Charges récupérables 2026 : la liste (décret 87-713) + PDF

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont des dépenses payées initialement par le bailleur mais dont la loi l'autorise à demander le remboursement au locataire. Leur liste est limitative et fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elles couvrent trois grandes natures : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (eau, chauffage collectif, ascenseur, électricité des parties communes), les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties et équipements communs, et certaines taxes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Tout ce qui ne figure pas dans le décret n'est pas récupérable : c'est notamment le cas du gros entretien, des grosses réparations, du remplacement des équipements et de la taxe foncière.

En immeuble collectif, on part des dépenses réelles de l'immeuble et on ne retient que la part récupérable prévue par le décret n° 87-713, répartie ensuite selon la quote-part du logement (tantièmes de copropriété ou clé de répartition du bail). S'y ajoutent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et, le cas échéant, la part récupérable de la rémunération du gardien : 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères, 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces deux tâches. Le bailleur encaisse des provisions mensuelles, puis régularise une fois par an au réel.

Le bailleur perçoit le plus souvent des provisions mensuelles sur charges, fixées au bail à partir du budget prévisionnel ou des résultats antérieurs. Au moins une fois par an, il doit procéder à la régularisation : comparer le total des provisions encaissées au montant réel des charges récupérables de la période. Si les provisions dépassent les dépenses réelles, le bailleur reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas inverse, il réclame le complément. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire pendant six mois. À défaut de régularisation, le locataire peut en exiger une et la créance du bailleur peut se prescrire.

Le bailleur dispose de trois ans pour récupérer des charges auprès du locataire, y compris après son départ (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Symétriquement, le locataire qui a trop versé a lui aussi trois ans pour réclamer le trop-perçu. Ce délai court du jour où chacun a connu ou aurait dû connaître le montant définitif des charges : pour le locataire qui réclame un trop-perçu, c'est le jour de la régularisation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2021, n° 20-11.707). Passé trois ans, la créance est prescrite : d'où l'importance de régulariser chaque année et de conserver les justificatifs, que le bailleur doit tenir à disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte.

Deux régimes existent. La provision pour charges (régime de droit commun en location vide) implique une régularisation annuelle au réel : le locataire paie exactement les charges récupérables justifiées. Le forfait de charges, autorisé notamment en location meublée et en colocation, est une somme fixe non régularisable : le bailleur ne peut ni réclamer de complément ni rembourser de trop-perçu, mais le montant doit être déterminé en fonction des charges réelles et ne pas être manifestement disproportionné. En bail vide, le forfait n'est pas la règle : la provision avec régularisation reste le mécanisme normal. Le choix doit figurer clairement dans le bail.

Tout ce qui ne figure pas dans le décret n° 87-713. En particulier : la taxe foncière (sauf la part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable) ; les gros travaux et grosses réparations (ravalement, toiture, remplacement d'une chaudière ou d'un ascenseur) ; les honoraires du syndic et les frais de gestion, dont le décret ne prévoit aucune part récupérable ; les frais de remise en état relevant de la vétusté ; les travaux d'amélioration. La règle est que le locataire ne supporte que l'usage et l'entretien courant, jamais l'investissement ni le renouvellement des équipements, qui incombent au propriétaire.

Ce sont deux notions distinctes. Les charges récupérables sont refacturées au locataire : le bailleur les avance puis s'en fait rembourser (eau, chauffage collectif, entretien courant, TEOM), selon la liste du décret 87-713. Les charges déductibles relèvent de la fiscalité du bailleur : ce sont les dépenses qu'un propriétaire au régime réel peut soustraire de ses revenus fonciers pour réduire son impôt (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion). Une même dépense peut relever des deux logiques, d'une seule, ou d'aucune. Pour le volet fiscal, consultez notre page dédiée aux charges déductibles des revenus fonciers.

FairePlace met à disposition la liste des charges récupérables (décret n° 87-713) au format PDF, téléchargeable gratuitement et sans inscription depuis cette page, à annexer au bail pour information du locataire. Pour la régularisation, conservez les justificatifs (factures, relevés, appels de fonds de copropriété), établissez un décompte par nature de charges et adressez-le au locataire un mois avant la régularisation. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, quittances et suivi des charges. Tous les prix sont indiqués TTC.