée (remise sur le dernier mois, dispense d'état des lieux contradictoire avec décompte forfaitaire).

État des lieux de sortie et restitution du dépôt

État des lieux de sortie contradictoire

L'état des lieux de sortie est obligatoire et doit être contradictoire : daté, signé par bailleur et locataire (ou leurs mandataires), comparé point par point à celui d'entrée. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état (article 1731 du Code civil) : aucune retenue sur le dépôt n'est juridiquement possible. Pour préparer la sortie sans litige, consultez le guide état des lieux.

Délais de restitution : 1 ou 2 mois

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune retenue), 2 mois si une retenue est justifiée par devis ou facture. Le délai court à compter de la remise des clefs en main propre ou de leur envoi par le locataire (cachet de la poste faisant foi).

Pénalité de retard : 10 % du loyer par mois

À défaut de restitution dans les délais, le bailleur est redevable d'une pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois de retard, à compter du 2e mois (article 22). La pénalité est due de plein droit, sans formalité préalable, dès le dépassement.

Retenues admises

Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes correspondant à des dégradations imputables au locataire (au-delà de la vétusté normale), à des loyers ou charges impayés, ou à la régularisation annuelle des charges si elle n'a pas eu lieu. Toute retenue doit être justifiée par devis ou facture transmis avec le décompte. Le dépôt de garantie est encadré par le guide dépôt de garantie.

Comment rédiger une lettre de résiliation conforme

Aucun modèle officiel n'est imposé par la loi du 6 juillet 1989, mais la lettre doit comporter des mentions précises pour être recevable. L'absence d'une mention essentielle peut rendre le congé inopérant et obliger l'expéditeur à recommencer la procédure.

Mentions obligatoires

Identité complète de l'expéditeur (locataire ou bailleur) et coordonnées du destinataire.
Adresse précise du logement concerné.
Date de prise d'effet du congé, calculée selon le préavis applicable.
Motif et base légale, s'il s'agit d'un préavis réduit côté locataire ou d'un congé bailleur (vente, reprise, motif sérieux).
Signature manuscrite de l'expéditeur.
Justificatif joint si vous invoquez un préavis réduit ou une reprise (avis de mutation, certificat médical, attestation CAF, offre de vente, identité du bénéficiaire de la reprise).

Forme légale obligatoire

Trois formes seulement sont valables : la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), l'acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou la remise en main propre contre récépissé daté et signé. Aucune autre forme (e-mail, SMS, lettre simple, message vocal) n'a de valeur juridique pour notifier un congé. Le préavis ne court qu'à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire, main propre).

Calcul de la date de fin et mentions bailleur

Le préavis se compte à partir de la date de réception ou de remise, et non de la date d'envoi. Pour un préavis d'1 mois reçu le 12 avril, la date de fin est le 12 mai ; pour 3 mois reçu le 5 mars, fin au 5 juin. La restitution des clefs marque la fin de la jouissance et déclenche le délai de restitution du dépôt. Le congé du bailleur, lui, doit reproduire intégralement les dispositions des cinq derniers alinéas de l'article 15 III, à peine de nullité. La lettre nomme le bénéficiaire en cas de reprise et précise le lien de parenté ; en cas de vente d'un logement vide, l'offre de vente est jointe et vaut offre de vente au prix indiqué pendant les 2 premiers mois du préavis.

Comment résilier un bail avec FairePlace : 5 étapes

FairePlace permet de générer une lettre de congé conforme aux articles 12, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 en moins de 5 minutes, prête à imprimer ou à envoyer en LRAR. Le suivi des préavis en cours est intégré au tableau de bord du logiciel de gestion locative.

