Préavis bail location 2026 : durée, formes, calcul (1, 3 ou 6 mois)

Le préavis d'un bail d'habitation est la période entre la notification du congé et la fin effective du contrat. Sa durée varie de 1 à 6 mois selon trois variables : qui résilie (locataire ou bailleur), le type de bail (vide, meublé, étudiant, mobilité, commercial), et le motif invoqué (zone tendue, mutation, santé, etc.). Cette page traite uniquement de la durée et de la forme du préavis. Pour la procédure complète de résiliation (4 cas, motifs limitatifs côté bailleur, clause résolutoire et restitution du dépôt), voir le guide résiliation bail.

5 baux vide, meublé, étudiant, mobilité et saisonnier
16 mentions obligatoires pré-remplies (décret 2015-587 modifié par le décret 2026-596)
Annexes listées selon votre logement, DPE et diagnostics
0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire
3 mois préavis du locataire en bail vide hors zone tendue Article 15 I loi 89-462
1 mois préavis en bail vide en zone tendue, en meublé, étudiant et mobilité Articles 15 I, 25-8 et 25-15
6 mois préavis du bailleur en bail vide à l'échéance Article 15 I loi 89-462
Décret liste des communes en zone tendue ouvrant le préavis 1 mois en vide Décret n° 2013-392 jusqu'au 31/12/2026, décret n° 2026-831 ensuite (mêmes communes)

Tableau récapitulatif des préavis applicables

Le préavis dépend de trois variables : qui résilie, le type de bail, et le motif éventuel. Le tableau ci-dessous synthétise les durées légales applicables en 2026, base légale incluse. Le préavis court toujours à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire de justice, main propre).

Situation Préavis Base légale
Locataire en bail vide hors zone tendue 3 mois Article 15 I
Locataire en bail vide en zone tendue 1 mois Article 15 I ; décret n° 2013-392 jusqu'au 31/12/2026, décret n° 2026-831 ensuite (mêmes communes)
Locataire en bail vide, mutation professionnelle 1 mois Article 15 I
Locataire en bail vide, perte d'emploi ou premier emploi 1 mois Article 15 I
Locataire en bail vide, état de santé certifié 1 mois Article 15 I
Locataire en bail vide, attribution logement social 1 mois Article 15 I
Locataire en bail vide, victime de violences conjugales 1 mois Article 15 I, loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020
Locataire en bail vide, bénéficiaire RSA ou AAH 1 mois Article 15 I
Locataire en bail meublé, étudiant ou mobilité 1 mois Articles 25-8 et 25-15
Bailleur en bail vide à l'échéance 6 mois Article 15 I
Bailleur en bail meublé à l'échéance 3 mois Article 25-8
Bail mobilité (locataire, avant terme) 1 mois Article 25-15
Bail commercial, résiliation triennale 6 mois Article L145-4 Code de commerce

Pour la procédure complète (motifs limitatifs côté bailleur, clause résolutoire de l'article 24, restitution du dépôt et trêve hivernale), consultez le guide résiliation bail.

Préavis du locataire : 3 mois en vide, 1 mois en meublé

3 mois en bail vide hors zone tendue

En bail vide, le préavis du locataire est de 3 mois (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire n'a pas à fournir de motif : la liberté de partir est inconditionnelle dès lors que le préavis est respecté. Pendant ces 3 mois, le locataire reste tenu du loyer et des charges, même s'il libère les lieux avant la fin de la période. Le bailleur peut accepter une libération anticipée en cas d'entrée d'un nouveau locataire trouvé pendant le préavis.

1 mois en bail meublé, étudiant, mobilité

Le préavis du locataire est uniformément d'1 mois en bail meublé (article 25-8), bail étudiant 9 mois et bail mobilité (article 25-15). Aucun motif n'est exigé : la dérogation est intégrée à la nature même du contrat, sans condition de zone ni de situation personnelle. Le préavis court à compter de la date de réception de la LRAR, de la remise par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé daté et signé.

