Encadrement des loyers 2026 : Villes concernées, plafonds et calcul

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif prévu par la loi ELAN (2018) et la loi Alur (2014) qui limite le montant du loyer que peut fixer un bailleur dans certaines zones dites « tendues ». L’objectif est de contenir la hausse des loyers dans les agglomérations où la demande locative dépasse largement l’offre de logements disponibles.

Concrètement, chaque année, un observatoire local des loyers (OLL) publie trois valeurs pour chaque type de logement (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non) et chaque quartier : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (+20%) et le loyer de référence minoré (-30%). Le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sauf à justifier un complément de loyer.

Ce dispositif est expérimental. Les communes qui souhaitent l’appliquer doivent en faire la demande et disposer d’un observatoire agréé. En 2026, plus de 28 agglomérations ont mis en place l’encadrement, et la liste s’allonge chaque année. Le non-respect de l’encadrement expose le bailleur à des sanctions administratives pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Liste des villes concernées par l’encadrement des loyers en 2026

L’encadrement des loyers ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire français. Seules les communes qui en font la demande et disposent d’un observatoire local des loyers agréé peuvent le mettre en place. Voici la liste complète des agglomérations concernées en 2026 :

Ville / Agglomération	Date d’entrée en vigueur	Observatoire (OLL)
Paris	1er juillet 2019	OLAP
Lille (MEL — 95 communes)	1er mars 2020	ADIL du Nord
Lyon + Villeurbanne	1er novembre 2021	ADIL du Rhône
Montpellier (31 communes)	1er juillet 2022	ADIL de l’Hérault
Bordeaux Métropole	15 juillet 2022	ADIL de la Gironde
Est Ensemble (9 communes 93)	1er décembre 2021	OLAP
Plaine Commune (9 communes 93)	1er juin 2021	OLAP
Grand-Orly Seine Bièvre	2023	OLAP
Paris Terres d’Envol	2023	OLAP
Pays Basque (agglomération)	2024	ADIL 64
Grenoble Alpes Métropole	2024	ADIL de l’Isère
Annemasse Agglo	2024	ADIL 74
Marseille	2025	ADIL 13
Nice	2025	ADIL 06
Strasbourg	2025	ADIL 67
Toulouse	2025	ADIL 31
Nantes	2025	ADIL 44
Rennes	2025-2026	ADIL 35

Cette liste évolue chaque année. D’autres agglomérations ont engagé les démarches pour mettre en place l’encadrement en 2026-2027. FairePlace intègre automatiquement les plafonds de toutes les zones actives et met à jour les barèmes dès leur publication par les observatoires.

Comment calculer le loyer maximum avec l’encadrement ?

Le calcul du loyer maximum autorisé repose sur quatre critères principaux : la localisation (quartier ou secteur géographique), le nombre de pièces, l’époque de construction du bâtiment et le type de location (vide ou meublée). Voici les étapes détaillées :

Exemple concret : un T2 de 45 m² construit en 1975 dans le 11e arrondissement de Paris, loué vide. Le loyer de référence majoré pour ce secteur est de 25,80 €/m². Le loyer maximum autorisé est donc de 25,80 × 45 = 1 161 €/mois hors charges. Si le logement est meublé, le loyer de référence majoré est plus élevé (environ +10 à +13%), soit environ 28,90 €/m², soit un loyer maximum de 1 300,50 €/mois.

Sanctions en cas de dépassement du loyer plafonné

Le non-respect de l’encadrement des loyers expose le bailleur à des sanctions graduées. Depuis la loi 3DS de 2022, les préfectures ont un pouvoir de sanction directe, sans passer par un juge. Les amendes peuvent être prononcées de manière administrative.

• Mise en demeure : le préfet peut mettre en demeure le bailleur de régulariser le loyer dans un délai de 2 mois
• Amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société, etc.)
• Remboursement du trop-perçu : le locataire peut exiger le remboursement de l’intégralité des sommes versées au-delà du plafond, avec intérêts légaux
• Action en diminution de loyer : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) puis le tribunal judiciaire pour obtenir la réduction du loyer
• Mention obligatoire dans le bail : le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. L’absence de cette mention peut entraîner une nullité de la clause de loyer

En pratique, les contrôles se multiplient. Les mairies et associations de locataires signalent activement les dépassements. FairePlace vérifie automatiquement le loyer par rapport au plafond applicable et empêche la création d’un bail non-conforme.

L’impact du DPE sur l’encadrement des loyers

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont considérés comme des « passoires thermiques » et ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’étend aux logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.

Le DPE a également un impact indirect sur l’encadrement des loyers. Les logements énergivores (classes E, F, G) voient souvent leur loyer de référence ajusté à la baisse par les observatoires. De plus, le gel des loyers s’applique dans les zones tendues : un bailleur ne peut pas augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location, même si le loyer est inférieur au plafond d’encadrement.

• Classe G : interdiction de location depuis le 1er janvier 2025
• Classe F : interdiction de location à partir du 1er janvier 2028
• Classe E : interdiction de location à partir du 1er janvier 2034
• Classes F et G : gel des loyers obligatoire (pas de hausse possible, même en zone non encadrée)
• Complément de loyer : interdit pour les logements classés F ou G au DPE

Le complément de loyer : quand et comment l’appliquer ?

Le complément de loyer permet au bailleur de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, à condition de justifier des caractéristiques exceptionnelles du logement. Ce mécanisme est strictement encadré et ne peut pas être utilisé de manière abusive.

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent nettement des logements comparables du même secteur : vue exceptionnelle (sur un monument, la mer, un parc), terrasse de grande surface, hauteur sous plafond remarquable, prestations luxueuses (matériaux haut de gamme, domotique avancée).

• Le complément de loyer doit être mentionné et justifié dans le bail
• Les caractéristiques invoquées ne doivent pas déjà être prises en compte dans le loyer de référence
• Le locataire peut contester le complément devant la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail
• Interdit pour les logements classés F ou G au DPE
• Interdit pour les logements présentant des défauts (humidité, nuisances, vis-à-vis, etc.)
• Le montant du complément n’est pas plafonné par la loi mais doit rester « raisonnable » au regard des caractéristiques invoquées

FairePlace : vérification automatique de l’encadrement des loyers

FairePlace est le seul outil de gestion locative qui intègre nativement la vérification de l’encadrement des loyers. Lorsque vous créez un bail sur FairePlace, l’outil identifie automatiquement si le logement se trouve dans une zone soumise à l’encadrement, récupère les plafonds en vigueur et vous alerte si le loyer saisi dépasse le loyer de référence majoré.

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