Identifiez qui résilie et la base légale

FairePlace vous demande qui prend l'initiative (locataire ou bailleur), à quel moment du bail (à terme ou en cours), et le motif. L'outil bascule automatiquement sur la bonne base légale : article 12 ou 15 III pour le locataire, article 15 I pour le bailleur à l'échéance, article 24 pour la clause résolutoire.
Vérifiez le motif et le préavis applicable

L'outil identifie le préavis applicable selon le bail (vide, meublé, étudiant, mobilité), la zone (tendue ou non) et le motif invoqué (mutation, santé, RSA, attribution sociale, violences). Les 8 cas dérogatoires de l'article 15 III sont pré-remplis avec la liste des justificatifs à joindre.
Rédigez la lettre conforme

Le générateur produit une lettre avec toutes les mentions obligatoires reproduites : identité des parties, adresse du logement, date de fin calculée, motif et base légale, signature. Pour le bailleur, les cinq derniers alinéas de l'article 15 III sont reproduits intégralement à peine de nullité.
Envoyez en LRAR avec accusé

FairePlace produit la lettre au format PDF, prête à imprimer pour un envoi en LRAR ou pour remise en main propre. Une intégration commissaire de justice (acte signifié) est en cours d'évolution. Conservez l'avis de dépôt : c'est la preuve de la date de réception et donc du départ du préavis.
Organisez l'état des lieux et la restitution du dépôt

Le tableau de bord suit la date de fin de bail, programme l'état des lieux de sortie et calcule le délai de restitution du dépôt (1 ou 2 mois). Le décompte final intègre les charges, les éventuelles retenues justifiées et le solde à restituer. La pénalité de 10 % par mois de retard est calculée automatiquement en cas de dépassement.

Résiliation de bail : ce qu'il faut retenir. Locataire : à tout moment, préavis 3 mois en vide hors zone tendue (1 mois en zone tendue ou cas dérogatoires : mutation, santé, RSA, AAH, violences, attribution sociale, perte ou premier emploi), 1 mois en meublé, étudiant, mobilité. Bailleur : congé seulement à l'échéance, préavis 6 mois en vide ou 3 mois en meublé, motifs limitatifs vente, reprise, motif sérieux. Bailleur en cours de bail : clause résolutoire de l'article 24 sur 4 motifs limitatifs (impayés, dépôt non versé, défaut d'assurance, troubles validés), procédure judiciaire avec commandement de payer et délai de 6 semaines (loi du 27 juillet 2023). Forme légale : LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre. Restitution du dépôt : 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenue, pénalité 10 % par mois de retard. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, lettres illimitées, sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.

Cas particuliers et erreurs à éviter

Préavis non respecté ou forme inadaptée

Côté locataire, un préavis raccourci sans motif valable maintient le bail en vigueur jusqu'au terme calculé sur le préavis légal et le locataire reste redevable des loyers pendant la période. Côté bailleur, un congé délivré hors délai (moins de 6 mois en vide ou 3 mois en meublé avant l'échéance) est inopérant : le bail se renouvelle pour une nouvelle période. Une lettre simple, un e-mail, un SMS ou un message vocal n'a aucune valeur juridique pour notifier un congé : si le destinataire refuse une LRAR, le préavis ne court pas et il faut alors recourir à un commissaire de justice. La remise en main propre n'est valable qu'avec un récépissé daté et signé du destinataire.

Congé bailleur sans motif ou avec motif vague

Le bailleur ne peut donner congé que pour vente, reprise ou motif sérieux et légitime. Un congé fondé sur la simple volonté de retrouver le logement, sans motif documenté, est nul. Le motif sérieux et légitime doit être précis et étayé : impayés chroniques avec justificatifs, troubles documentés (mises en demeure, procès-verbaux), travaux lourds nécessitant la libération.

Clause résolutoire mal appliquée

La clause résolutoire ne peut jouer que pour les 4 motifs limitatifs de l'article 24. Toute extension contractuelle à d'autres motifs est nulle. La procédure passe obligatoirement par un commandement de payer délivré par commissaire de justice puis, après le délai de 6 semaines, par l'assignation devant le juge des contentieux de la protection. Sans ces deux étapes, la résiliation n'est pas acquise.

Reprise du logement par un proche : justifier le bénéficiaire

Le congé pour reprise doit nommer le bénéficiaire et préciser le lien de parenté (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis 1 an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint). Une reprise pour soi-même est valable. Une reprise au profit d'un tiers extérieur à cette liste est nulle. Le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement à titre de résidence principale, sous peine de dommages-intérêts au locataire évincé.

