Bail au 1er octobre 2026 : ce que change le contrat type

Par Yvan Karmouta 8 min de lecture
Façade d'immeuble haussmannien avec balcons en fer forgé

L'essentiel. Tout bail d'habitation conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026 suit le nouveau contrat type fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Le changement qui compte le plus : la clause de résiliation de plein droit devient obligatoire, avec un texte imposé. Les baux déjà signés ne sont pas à refaire.

Ce que le décret n° 2026-596 modifie

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe le contrat type que doit suivre tout bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989. Son annexe 1 vaut pour la location vide, son annexe 2 pour la location meublée. Le décret n° 2026-596 réécrit ces deux annexes. Il ne crée pas de nouveau type de bail et ne touche ni au loyer, ni au dépôt de garantie, ni aux diagnostics.

La notice d'information (arrêté du 29 mai 2015) n'est pas mise à jour : on continue de joindre la même.

Quels baux sont concernés, et à partir de quand

  • Bail signé à partir du 1er octobre 2026 : nouveau modèle.
  • Bail renouvelé à partir du 1er octobre 2026 (renouvellement exprès, avec un nouveau contrat) : nouveau modèle.
  • Bail signé avant le 1er octobre 2026 : il reste valable tel qu'il a été signé. Rien à refaire.
  • Bail reconduit tacitement après le 1er octobre : la loi de 1989 distingue la reconduction tacite du renouvellement (article 10). Selon la lecture majoritaire, ce bail conserve donc probablement son ancien modèle. Aucune décision de justice ne l'a encore tranché.

Les 5 changements du nouveau contrat type

1. Le préambule cite l'article L. 831-1 du CCH

Le préambule exclut toujours les logements conventionnés, mais renvoie désormais à l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation au lieu de l'ancien L. 351-2, recodifié. Un changement de référence, pas de fond.

2. Un téléphone portable facultatif pour chaque partie

La désignation des parties gagne une ligne « Numéro de téléphone portable (facultatif) » pour le bailleur, le locataire et chaque colocataire. Facultatif veut dire facultatif : un bail sans numéro reste conforme.

3. La servitude de résidence principale, là où elle existe

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une commune peut imposer dans son plan local d'urbanisme que les logements neufs de certains secteurs soient affectés à la résidence principale (article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme). Si le logement est concerné, la rubrique II.B du bail le précise : « le logement … est à usage exclusif de résidence principale ». S'il ne l'est pas, rien ne change.

4. La clause de résiliation de plein droit devient obligatoire

C'est le cœur de la réforme. Le nouveau VIII du contrat type impose ce texte, mot pour mot :

« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Jusqu'ici, la clause résolutoire était facultative : un bail pouvait ne pas en prévoir, et le bailleur devait alors demander au juge de prononcer la résiliation. Elle figure désormais dans tout bail conclu sur le nouveau modèle.

Le délai de six semaines, lui, n'est pas nouveau : il vient de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l'article 24 de la loi de 1989 (le délai était de deux mois). Le contrat type l'écrit désormais noir sur blanc.

5. Des motifs complémentaires, « le cas échéant »

Le VIII prévoit ensuite des motifs que le bailleur peut stipuler en plus :

  • le défaut d'assurance du locataire, avec effet un mois après un commandement demeuré infructueux ;
  • les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
  • le non-respect de la servitude de résidence principale, après mise en demeure du maire (II de l'article L. 481-4 du Code de l'urbanisme).

Pour être exact : l'assurance et les troubles de voisinage figuraient déjà dans le VIII du modèle de 2015. Le seul motif réellement nouveau est celui de la servitude, qui n'a de sens que si le logement y est soumis.

Clause résolutoire obligatoire : 3 points à vérifier

Sur tout bail signé à partir du 1er octobre, regardez :

  1. Le texte obligatoire est présent en entier. Vous pouvez le compléter, pas le réécrire ni le raccourcir. C'est le piège le plus courant : sur un modèle où la clause est personnalisable, modifier la clause peut effacer le texte imposé sans que personne s'en aperçoive.
  2. Les motifs complémentaires sont stipulés, pas seulement décrits. Un paragraphe qui explique que « le bail peut prévoir » la résiliation pour défaut d'assurance ne la prévoit pas. La clause doit dire que le contrat est résilié.
  3. Le motif lié à la servitude n'apparaît que si le logement y est soumis. L'écrire sur un logement hors secteur n'apporte rien et brouille le bail.

