Bail de Location : Guide Complet, Types de Baux et Modèle Conforme 2026

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Le bail de location (ou contrat de location) est le document juridique qui formalise la relation entre un bailleur et un locataire pour la mise à disposition d’un logement. En France, il est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétée par la loi Alur (2014) et la loi Élan (2018).

Le bail fixe les droits et obligations de chaque partie : montant du loyer, durée, conditions de résiliation, dépôt de garantie, charges, et toutes les clauses encadrant la vie du contrat. C’est un document obligatoire pour toute location d’habitation principale.

Depuis la loi Alur, le bail doit être conforme à un modèle type défini par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Ce modèle impose des mentions obligatoires et interdit certaines clauses abusives. Un bail non conforme expose le bailleur à des sanctions et à la contestation par le locataire.

Les 4 types de baux en France

Le droit français distingue plusieurs types de baux selon la nature du logement et la situation du locataire. Chaque type obéit à des règles spécifiques en termes de durée, de dépôt de garantie et de résiliation.

Type de bail	Durée	Dépôt de garantie	Spécificité
Bail vide	3 ans (6 ans SCI/personne morale)	1 mois max	Le plus courant — résidence principale non meublée
Bail meublé	1 an (9 mois étudiant)	2 mois max	Logement équipé — 11 meubles obligatoires (décret 2015)
Bail mobilité	1 à 10 mois	Interdit	Étudiants, stagiaires, salariés en mission temporaire
Bail colocation	3 ans (vide) / 1 an (meublé)	1 ou 2 mois	Bail unique ou baux individuels — clause de solidarité possible

Les 11 mentions obligatoires du bail loi Alur

Le décret du 29 mai 2015 impose un modèle type de bail comportant au minimum ces mentions. Leur absence peut rendre le bail contestable.

• Identité des parties : nom, prénom, adresse du bailleur et du locataire
• Date de prise d’effet et durée du bail
• Description du logement : adresse, type, surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces
• Destination : usage d’habitation ou mixte
• Montant du loyer, modalités de paiement et conditions de révision (indice IRL)
• Montant du dépôt de garantie (le cas échéant)
• Montant des charges : provisions ou forfait
• Travaux effectués depuis le dernier bail (montant et nature)
• Équipements : accès internet, type de chauffage, eau chaude
• Loyer du dernier locataire (en zone tendue)
• Honoraires : montant et répartition des frais d’agence (le cas échéant)

Durée du bail et renouvellement

La durée du bail dépend de son type et de la qualité du bailleur. En bail vide, la durée minimale est de 3 ans pour un bailleur personne physique et de 6 ans pour une personne morale (SCI, société). En bail meublé, la durée est d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant).

À son terme, le bail se renouvelle automatiquement (tacite reconduction) pour la même durée, sauf congé donné par l’une des parties dans les délais légaux. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement pour l’un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux.

Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 3 mois (bail vide) ou 1 mois (bail meublé, zone tendue, et certains cas spécifiques comme la mutation professionnelle ou la perte d’emploi).

Résiliation du bail : préavis et congé

Situation	Préavis	Forme
Congé locataire (bail vide)	3 mois (1 mois en zone tendue)	LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre
Congé locataire (bail meublé)	1 mois	LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre
Congé locataire (bail mobilité)	1 mois	LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre
Congé bailleur (bail vide)	6 mois avant l’échéance	LRAR ou acte d’huissier — motif obligatoire
Congé bailleur (bail meublé)	3 mois avant l’échéance	LRAR ou acte d’huissier — motif obligatoire
Congé bailleur (bail mobilité)	Impossible	Le bail cesse automatiquement à son terme

Loyer, charges et révision annuelle

Le montant du loyer est fixé librement par les parties, sauf en zone tendue où le loyer d’un nouveau bail ne peut dépasser le dernier loyer appliqué (majoré de l’IRL si applicable). Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier…), un plafond de loyer de référence s’applique.

Le loyer peut être révisé annuellement selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, à condition qu’une clause de révision figure dans le bail. Sans cette clause, le loyer est figé pour toute la durée du bail. L’augmentation de loyer n’est pas automatique : le bailleur doit en faire la demande.

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Questions fréquentes sur le bail de location