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FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité par Thinkylab SASU (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Génération automatique de la lettre de congé conforme article 15 loi 89-462, suivi des préavis en cours, modèles de courrier LRAR : tout est intégré et à jour.

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Questions fréquentes sur la résiliation de bail

Quel préavis pour résilier un bail en zone tendue ?

Le bailleur peut-il résilier un bail en cours ?

Comment résilier un bail meublé ?

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois en cas de retenue justifiée par devis ou facture (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai court à compter de la remise en main propre des clefs ou de leur envoi par le locataire. À défaut de restitution dans les délais, une pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois de retard s'applique au bailleur, à compter du 2e mois.

Que faire si le locataire ne paie plus le loyer ?

Le bailleur doit d'abord mettre en demeure le locataire par LRAR. Sans régularisation, il fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser sa dette (délai porté de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023). À défaut, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à 36 mois si la situation du locataire le justifie. Pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf relogement.

Peut-on résilier un bail à l'amiable ?

Oui. Bailleur et locataire peuvent convenir à tout moment d'une fin anticipée du bail, sans condition de préavis ni de motif. La résiliation amiable se matérialise par un avenant écrit signé des deux parties précisant la date de fin, les modalités de l'état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt. Cet écrit prévient tout litige ultérieur sur le décompte des loyers ou la rupture des engagements. Une simple LRAR ou une remise en main propre contre récépissé sécurise la preuve.

Lettre de résiliation : faut-il un modèle obligatoire ?

Aucun modèle officiel n'est imposé, mais la lettre doit comporter plusieurs éléments pour être recevable : identité complète de l'expéditeur et du destinataire, adresse exacte du logement, date de prise d'effet du congé (calculée à partir du préavis), motif si vous invoquez un préavis réduit ou si vous êtes bailleur (vente, reprise, motif sérieux), signature manuscrite, et le justificatif s'il y a lieu (avis de mutation, certificat médical, attestation CAF). La forme doit être : LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé daté et signé.

Préavis bail mobilité : peut-on résilier avant terme ?

Le locataire en bail mobilité peut résilier à tout moment avec un préavis d'1 mois (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail mobilité avant son terme : le contrat étant à durée déterminée et non renouvelable, le bail s'éteint automatiquement à la date convenue. Seuls les motifs de l'article 24 (impayés, défaut d'assurance, troubles validés) peuvent ouvrir une résiliation judiciaire en cours de bail mobilité.

Locataire âgé protégé : quelles conditions ?

Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du PTZ ne peut pas se voir signifier un congé pour vente ou reprise par le bailleur (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989). Cette protection ne joue pas pour le motif sérieux et légitime ni pour la clause résolutoire. Elle ne s'applique pas non plus si le bailleur a lui aussi plus de 65 ans, ou s'il propose un relogement adapté dans le même secteur géographique. La vérification se fait au moment du congé, pas à la signature du bail.

Trêve hivernale : quels délais d'expulsion ?

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée par le commissaire de justice, même avec un jugement définitif. Trois exceptions : relogement effectif du locataire dans des conditions adaptées, occupation d'un local en raison d'une procédure de squat, immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. Hors trêve, le délai entre la décision d'expulsion et l'exécution dépend du commandement de quitter les lieux (2 mois minimum) et de la sollicitation éventuelle du concours de la force publique.

Comment générer une lettre de résiliation conforme avec FairePlace ?

FairePlace propose un générateur de lettre de congé conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L'outil identifie automatiquement le préavis applicable selon le type de bail (vide, meublé, mobilité), la situation (locataire ou bailleur, zone tendue, cas dérogatoire) et le motif invoqué. La lettre est éditée en PDF prête à imprimer ou à envoyer en LRAR, avec les mentions légales reproduites et le justificatif demandé. Le suivi des préavis en cours est intégré au tableau de bord. Plan Gratuit : 5 biens, lettres illimitées. Tous les prix sont indiqués TTC.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :