Préavis bail location 2026 : durée, formes, calcul (1, 3 ou 6 mois)
Le préavis d'un bail d'habitation est la période entre la notification du congé et la fin effective du contrat. Sa durée varie de 1 à 6 mois selon trois variables : qui résilie (locataire ou bailleur), le type de bail (vide, meublé, étudiant, mobilité, commercial), et le motif invoqué (zone tendue, mutation, santé, etc.). Cette page traite uniquement de la durée et de la forme du préavis. Pour la procédure complète de résiliation (4 cas, motifs limitatifs côté bailleur, clause résolutoire et restitution du dépôt), voir le guide résiliation bail.
Tableau récapitulatif des préavis applicables
Le préavis dépend de trois variables : qui résilie, le type de bail, et le motif éventuel. Le tableau ci-dessous synthétise les durées légales applicables en 2026, base légale incluse. Le préavis court toujours à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire de justice, main propre).
| Situation | Préavis | Base légale |
|---|---|---|
| Locataire en bail vide hors zone tendue | 3 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail vide en zone tendue | 1 mois | Article 15 III, décret 2025-1267 |
| Locataire en bail vide, mutation professionnelle | 1 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail vide, perte d'emploi ou premier emploi | 1 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail vide, état de santé certifié | 1 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail vide, attribution logement social | 1 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail vide, victime de violences conjugales | 1 mois | Article 15 III, loi du 28 décembre 2019 |
| Locataire en bail vide, bénéficiaire RSA ou AAH | 1 mois | Article 15 III |
| Locataire en bail meublé, étudiant ou mobilité | 1 mois | Articles 25-8 et 25-16 |
| Bailleur en bail vide à l'échéance | 6 mois | Article 15 I |
| Bailleur en bail meublé à l'échéance | 3 mois | Article 25-8 |
| Bail mobilité (locataire, avant terme) | 1 mois | Article 25-16 |
| Bail commercial, résiliation triennale | 6 mois | Article L145-4 Code de commerce |
Pour la procédure complète (motifs limitatifs côté bailleur, clause résolutoire de l'article 24, restitution du dépôt et trêve hivernale), consultez le guide résiliation bail.
Préavis du locataire : 3 mois en vide, 1 mois en meublé
3 mois en bail vide hors zone tendue
En bail vide, le préavis du locataire est de 3 mois (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire n'a pas à fournir de motif : la liberté de partir est inconditionnelle dès lors que le préavis est respecté. Pendant ces 3 mois, le locataire reste tenu du loyer et des charges, même s'il libère les lieux avant la fin de la période. Le bailleur peut accepter une libération anticipée en cas d'entrée d'un nouveau locataire trouvé pendant le préavis.
1 mois en bail meublé, étudiant, mobilité
Le préavis du locataire est uniformément d'1 mois en bail meublé (article 25-8), bail étudiant 9 mois et bail mobilité (article 25-16). Aucun motif n'est exigé : la dérogation est intégrée à la nature même du contrat, sans condition de zone ni de situation personnelle. Le préavis court à compter de la date de réception de la LRAR, de la remise par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé daté et signé.
1 mois en bail vide : 8 cas dérogatoires de l'article 15 III
Le préavis du locataire en bail vide est ramené à 1 mois dans 8 situations limitativement énumérées par l'article 15 III. Le locataire doit invoquer le motif dans la lettre de congé et joindre le justificatif :
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Zone tendue
1 150 communes classées par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Aucun justificatif autre que la mention de la commune et le visa de l'article 15 III. Concerne uniquement le bail vide : en meublé le préavis est déjà d'1 mois.
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Mutation professionnelle
Changement d'affectation imposé par l'employeur (privé ou public). Justificatif : lettre de mutation précisant la nouvelle affectation et la date d'effet. La distance géographique est appréciée souplement par les juges.
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Perte d'emploi
Rupture du contrat de travail (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle), hors démission. Justificatif : attestation employeur ou France Travail. La fin de mission d'intérim est assimilée.
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Premier emploi
Première embauche après une période d'études ou d'inactivité. Justificatif : contrat de travail. La date de la première embauche détermine l'éligibilité.
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État de santé
Changement de domicile justifié par l'état de santé du locataire. Pour les plus de 60 ans ou en cas d'urgence, le certificat médical d'un médecin traitant ou spécialiste suffit.
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Attribution logement social
Locataire ayant accepté une offre d'attribution d'un logement social (HLM). Justificatif : notification d'attribution avec date d'entrée.
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Violences conjugales
Loi du 28 décembre 2019. Justificatif : ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou condamnation pénale du conjoint violent.
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RSA ou AAH
Locataire bénéficiaire du Revenu de solidarité active ou de l'Allocation aux adultes handicapés. Justificatif : attestation CAF en cours de validité.
Préavis du bailleur : 6 mois en vide, 3 mois en meublé
Le bailleur ne peut pas résilier librement un bail en cours : la loi lui réserve un droit de congé uniquement à l'échéance, et seulement pour 3 motifs limitatifs (vente, reprise pour habitation, motif sérieux et légitime). Hors échéance, le bailleur passe nécessairement par la clause résolutoire de l'article 24, qui implique une procédure judiciaire encadrée. Le préavis légal s'applique côté bailleur uniquement dans l'hypothèse du congé à l'échéance.
6 mois avant l'échéance en bail vide
Le congé du bailleur en bail vide doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance des 3 ans du bail (article 15 I). Si la lettre arrive après ce délai, le congé est inopérant et le bail se renouvelle pour une nouvelle période de 3 ans. Le préavis court à compter de la date de réception : un congé envoyé en LRAR le 1er février et reçu le 5 février ne sera valable que pour une échéance postérieure au 5 août.
3 mois avant l'échéance en bail meublé
En bail meublé, le préavis du bailleur est de 3 mois avant l'échéance des 12 mois (article 25-8). Mêmes motifs limitatifs : vente, reprise, motif sérieux et légitime. La forme est la même qu'en bail vide : LRAR ou commissaire de justice impératif, jamais remise en main propre. La lettre doit reproduire intégralement les cinq derniers alinéas de l'article 15 III à peine de nullité (protection du locataire âgé).
Forme : LRAR ou commissaire de justice impératif
Le congé du bailleur ne peut être notifié que par LRAR ou par acte de commissaire de justice (ex-huissier). Contrairement au locataire, la remise en main propre n'est pas valable côté bailleur. Cette différence vient de la nécessité de sécuriser la preuve d'un congé qui prive le locataire de son logement. Pour rédiger un congé bailleur conforme, voir le guide lettre de congé location.
Calcul de la date de fin du bail : méthode pas à pas
Le calcul de la date de fin de bail est la source la plus fréquente de litige : le préavis court à compter de la date de réception, et non de la date d'envoi ni de la date de la lettre. Le décompte se fait en mois calendaires, jour calendaire à jour calendaire correspondant.
Point de départ : la date de réception
Pour la LRAR, la date de réception est celle du cachet de la poste au moment de la première présentation, ou la date de retrait au guichet si le destinataire récupère le pli après. En cas de pli refusé ou non réclamé, la jurisprudence considère que le pli est réputé reçu à la date de première présentation : le préavis court alors à compter de cette date. Pour la remise en main propre, la date du récépissé daté et signé fait foi. Pour l'acte de commissaire de justice, la date de signification.
Décompte en mois calendaires
Le préavis se compte en mois calendaires, du jour calendaire de réception au même jour calendaire le mois suivant. Si le mois suivant ne contient pas le jour de référence (par exemple réception le 31 janvier et préavis 1 mois : pas de 31 février), la fin tombe au dernier jour du mois. Cette règle vaut indépendamment de la durée du préavis (1, 3 ou 6 mois).
Trois exemples chiffrés
- Préavis 1 mois. LRAR reçue le 12 avril 2026, fin du bail le 12 mai 2026. Le locataire peut libérer les lieux à cette date et restituer les clefs.