1 mois en bail vide : 8 cas dérogatoires de l'article 15 I

Le préavis du locataire en bail vide est ramené à 1 mois dans 8 situations limitativement énumérées par l'article 15 I. Le locataire doit invoquer le motif dans la lettre de congé et joindre le justificatif :

  • Zone tendue

    Communes de la liste fixée par décret : celle du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifiée en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, jusqu'au 31 décembre 2026, puis celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui reprend les mêmes communes. Le motif s'invoque et se justifie dans la lettre : mentionner la commune et viser l'article 15 I. Concerne uniquement le bail vide : en meublé le préavis est déjà d'1 mois.

  • Mutation professionnelle

    Changement d'affectation imposé par l'employeur (privé ou public). Justificatif : lettre de mutation précisant la nouvelle affectation et la date d'effet. La distance géographique est appréciée souplement par les juges.

  • Perte d'emploi

    Rupture du contrat de travail (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle), hors démission. Justificatif : attestation employeur ou France Travail. La fin de mission d'intérim est assimilée.

  • Premier emploi

    Première embauche après une période d'études ou d'inactivité. Justificatif : contrat de travail. La date de la première embauche détermine l'éligibilité.

  • État de santé

    Changement de domicile justifié par l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical (article 15 I, 3°). Le texte ne pose aucune condition d'âge.

  • Attribution logement social

    Locataire ayant accepté une offre d'attribution d'un logement social (HLM). Justificatif : notification d'attribution avec date d'entrée.

  • Violences conjugales

    Article 15 I, 3° bis, issu de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020. Justificatif : l'ordonnance de protection, ou une pièce montrant que le conjoint, partenaire de PACS ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, pour des violences au sein du couple ou sur un enfant qui vit habituellement avec le locataire.

  • RSA ou AAH

    Locataire bénéficiaire du Revenu de solidarité active ou de l'Allocation aux adultes handicapés. Justificatif : attestation CAF en cours de validité.

Préavis du bailleur : 6 mois en vide, 3 mois en meublé

Le bailleur ne peut pas résilier librement un bail en cours : la loi lui réserve un droit de congé uniquement à l'échéance, et seulement pour 3 motifs limitatifs (vente, reprise pour habitation, motif sérieux et légitime). Hors échéance, le bailleur passe nécessairement par la clause résolutoire de l'article 24, qui implique une procédure judiciaire encadrée. Le préavis légal s'applique côté bailleur uniquement dans l'hypothèse du congé à l'échéance.

6 mois avant l'échéance en bail vide

Le congé du bailleur en bail vide doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance des 3 ans du bail (article 15 I). Si la lettre arrive après ce délai, le congé est inopérant et le bail se renouvelle pour une nouvelle période de 3 ans. Le préavis court à compter de la date de réception : un congé envoyé en LRAR le 1er février et reçu le 5 février ne sera valable que pour une échéance postérieure au 5 août.

3 mois avant l'échéance en bail meublé

En bail meublé, le préavis du bailleur est de 3 mois avant l'échéance des 12 mois (article 25-8). Mêmes motifs limitatifs : vente, reprise, motif sérieux et légitime. La forme est la même qu'en bail vide : LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article 25-8). Le droit de préemption de l'article 15 II ne s'applique pas en meublé : le congé pour vendre n'a pas à reproduire ses alinéas.

Forme : les trois mêmes modes que pour le locataire

Le congé du bailleur se notifie comme celui du locataire : LRAR, acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article 15 I, article 25-8 en meublé). Le délai court du jour où le locataire reçoit la lettre : un pli avisé et non réclamé ne le fait pas courir (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2022, n° 21-17.691). Quand ce risque existe, l'acte de commissaire de justice est plus sûr. Pour rédiger un congé bailleur conforme, voir le guide lettre de congé location.

Calcul de la date de fin du bail : méthode pas à pas

Le calcul de la date de fin de bail est la source la plus fréquente de litige : le préavis court à compter de la date de réception, et non de la date d'envoi ni de la date de la lettre. Le décompte se fait en mois calendaires, jour calendaire à jour calendaire correspondant.

