Charges récupérables 2026 : liste, régularisation (décret 87-713)

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont des dépenses payées initialement par le bailleur mais dont la loi l'autorise à demander le remboursement au locataire. Leur liste est limitative et fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elles couvrent trois grandes natures : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (eau, chauffage collectif, ascenseur, électricité des parties communes), les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties et équipements communs, et certaines taxes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Tout ce qui ne figure pas dans le décret n'est pas récupérable : c'est notamment le cas du gros entretien, des grosses réparations, du remplacement des équipements et de la taxe foncière.

Le bailleur perçoit le plus souvent des provisions mensuelles sur charges, fixées au bail à partir du budget prévisionnel ou des résultats antérieurs. Au moins une fois par an, il doit procéder à la régularisation : comparer le total des provisions encaissées au montant réel des charges récupérables de la période. Si les provisions dépassent les dépenses réelles, le bailleur reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas inverse, il réclame le complément. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles en copropriété, le mode de répartition. Les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire pendant six mois. À défaut de régularisation, le locataire peut en exiger une et la créance du bailleur peut se prescrire.

Deux régimes existent. La provision pour charges (régime de droit commun en location vide) implique une régularisation annuelle au réel : le locataire paie exactement les charges récupérables justifiées. Le forfait de charges, autorisé notamment en location meublée et en colocation, est une somme fixe non régularisable : le bailleur ne peut ni réclamer de complément ni rembourser de trop-perçu, mais le montant doit être déterminé en fonction des charges réelles et ne pas être manifestement disproportionné. En bail vide, le forfait n'est pas la règle : la provision avec régularisation reste le mécanisme normal. Le choix doit figurer clairement dans le bail.

Tout ce qui ne figure pas dans le décret n° 87-713. En particulier : la taxe foncière (sauf la part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable) ; les gros travaux et grosses réparations (ravalement, toiture, remplacement d'une chaudière ou d'un ascenseur) ; les honoraires de gestion et de syndic pour la part non liée à l'entretien courant récupérable ; les frais de remise en état relevant de la vétusté ; les travaux d'amélioration. La règle est que le locataire ne supporte que l'usage et l'entretien courant, jamais l'investissement ni le renouvellement des équipements, qui incombent au propriétaire.

FairePlace met à disposition la liste des charges récupérables (décret n° 87-713) au format PDF, téléchargeable gratuitement et sans inscription depuis cette page, à annexer au bail pour information du locataire. Pour la régularisation, conservez les justificatifs (factures, relevés, appels de fonds de copropriété), établissez un décompte par nature de charges et adressez-le au locataire un mois avant la régularisation. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, quittances et suivi des charges. Tous les prix sont indiqués TTC.