- Préavis 3 mois. LRAR reçue le 5 mars 2026, fin du bail le 5 juin 2026. Loyers et charges dus jusqu'à cette date, état des lieux organisé à proximité.
- Préavis 6 mois. LRAR du bailleur reçue le 1er février 2026 pour une échéance contractuelle au 31 août : le congé est valable. Reçue le 5 mars pour une échéance au 31 août : congé tardif, le bail se renouvelle.
Loyer et charges dus pendant tout le préavis
Le locataire reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis (article 15 II), même s'il a quitté les lieux. Deux exceptions : un accord écrit avec le bailleur pour libération anticipée moyennant restitution des clefs, ou l'entrée d'un nouveau locataire pendant la période avec accord du bailleur. Sans cet accord, la restitution anticipée des clefs ne suffit pas à interrompre le préavis. Le bailleur conserve la possibilité de faire visiter le logement pendant le préavis dans les limites prévues à l'article 4 c).
Forme légale du préavis : 3 modes de notification
La loi du 6 juillet 1989 limite les modes de notification du préavis à 3 formes seulement, énumérées à l'article 15 I. Aucune autre forme (e-mail, SMS, lettre simple, message vocal, courrier électronique recommandé sans accusé) n'a de valeur juridique pour notifier un congé. Le non-respect de la forme rend le congé inopérant et oblige à recommencer la procédure.
Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
C'est la forme la plus courante. Le préavis court à compter de la date de première présentation au domicile du destinataire, attestée par le cachet de la poste. La conservation de l'avis de dépôt et de l'accusé de réception est essentielle : ces documents constituent la preuve de la date de départ du préavis. En cas de pli refusé ou non réclamé, la jurisprudence retient la date de première présentation.
Acte de commissaire de justice (ex-huissier)
La notification par acte de commissaire de justice (signification) sécurise la preuve : la date de signification est inattaquable. C'est la voie recommandée en cas de relations conflictuelles ou si la LRAR risque d'être refusée. Le coût (environ 80 à 130 € TTC) est supporté par l'auteur du congé. Cette forme est valable à la fois pour le locataire et pour le bailleur, en vide comme en meublé.
Remise en main propre contre récépissé (locataire uniquement)
Le locataire peut remettre la lettre de congé directement au bailleur ou à son mandataire, contre récépissé daté et signé. Le récépissé doit comporter la date et la signature manuscrite du destinataire : sans cela, la remise n'a pas de valeur probante. Cette forme n'est pas ouverte au bailleur : son congé doit obligatoirement passer par LRAR ou commissaire de justice, pour mieux protéger le locataire face à un congé qui le prive de son logement.
Préavis bail mobilité et bail commercial
Bail mobilité : pas de préavis bailleur, 1 mois côté locataire
Le bail mobilité est un contrat à durée déterminée de 1 à 10 mois, non renouvelable (articles 25-12 et 25-15). Il s'éteint automatiquement au terme convenu : pas de notification, pas de préavis bailleur. Le locataire peut toutefois donner congé avant terme avec un préavis d'1 mois (article 25-16). La lettre suit les mêmes règles de forme que pour un meublé classique. Pour un panorama complet du bail mobilité, voir le guide bail mobilité.
Bail commercial : 6 mois pour la résiliation triennale
Le bail commercial (durée 9 ans) ouvre au locataire un droit de résiliation à chaque échéance triennale avec un préavis de 6 mois (article L145-4 du Code de commerce). La forme est impérative : LRAR ou acte de commissaire de justice. Hors échéance triennale, la résiliation anticipée nécessite un accord du bailleur ou la mise en jeu d'une clause résolutoire (impayés, manquements). Le bail commercial déroge largement au droit commun de la loi du 6 juillet 1989 : ce guide ne traite que les baux d'habitation principaux.