Point de départ : la date de réception

Pour la LRAR, la date de réception est celle que La Poste inscrit sur l'avis de réception quand elle remet la lettre au destinataire : le jour de la première présentation s'il signe, ou le jour où il retire le pli au bureau de poste (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 septembre 2020, n° 19-16.838). Si le pli revient « avisé et non réclamé », il n'y a pas eu de réception : le congé n'est pas régulièrement donné et le préavis ne court pas (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2022, n° 21-17.691). Pour la remise en main propre, la date du récépissé ou de l'émargement fait foi. Pour l'acte de commissaire de justice, la date de signification.

Décompte en mois calendaires

Le préavis se compte en mois calendaires, du jour calendaire de réception au même jour calendaire le mois suivant. Si le mois suivant ne contient pas le jour de référence (par exemple réception le 31 janvier et préavis 1 mois : pas de 31 février), la fin tombe au dernier jour du mois. Cette règle vaut indépendamment de la durée du préavis (1, 3 ou 6 mois).

Trois exemples chiffrés

  • Préavis 1 mois. LRAR reçue le 12 avril 2026, fin du bail le 12 mai 2026. Le locataire peut libérer les lieux à cette date et restituer les clés.
  • Préavis 3 mois. LRAR reçue le 5 mars 2026, fin du bail le 5 juin 2026. Loyers et charges dus jusqu'à cette date, état des lieux organisé à proximité.
  • Préavis 6 mois. LRAR du bailleur reçue le 1er février 2026 pour une échéance contractuelle au 31 août : le congé est valable. Reçue le 5 mars pour une échéance au 31 août : congé tardif, le bail se renouvelle.

Loyer et charges dus pendant tout le préavis

Le locataire qui a donné congé reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis (article 15 I), même s'il a quitté les lieux. Si le congé vient du bailleur, il ne paie que le temps où il a réellement occupé les lieux. Deux exceptions pour le locataire qui part : un accord écrit avec le bailleur pour libération anticipée moyennant restitution des clés, ou l'entrée d'un nouveau locataire pendant la période avec accord du bailleur. Sans cet accord, la restitution anticipée des clés ne suffit pas à interrompre le préavis. Le bailleur conserve la possibilité de faire visiter le logement pendant le préavis dans les limites prévues à l'article 4 c).

Forme légale du préavis : 3 modes de notification

La loi du 6 juillet 1989 limite les modes de notification du préavis à 3 formes seulement, énumérées à l'article 15 I. Aucune autre forme (e-mail, SMS, lettre simple, message vocal, courrier électronique recommandé sans accusé) n'a de valeur juridique pour notifier un congé. Le non-respect de la forme rend le congé inopérant et oblige à recommencer la procédure.

Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

C'est la forme la plus courante. Le préavis court du jour où La Poste remet la lettre au destinataire, date inscrite sur l'avis de réception. La conservation de la preuve de dépôt et de l'avis de réception est essentielle : ces documents prouvent la date de départ du préavis. Un pli avisé et non réclamé ne fait pas courir le préavis : le congé est à délivrer à nouveau, de préférence par acte de commissaire de justice.

Acte de commissaire de justice (ex-huissier)

La notification par acte de commissaire de justice (signification) sécurise la preuve : la date de signification est inattaquable. C'est la voie recommandée en cas de relations conflictuelles ou si la LRAR risque d'être refusée. Le coût (environ 80 à 130 € TTC) est supporté par l'auteur du congé. Cette forme est valable à la fois pour le locataire et pour le bailleur, en vide comme en meublé.

Remise en main propre contre récépissé ou émargement

La lettre de congé peut être remise directement au destinataire, contre récépissé ou émargement. Cette forme est ouverte au locataire comme au bailleur (article 15 I, article 25-8 en meublé, article 25-15 en bail mobilité). Le récépissé ou la feuille d'émargement porte la date de remise et la signature du destinataire : sans cette trace, rien ne prouve le jour où le préavis a commencé.

Préavis bail mobilité et bail commercial

Bail mobilité : pas de préavis bailleur, 1 mois côté locataire

Le bail mobilité est un contrat à durée déterminée de 1 à 10 mois (sauf résidence à vocation d'emploi), non renouvelable et non reconductible (article 25-14). Il s'éteint automatiquement au terme convenu : pas de notification, pas de congé du bailleur. Le locataire peut toutefois donner congé avant terme avec un préavis d'1 mois (article 25-15). La lettre suit les mêmes règles de forme que pour un meublé classique. Pour un panorama complet du bail mobilité, voir le guide bail mobilité.

