Charges locatives 2026 : Liste, calcul et régularisation

Qu’est-ce que les charges locatives ?

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont les dépenses engagées par le propriétaire pour le logement et ses parties communes, qu’il peut légalement répercuter sur le locataire. Elles couvrent principalement les frais liés aux services collectifs, à l’entretien courant et aux taxes locatives.

Le cadre juridique est défini par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui liste exhaustivement les charges que le bailleur peut récupérer. Toute charge non mentionnée dans ce décret reste à la charge exclusive du propriétaire. Cette liste est limitative : le bailleur ne peut pas y ajouter de postes de dépenses par une clause du bail.

Il ne faut pas confondre les charges locatives avec le loyer. Le loyer est la contrepartie de la jouissance du logement, tandis que les charges correspondent à des dépenses réelles et justifiées. Le bailleur doit pouvoir fournir les justificatifs au locataire sur simple demande.

Liste complète des charges récupérables (décret 87-713)

Le décret 87-713 organise les charges récupérables en huit catégories principales. Voici le détail de chaque catégorie avec les postes de dépenses autorisés :

Catégorie	Exemples de charges récupérables
Ascenseurs et monte-charge	Électricité, entretien courant, menues réparations (pièces d’usure), contrat d’entretien, inspection
Eau froide, eau chaude, chauffage	Consommation d’eau, entretien compteurs, produits de traitement, combustible chauffage collectif, entretien chaudière collective, ramonage
Installations individuelles	Entretien chauffe-eau, robinetterie, remplacement joints, entretien compteurs individuels
Parties communes intérieures	Électricité, fournitures d’entretien (balais, ampoules), entretien minuteries, nettoyage, tapis, désinsectisation, désinfection
Espaces extérieurs	Entretien voies de circulation, aires de stationnement, espaces verts (taille, arrosage, remplacement végétaux), aires de jeux
Hygiène	Fournitures consommables (sacs poubelles, produits d’hygiène), entretien des vide-ordures, dératisation
Équipements divers	Ventilation mécanique, interphones, digicode, antenne collective, protection incendie (extincteurs)
Taxes et redevances	Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), redevance d’assainissement, balayage

Point important : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable dans sa totalité, déduction faite de la part correspondant aux frais de gestion retenus par l’administration fiscale (8% en général). Le bailleur ne peut récupérer que le montant net.

Provisions sur charges vs forfait de charges

Il existe deux modes de gestion des charges locatives, selon le type de bail :

Le choix entre provisions et forfait a des implications pratiques importantes. Les provisions nécessitent une comptabilité précise et une régularisation annuelle (obligation légale). Le forfait simplifie la gestion mais ne permet pas d’ajuster le montant si les charges augmentent. En colocation avec bail individuel, le forfait est obligatoire.

Régularisation annuelle des charges : procédure complète

La régularisation des charges est une obligation légale pour les baux à provisions sur charges. Le bailleur doit comparer le total des provisions encaissées avec le total des charges réelles de l’exercice. Voici la procédure à suivre :

Délais : la régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Le bailleur qui ne régularise pas dans l’année ne perd pas son droit mais s’expose à des difficultés. Le délai de prescription est de 3 ans : au-delà, le bailleur ne peut plus réclamer les arriérés de charges au locataire. Si la régularisation intervient plus d’un an après l’exigibilité, le locataire peut demander un étalement du paiement sur 12 mois.

Charges non récupérables : ce qui reste à la charge du propriétaire

Certaines dépenses liées à l’immeuble ou au logement ne sont pas récupérables sur le locataire, même si elles figurent dans les charges de copropriété. Le propriétaire doit les supporter seul :

• Grosses réparations (article 606 du Code civil) : toiture, ravalement, remplacement d’ascenseur, réfection de la plomberie générale
• Honoraires du syndic de copropriété : les frais de gestion du syndic ne sont pas récupérables
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : l’assurance de l’immeuble prise par le propriétaire
• Frais de procédure : honoraires d’avocat, frais de contentieux
• Travaux d’amélioration : mise aux normes, isolation, remplacement de fenêtres
• Taxe foncière : sauf la TEOM qui en est extraite et reste récupérable
• Fonds de travaux (copropriété) : les provisions au fonds de travaux obligatoire (loi Alur) ne sont pas récupérables
• Frais de gestion locative : si vous passez par une agence, les honoraires de gestion sont à votre charge

Gérer les charges locatives avec FairePlace

FairePlace intègre la gestion des charges locatives directement dans le bail et le suivi des loyers. Les provisions pour charges sont définies lors de la création du bail, et la régularisation annuelle est facilitée par le suivi automatique des encaissements.

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