Bail étudiant 9 mois : pas de tacite reconduction
Le bail étudiant 9 mois (article 25-7) est conclu pour une durée fixe et ne se reconduit pas tacitement. À son terme, il s'éteint automatiquement, sans préavis ni notification, comme le bail mobilité. Le locataire conserve la faculté de résilier avant terme avec un préavis d'1 mois.
Calculer son préavis avec FairePlace : 5 étapes
FairePlace est un logiciel de gestion locative clefs en main, édité en France par Thinkylab (SIREN 942 915 976) et hébergé chez Scaleway France. Génération automatique de la lettre de préavis conforme article 15 loi 89-462, calcul exact de la date de fin de bail, modèles LRAR : tout est intégré.
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Identifiez qui résilie
FairePlace bascule automatiquement sur la bonne base légale : article 12 ou 15 III pour le locataire, article 15 I pour le bailleur à l'échéance. Pour la procédure complète (motifs limitatifs, clause résolutoire), l'outil vous oriente vers le guide résiliation bail.
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Identifiez le type de bail
L'outil distingue bail vide, meublé, étudiant 9 mois et mobilité. La qualification détermine directement la durée du préavis (3 mois en vide, 1 mois en meublé) et les motifs dérogatoires applicables.
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Calculez le préavis applicable
Pour un locataire en bail vide, l'outil identifie automatiquement la zone tendue (1 150 communes du décret 2025-1267) et propose les 8 motifs dérogatoires de l'article 15 III. La durée applicable (1, 3 ou 6 mois) est calculée et affichée avec sa base légale.
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Rédigez la lettre LRAR conforme
Le générateur produit une lettre avec les mentions obligatoires : identité des parties, adresse du logement, motif et base légale, date de fin calculée, signature. Pour le bailleur, les cinq derniers alinéas de l'article 15 III sont reproduits intégralement à peine de nullité. La lettre est éditée en PDF prête à imprimer.
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Calculez la date de fin du bail
Une fois la date de réception confirmée (cachet LRAR ou récépissé), FairePlace calcule la date de fin exacte au jour calendaire. Le tableau de bord suit ensuite la fin du préavis, programme l'état des lieux de sortie et calcule le délai de restitution du dépôt (1 ou 2 mois).
Préavis bail location : ce qu'il faut retenir. Locataire vide hors zone tendue : 3 mois. Locataire vide en zone tendue ou cas dérogatoire (mutation, santé, RSA, AAH, violences, attribution sociale, perte ou premier emploi) : 1 mois. Locataire meublé, étudiant, mobilité : 1 mois. Bailleur vide à l'échéance : 6 mois. Bailleur meublé à l'échéance : 3 mois. Bail commercial triennal : 6 mois. Forme : LRAR, commissaire de justice (impératif côté bailleur), ou remise en main propre contre récépissé (locataire uniquement). Le préavis court à compter de la date de réception. Loyers dus pendant tout le préavis sauf accord du bailleur. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, lettres illimitées, sans carte bancaire. Tous les prix sont indiqués TTC.
Calculez votre préavis et générez votre lettre conforme
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Questions fréquentes sur le préavis bail location
Quel est le préavis pour un bail vide ?
Le préavis du locataire en bail vide est de 3 mois en règle générale (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989). Il est ramené à 1 mois dans 8 situations limitativement énumérées : logement situé en zone tendue (1 150 communes du décret n° 2025-1267), mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé certifié par un médecin, attribution d'un logement social, victime de violences conjugales (loi du 28 décembre 2019), bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Côté bailleur, le préavis est de 6 mois avant l'échéance des 3 ans.
Quel est le préavis pour un bail meublé ?
Le préavis du locataire en bail meublé est uniformément d'1 mois, indépendamment de la zone géographique et du motif (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Aucun justificatif n'est exigé. La même règle s'applique au bail étudiant 9 mois et au bail mobilité (article 25-16). Côté bailleur, le préavis est de 3 mois avant l'échéance d'1 an, pour vente, reprise ou motif sérieux et légitime.
