Calcul rendement locatif 2026 : Formule, simulateur et exemples

Rendement brut, net et net-net : quelle différence ?

Le rendement locatif mesure la performance financière d’un investissement immobilier. Il existe trois niveaux de calcul, du plus simple au plus précis. Chaque niveau intègre davantage de charges et donne une vision plus réaliste de la rentabilité réelle de votre investissement.

Le rendement brut est le calcul le plus rapide : il ne prend en compte que le loyer annuel et le prix d’achat. C’est un premier filtre utile pour comparer des biens entre eux, mais il surestime systématiquement la rentabilité réelle. Le rendement net intègre les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net (ou net d’impôts) va encore plus loin en intégrant la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Type de rendement	Ce qu’il intègre	Précision
Rendement brut	Loyer annuel / Prix d’achat	Faible — premier filtre uniquement
Rendement net	Loyer – charges – taxe foncière – vacance / Prix total	Moyenne — bon pour comparer
Rendement net-net	Loyer – charges – impôts – prélèvements / Prix total	Élevée — reflète le gain réel

Formules détaillées de calcul

Voici les formules exactes pour chaque type de rendement. Utilisez-les pour évaluer n’importe quel investissement locatif, que ce soit un studio, un appartement ou une maison.

• Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d’achat × 100
• Rendement net = (Loyer annuel – Charges non récupérables – Taxe foncière – Assurance PNO – Frais de gestion – Provision vacance locative) / (Prix d’achat + Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux) × 100
• Rendement net-net = (Loyer annuel – Charges – Impôts sur revenus fonciers – Prélèvements sociaux 17,2%) / Prix total d’acquisition × 100

Prix total d’acquisition : n’oubliez pas d’inclure les frais de notaire (7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf), les frais d’agence immobilière, et le coût des éventuels travaux de rénovation. Ces éléments peuvent représenter 10 à 15% du prix affiché.

Exemple 1 : Studio à Paris (20 m²)

Prenons un studio de 20 m² dans le 18e arrondissement de Paris, acheté pour un investissement locatif en location vide.

Élément	Montant
Prix d’achat	180 000€
Frais de notaire (8%)	14 400€
Travaux	5 000€
Prix total d’acquisition	199 400€
Loyer mensuel HC	750€
Loyer annuel brut	9 000€
Charges non récupérables	-1 200€/an
Taxe foncière	-800€/an
Assurance PNO	-150€/an
Provision vacance (5%)	-450€/an
Revenu net avant impôts	6 400€/an

• Rendement brut = 9 000 / 180 000 × 100 = 5,0%
• Rendement net = 6 400 / 199 400 × 100 = 3,2%
• Rendement net-net (TMI 30%) = environ 2,1% après IR + prélèvements sociaux

À Paris, les rendements sont historiquement bas en raison des prix d’achat élevés. Un rendement brut de 5% est dans la fourchette haute pour la capitale. L’intérêt de l’investissement parisien repose davantage sur la plus-value à la revente et la sécurité locative (vacance quasi nulle).

Exemple 2 : T2 à Lyon (42 m²)

Un T2 de 42 m² dans le 7e arrondissement de Lyon, acheté en location meublée LMNP.

Élément	Montant
Prix d’achat	195 000€
Frais de notaire (8%)	15 600€
Travaux + mobilier	8 000€
Prix total d’acquisition	218 600€
Loyer meublé mensuel HC	850€
Loyer annuel brut	10 200€
Charges non récupérables	-1 000€/an
Taxe foncière	-900€/an
Assurance PNO + GLI	-350€/an
Provision vacance (5%)	-510€/an
Revenu net avant impôts	7 440€/an

• Rendement brut = 10 200 / 195 000 × 100 = 5,2%
• Rendement net = 7 440 / 218 600 × 100 = 3,4%
• Rendement net-net LMNP réel = proche de 3,0% grâce à l’amortissement du bien et du mobilier

Le statut LMNP au régime réel BIC permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement — voire annule — l’imposition pendant les premières années. Le rendement net-net en meublé LMNP est donc souvent très proche du rendement net, ce qui en fait un régime fiscalement attractif.

Exemple 3 : T3 en ville moyenne (65 m²)

Un T3 de 65 m² à Saint-Étienne, acheté pour un investissement en location vide.

Élément	Montant
Prix d’achat	75 000€
Frais de notaire (8%)	6 000€
Travaux de rénovation	15 000€
Prix total d’acquisition	96 000€
Loyer mensuel HC	550€
Loyer annuel brut	6 600€
Charges non récupérables	-600€/an
Taxe foncière	-700€/an
Assurance PNO	-120€/an
Provision vacance (8%)	-528€/an
Revenu net avant impôts	4 652€/an

• Rendement brut = 6 600 / 75 000 × 100 = 8,8%
• Rendement net = 4 652 / 96 000 × 100 = 4,8%
• Rendement net-net (TMI 30%, micro-foncier) = environ 3,4%

Les villes moyennes offrent des rendements bruts nettement supérieurs grâce aux prix d’achat bas. Cependant, il faut majorer la provision pour vacance locative (8-10% au lieu de 3-5% en grande ville) et anticiper un risque de moins-value à la revente. L’équilibre risque/rendement est différent de celui des grandes métropoles.

Cashflow : l’indicateur clé de l’investisseur

Le cashflow (flux de trésorerie) est la différence entre vos revenus locatifs nets et vos mensualités de crédit. Un cashflow positif signifie que le bien « s’autofinance » et génère un excédent de trésorerie chaque mois. Un cashflow négatif signifie que vous devez injecter de l’argent de votre poche — ce qui est courant dans les premières années, surtout dans les grandes villes.

Formule : Cashflow mensuel = Loyer mensuel net – Mensualité de crédit – Charges non couvertes. Exemple : avec un loyer net de 650€ et une mensualité de crédit de 580€, votre cashflow est de +70€/mois. Vous percevez 70€ chaque mois tout en remboursant votre emprunt et en constituant un patrimoine immobilier.

Pour optimiser votre cashflow, vous pouvez allonger la durée du crédit (20-25 ans), négocier le taux d’intérêt, augmenter l’apport personnel, ou choisir un bien avec un meilleur ratio loyer/prix. La location meublée aide également grâce à des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse.

TRI : le taux de rendement interne

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l’indicateur le plus complet pour évaluer la performance globale d’un investissement immobilier. Il prend en compte l’ensemble des flux financiers sur toute la durée de détention : apport initial, loyers perçus, charges, fiscalité, mensualités de crédit, et prix de revente estimé.

Le TRI s’interprète comme un taux de rendement annualisé comparable à celui d’un placement financier. Un TRI de 8% signifie que votre investissement immobilier a généré l’équivalent d’un placement à 8% par an, tous frais et impôts inclus. En général, un TRI supérieur à 5% est considéré comme bon pour un investissement immobilier résidentiel en France.

Le calcul du TRI nécessite un tableur ou un simulateur dédié. Il est particulièrement utile pour comparer des investissements avec des profils différents (cashflow négatif mais forte plus-value vs cashflow positif mais faible valorisation).

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