Bail commercial : 6 mois pour la résiliation triennale

Le bail commercial (durée 9 ans) ouvre au locataire un droit de résiliation à chaque échéance triennale avec un préavis de 6 mois (article L145-4 du Code de commerce). La forme est impérative : LRAR ou acte de commissaire de justice. Hors échéance triennale, la résiliation anticipée nécessite un accord du bailleur ou la mise en jeu d'une clause résolutoire (impayés, manquements). Le bail commercial déroge largement au droit commun de la loi du 6 juillet 1989 : ce guide ne traite que les baux d'habitation principaux.

Bail étudiant 9 mois : pas de tacite reconduction

Le bail étudiant 9 mois (article 25-7) est conclu pour une durée fixe et ne se reconduit pas tacitement. À son terme, il s'éteint automatiquement, sans préavis ni notification, comme le bail mobilité. Le locataire conserve la faculté de résilier avant terme avec un préavis d'1 mois.

Calculer son préavis avec FairePlace : 5 étapes

FairePlace est un logiciel de gestion locative, édité en France par Thinkylab (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Génération automatique de la lettre de préavis conforme article 15 loi 89-462, calcul exact de la date de fin de bail, modèles LRAR : tout est intégré.

  1. Identifiez qui résilie

    FairePlace bascule automatiquement sur la bonne base légale : article 12 ou 15 I pour le locataire, article 15 I pour le bailleur à l'échéance. Pour la procédure complète (motifs limitatifs, clause résolutoire), l'outil vous oriente vers le guide résiliation bail.

  2. Identifiez le type de bail

    L'outil distingue bail vide, meublé, étudiant 9 mois et mobilité. La qualification détermine directement la durée du préavis (3 mois en vide, 1 mois en meublé) et les motifs dérogatoires applicables.

  3. Calculez le préavis applicable

    Pour un locataire en bail vide, l'outil identifie automatiquement la zone tendue (liste fixée par décret) et propose les 8 motifs dérogatoires de l'article 15 I. La durée applicable (1, 3 ou 6 mois) est calculée et affichée avec sa base légale.

  4. Rédigez la lettre LRAR conforme

    Le générateur produit une lettre avec les mentions obligatoires : identité des parties, adresse du logement, motif et base légale, date de fin calculée, signature. Pour un congé pour vendre, les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 sont reproduits intégralement, à peine de nullité. La lettre est éditée en PDF prête à imprimer.

  5. Calculez la date de fin du bail

    Une fois la date de réception confirmée (cachet LRAR ou récépissé), FairePlace calcule la date de fin exacte au jour calendaire. Le tableau de bord suit ensuite la fin du préavis, programme l'état des lieux de sortie et calcule le délai de restitution du dépôt (1 ou 2 mois).

Préavis bail location : ce qu'il faut retenir. Locataire vide hors zone tendue : 3 mois. Locataire vide en zone tendue ou cas dérogatoire (mutation, santé, RSA, AAH, violences, attribution sociale, perte ou premier emploi) : 1 mois. Locataire meublé, étudiant, mobilité : 1 mois. Bailleur vide à l'échéance : 6 mois. Bailleur meublé à l'échéance : 3 mois. Bail commercial triennal : 6 mois. Forme : LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, pour le locataire comme pour le bailleur. Le préavis court à compter de la date de réception. Le locataire qui donne congé doit les loyers de tout le préavis, sauf accord du bailleur ; s'il reçoit congé du bailleur, il ne paie que le temps d'occupation réelle. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, lettres illimitées, sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.

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Questions fréquentes sur le préavis bail location

Quel est le préavis pour un bail vide ?

Le préavis du locataire en bail vide est de 3 mois en règle générale (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989). Il est ramené à 1 mois dans 8 situations limitativement énumérées : logement situé en zone tendue (liste fixée par décret), mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé certifié par un médecin, attribution d'un logement social, victime de violences conjugales (loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020), bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Côté bailleur, le préavis est de 6 mois avant l'échéance des 3 ans.

Quel est le préavis pour un bail meublé ?