Préavis 1 mois en zone tendue : quelles conditions ?
Le logement doit être situé dans une des 1 150 communes classées par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Aucun justificatif autre que la mention de la commune n'est exigé : il suffit de viser l'article 15 III dans la lettre de congé. Cette dérogation concerne uniquement le bail vide : en meublé, le préavis est de toute façon d'1 mois. Si la commune sort du classement après la signature du bail, la situation du logement à la date de la lettre de congé fait foi.
Quels motifs permettent de réduire le préavis à 1 mois ?
L'article 15 III énumère 8 cas limitatifs : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi (hors démission), premier emploi, état de santé certifié par un médecin (les plus de 60 ans bénéficient d'une présomption), attribution d'un logement social après acceptation, victime de violences conjugales (ordonnance de protection ou condamnation pénale), bénéficiaire du RSA ou de l'AAH (attestation CAF). Le locataire doit invoquer le motif dans la lettre et joindre le justificatif. Hors ces cas, le préavis reste de 3 mois en bail vide.
Mutation professionnelle : préavis 1 mois ?
Oui. La mutation professionnelle ouvre le préavis 1 mois en bail vide (article 15 III), à condition d'être imposée par l'employeur (et non choisie par le salarié). Justificatif : lettre de mutation précisant la nouvelle affectation et la date d'effet. La jurisprudence apprécie souplement la distance et les circonstances. La fin de période d'essai à l'initiative de l'employeur est également couverte. La démission, en revanche, n'ouvre pas la dérogation : il s'agit d'un changement choisi.
Comment calculer la fin du bail après préavis ?
Le préavis court à compter de la date de réception (LRAR) ou de remise (commissaire de justice, main propre contre récépissé), et non de la date d'envoi. Il prend fin le jour calendaire correspondant le mois suivant : préavis 1 mois reçu le 12 avril, fin le 12 mai. Préavis 3 mois reçu le 5 mars, fin le 5 juin. Préavis 6 mois reçu le 1er février, fin le 1er août. Le locataire reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a quitté les lieux.
Faut-il payer le loyer pendant le préavis ?
Oui. Le locataire reste tenu du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a libéré les lieux avant la fin (article 15 II). Deux exceptions seulement : un accord écrit avec le bailleur pour une libération anticipée moyennant restitution des clefs, ou l'entrée d'un nouveau locataire trouvé pendant la période avec accord du bailleur. Sans cet accord, le loyer reste dû jusqu'à la date de fin calculée. La restitution anticipée des clefs ne suffit pas à interrompre le préavis.
Le bailleur peut-il imposer un préavis plus long ?
Non. La durée du préavis est fixée d'ordre public par la loi du 6 juillet 1989 et toute clause du bail prévoyant un préavis plus long que la loi est réputée non écrite (article 4). Le bailleur ne peut donc pas allonger contractuellement le préavis du locataire. Inversement, le locataire et le bailleur peuvent toujours convenir d'un préavis plus court par accord amiable, soit dans le bail soit a posteriori. Le préavis légal est un plafond pour le locataire, pas un plancher pour le bailleur.
Préavis bail mobilité : applicable ?
Le bail mobilité est un contrat à durée déterminée (1 à 10 mois) non renouvelable (articles 25-12 et 25-15). Il s'éteint automatiquement au terme convenu, sans préavis ni notification. Le locataire peut toutefois donner congé à tout moment avant le terme avec un préavis d'1 mois (article 25-16). Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail mobilité avant son terme : seuls les motifs de l'article 24 (impayés, défaut d'assurance, troubles validés) peuvent ouvrir une résiliation judiciaire.
Sources officielles
Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :
- Service-Public.fr, Préavis du locataire en cas de départ
- Service-Public.fr, Congé donné par le bailleur
- Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 12, 15, 25-8 et 25-16
- Légifrance, Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (1 150 communes en zone tendue)
- Légifrance, Article L145-4 du Code de commerce (bail commercial, résiliation triennale)
- ANIL, Le congé du locataire