Bail mobilité : une clause résolutoire à part

Le bail mobilité suit ses propres règles, et la clause résolutoire doit s'y adapter :

  • seuls les motifs admis par l'article 4 g de la loi de 1989 peuvent être visés ;
  • le délai reste de six semaines après commandement de payer ;
  • aucun motif fondé sur le dépôt de garantie, puisque le bailleur ne peut pas en exiger (article 25-17) ;
  • aucune clause de solidarité entre colocataires ou leurs cautions : elle serait réputée non écrite (article 25-13).

Reprendre tel quel le VIII d'un bail meublé classique dans un bail mobilité, c'est y laisser une résiliation pour non-versement d'un dépôt qui ne peut pas exister.

Ce que FairePlace applique dans ses baux

Notre générateur de bail et l'application suivent le nouveau contrat type pour les baux conclus à partir du 1er octobre 2026. Concrètement :

  • La clause de résiliation obligatoire est toujours imprimée mot pour mot. Vous pouvez y ajouter vos stipulations. Vous ne pouvez ni la retirer, ni la réécrire.
  • Les motifs complémentaires sont réellement stipulés quand vous les choisissez, et le motif lié à la servitude n'apparaît que si le logement y est soumis.
  • En bail mobilité, seuls les motifs de l'article 4 g, un délai de six semaines, aucun motif lié au dépôt de garantie, jamais de clause de solidarité.
  • Les parties : ligne « portable (facultatif) », lignes vides masquées, statut du bailleur (personne physique ou personne morale) écrit en toutes lettres.
  • Le préambule officiel avec les nouvelles références, et une numérotation qui suit celle du contrat type (les annexes en XI).

Dans la même mise à jour, quelques détails qui comptent le jour où l'on relit un bail : en colocation, l'acte de cautionnement nomme le colocataire qu'il garantit (article 8-1 VI de la loi de 1989), la mention manuscrite saisie est datée à l'heure de Paris, et les signatures sont scellées au format PAdES et horodatées.

Le principe ne change pas : le bail se génère gratuitement, sans inscription, et l'aperçu que vous voyez est le document final. Faire place à ce qui compte, c'est aussi ne pas avoir à relire un décret pour savoir si son bail tient.

Rédiger un bail au modèle du 1er octobre 2026

Vide, meublé, colocation, étudiant ou mobilité : le PDF est gratuit, sans inscription et sans filigrane.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qui change dans le bail d'habitation au 1er octobre 2026 ?

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location (annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587). Cinq changements : la référence L. 351-2 du CCH devient L. 831-1 dans le préambule, un numéro de téléphone portable facultatif pour chaque partie, la mention de la servitude de résidence principale là où la commune l'a instituée, une clause de résiliation de plein droit désormais obligatoire (nouveau VIII), et des motifs de résiliation complémentaires à stipuler le cas échéant.

Quels baux sont concernés par le décret n° 2026-596 ?

Les contrats de location de logements vides ou meublés à usage de résidence principale conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste valable tel quel. Pour un bail reconduit tacitement après le 1er octobre, la lecture majoritaire considère que la reconduction tacite n'est pas un renouvellement : ce bail conserve donc probablement son ancien modèle.

La clause résolutoire est-elle obligatoire dans le bail en 2026 ?

Oui, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Le nouveau VIII du contrat type prévoit que le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur peut compléter cette clause, pas la supprimer.

Le délai de six semaines est-il nouveau ?

Non. Le délai de six semaines après commandement de payer vient de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (il était auparavant de deux mois). Le décret de 2026 l'intègre dans le texte même du contrat type.

Quelle clause résolutoire dans un bail mobilité ?

Le bail mobilité ne peut viser que les motifs de résiliation admis par l'article 4 g de la loi du 6 juillet 1989. Aucun motif lié au dépôt de garantie n'a de sens, puisque le dépôt de garantie y est interdit (article 25-17). Une clause de solidarité entre colocataires ou leurs cautions y est réputée non écrite (article 25-13).

Faut-il mettre à jour la notice d'information jointe au bail ?

Non. La notice d'information fixée par l'arrêté du 29 mai 2015 n'est pas modifiée par le décret n° 2026-596. Elle reste à annexer au bail comme avant.

Le numéro de téléphone du locataire devient-il obligatoire ?

Non. Le contrat type ajoute une ligne « Numéro de téléphone portable (facultatif) » pour le bailleur, le locataire et chaque colocataire. Personne n'est tenu de la remplir.

Sources

Pour aller plus loin

Cet article est fourni à titre d'information juridique générale, à jour au 25 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : pour une situation particulière, consultez un avocat ou votre ADIL.