Le préavis du locataire en bail meublé est uniformément d'1 mois, indépendamment de la zone géographique et du motif (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Aucun justificatif n'est exigé. La même règle s'applique au bail étudiant 9 mois et au bail mobilité (article 25-15). Côté bailleur, le préavis est de 3 mois avant l'échéance d'1 an, pour vente, reprise ou motif sérieux et légitime.

Préavis 1 mois en zone tendue : quelles conditions ?

Le logement doit être situé dans une commune de la liste fixée par décret : celle du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifiée en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, jusqu'au 31 décembre 2026, puis celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui reprend les mêmes communes. Cette liste est consultable sur service-public.fr. Le préavis réduit ne s'applique que si la lettre l'invoque et le justifie : mentionner la commune et viser l'article 15 I. Cette dérogation concerne uniquement le bail vide : en meublé, le préavis est de toute façon d'1 mois. Si la commune sort du classement après la signature du bail, la situation du logement à la date de la lettre de congé fait foi.

Quels motifs permettent de réduire le préavis à 1 mois ?

L'article 15 I énumère 8 cas limitatifs : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi (hors démission), premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical), attribution d'un logement social après acceptation, victime de violences conjugales (ordonnance de protection, ou poursuites, procédure alternative aux poursuites ou condamnation, même non définitive, du conjoint, partenaire de PACS ou concubin), bénéficiaire du RSA ou de l'AAH (attestation CAF). Le locataire doit invoquer le motif dans la lettre et joindre le justificatif. Hors ces cas, le préavis reste de 3 mois en bail vide.

Mutation professionnelle : préavis 1 mois ?

Oui. La mutation professionnelle ouvre le préavis 1 mois en bail vide (article 15 I), à condition d'être imposée par l'employeur (et non choisie par le salarié). Justificatif : lettre de mutation précisant la nouvelle affectation et la date d'effet. La jurisprudence apprécie souplement la distance et les circonstances. La fin de période d'essai à l'initiative de l'employeur est également couverte. La démission, en revanche, n'ouvre pas la dérogation : il s'agit d'un changement choisi.

Comment calculer la fin du bail après préavis ?

Le préavis court à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire de justice, main propre contre récépissé), et non de la date d'envoi. Il prend fin le jour calendaire correspondant le mois suivant : préavis 1 mois reçu le 12 avril, fin le 12 mai. Préavis 3 mois reçu le 5 mars, fin le 5 juin. Préavis 6 mois reçu le 1er février, fin le 1er août. Le locataire qui a lui-même donné congé reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a quitté les lieux (article 15 I).

Faut-il payer le loyer pendant le préavis ?

Oui, quand c'est le locataire qui a donné congé : il reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a libéré les lieux avant la fin (article 15 I). Il n'en est libéré que si un autre locataire occupe le logement avant la fin du préavis, en accord avec le bailleur, ou si le bailleur accepte par écrit une fin anticipée. Sans cet accord, le loyer reste dû jusqu'à la date de fin calculée. La restitution anticipée des clés ne suffit pas à interrompre le préavis. Si le congé vient du bailleur, le locataire ne paie que le temps où il a réellement occupé les lieux.

Le bailleur peut-il imposer un préavis plus long ?

Non. La durée du préavis est fixée d'ordre public par la loi du 6 juillet 1989 et toute clause du bail prévoyant un préavis plus long que la loi est réputée non écrite (article 4). Le bailleur ne peut donc pas allonger contractuellement le préavis du locataire. Inversement, le locataire et le bailleur peuvent toujours convenir d'un préavis plus court par accord amiable, soit dans le bail soit a posteriori. Le préavis légal est un plafond pour le locataire, pas un plancher pour le bailleur.

Préavis bail mobilité : applicable ?

Le bail mobilité est un contrat à durée déterminée de 1 à 10 mois (sauf résidence à vocation d'emploi), non renouvelable et non reconductible (article 25-14). Il s'éteint automatiquement au terme convenu, sans préavis ni notification. Le locataire peut toutefois donner congé à tout moment avant le terme avec un préavis d'1 mois (article 25-15), par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé : le bail prend fin à son terme.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :

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