Résiliation de bail 2026 : Préavis, lettre et procédure complète

Les deux types de résiliation : congé locataire et congé bailleur

La résiliation d’un bail d’habitation peut être initiée soit par le locataire, soit par le bailleur. Les règles sont très différentes selon qui donne congé. Le locataire peut résilier à tout moment, sans motif, en respectant un préavis. Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé que pour des motifs limitativement énumérés par la loi, et uniquement à l’échéance du bail.

Dans tous les cas, la résiliation doit être formalisée par un écrit : lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple email, SMS ou courrier simple ne suffit pas — la résiliation serait nulle.

Congé par le locataire : préavis et procédure

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif. Il doit simplement respecter un délai de préavis qui varie selon le type de bail et la localisation du logement :

Type de bail	Préavis standard	Préavis zone tendue
Bail vide (loi 89)	3 mois	1 mois
Bail meublé	1 mois	1 mois
Bail mobilité	Aucun (fin prévue au contrat)	N/A
Bail étudiant (9 mois)	1 mois	1 mois
Colocation (bail individuel)	1 mois	1 mois
Colocation (bail unique)	3 mois (vide) / 1 mois (meublé)	1 mois

Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur (date figurant sur l’accusé de réception), de la signification de l’acte d’huissier, ou de la date de remise en main propre. Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges. S’il quitte le logement avant la fin du préavis, il doit continuer à payer, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du bailleur.

Préavis réduit à 1 mois : les cas autorisés

Même en dehors d’une zone tendue, le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit impérativement mentionner le motif dans sa lettre de congé et fournir le justificatif correspondant :

• Zone tendue : logement situé dans l’une des 1 149 communes classées par le décret 2013-392 — aucun justificatif spécifique requis, la localisation suffit
• Mutation professionnelle : le locataire est muté par son employeur dans une autre ville. Justificatif : lettre de mutation ou avenant au contrat de travail
• Perte d’emploi : licenciement (pas la démission ni la rupture conventionnelle selon la jurisprudence dominante). Justificatif : lettre de licenciement
• Premier emploi : le locataire obtient son premier emploi. Justificatif : contrat de travail + attestation sur l’honneur qu’il s’agit du premier emploi
• Nouvel emploi après perte d’emploi : le locataire retrouve un emploi après une période de chômage. Justificatif : nouveau contrat de travail + attestation France Travail
• Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH : allocation aux adultes handicapés ou revenu de solidarité active. Justificatif : notification d’attribution
• État de santé : l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile. Justificatif : certificat médical
• Attribution d’un logement social (HLM) : le locataire se voit attribuer un logement dans le parc social. Justificatif : attestation d’attribution
• Violences conjugales : le locataire victime de violences au sein du couple. Justificatif : ordonnance de protection du juge aux affaires familiales ou dépôt de plainte

Congé par le bailleur : motifs, préavis et procédure

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour trois motifs limitativement prévus par la loi, et uniquement à l’échéance du bail (pas en cours de bail). Le congé doit respecter un préavis strict et des formalités particulières.

Type de bail	Préavis bailleur	Moment du congé
Bail vide (3 ou 6 ans)	6 mois avant l’échéance	Uniquement à l’échéance du bail
Bail meublé (1 an)	3 mois avant l’échéance	Uniquement à l’échéance du bail
Bail étudiant (9 mois)	Pas de reconduction tacite	Le bail prend fin automatiquement
Bail mobilité (1-10 mois)	Pas de reconduction	Le bail prend fin automatiquement

Protection renforcée : le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond en vigueur, sauf à lui proposer un relogement adapté dans le même arrondissement ou les communes limitrophes. Cette protection s’applique aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans dans cette situation.

Lettre de résiliation : contenu obligatoire et envoi

La lettre de congé — qu’elle émane du locataire ou du bailleur — doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité. Voici les éléments indispensables selon l’expéditeur :

Important : pour le congé bailleur, la lettre doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux droits du locataire. L’absence de cette reproduction rend le congé nul. De même, en cas de congé pour vente, l’absence de mention du prix et des conditions de la vente rend le congé nul.

Résiliation anticipée et cas particuliers

• Clause résolutoire : la plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui permet la résiliation automatique en cas d’impayé de loyer (après commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois) ou de défaut d’assurance
• Résiliation judiciaire : en l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail en cas de manquement grave du locataire
• Décès du locataire : le bail ne prend pas fin automatiquement au décès du locataire. Il est transféré au conjoint survivant, au partenaire pacsé, ou aux descendants qui vivaient dans le logement depuis au moins un an. Les héritiers qui ne souhaitent pas reprendre le bail doivent donner congé
• Destruction du logement : le bail est résilié de plein droit si le logement est détruit (incendie, catastrophe naturelle). Le bailleur n’est pas tenu de reloger le locataire
• Bail mobilité : le bail mobilité ne peut pas être résilié de manière anticipée par le bailleur. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 1 mois

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