Réparations locatives 2026 : qui paie quoi (décret 87-712)

Les réparations à la charge du locataire sont les travaux d'entretien courant et les menues réparations liées à l'usage normal du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en fixe la liste, classée en six catégories : les parties extérieures à usage exclusif (jardin, allées, gouttières), les ouvertures intérieures et extérieures (portes, fenêtres, vitres, serrures, stores), les parties intérieures (murs, sols, placards, raccords de peinture), les installations de plomberie (joints, dégorgement, robinetterie, sanitaires), les équipements d'électricité (interrupteurs, prises, coupe-circuits, ampoules) et les autres équipements mentionnés au bail (réfrigérateur, VMC, ramonage). Sont typiquement concernés : le remplacement des joints, le graissage des gonds, le remplacement d'une vitre cassée, le détartrage de la robinetterie et le remplacement des ampoules et fusibles.

Le propriétaire assume tout ce qui dépasse l'entretien courant : les grosses réparations (toiture, façade, canalisations principales, gros œuvre), le remplacement des équipements vétustes ou hors d'usage par l'âge, les travaux de mise aux normes et de décence, ainsi que toute réparation rendue nécessaire par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure. Par exemple, remplacer un volet devenu inutilisable par l'usure ou une chaudière en fin de vie relève du bailleur, pas du locataire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). La frontière avec les réparations locatives se joue sur la vétusté : dès qu'une réparation découle de l'usure naturelle, elle cesse d'incomber au locataire.

Une réparation locative est un travail d'entretien courant ou une menue réparation, consécutif à l'usage normal du logement, qui incombe au locataire. La liste de référence est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. Elle couvre l'entretien courant des parties extérieures à usage exclusif (jardin), des ouvertures (portes, fenêtres, vitres), des parties intérieures (murs, sols, placards), de la plomberie et de l'électricité, ainsi que des équipements mentionnés au bail. Ces réparations sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d). Des dégradations, le locataire répond sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 c).

Le principe est simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations liées à son usage quotidien (joints, vitres cassées, ampoules, dégorgement, graissage, raccords de peinture…). Le propriétaire assume les grosses réparations, le renouvellement des équipements vétustes et tout ce qui relève de la structure ou de la mise aux normes (remplacement d'une chaudière, réfection de toiture, gros œuvre, remplacement d'un volet hors d'usage par vétusté). La frontière se joue souvent sur la vétusté : une réparation normalement locative cesse de l'être lorsqu'elle découle de l'usure naturelle. Si les parties en sont convenues au bail, une grille de vétusté permet d'objectiver ce partage à la sortie.

Non. Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure ne sont jamais à la charge du locataire, même si elles figurent dans la liste du décret 87-712 (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 et article 1755 du Code civil). Par exemple, le remplacement d'un joint usé relève de l'entretien locatif, mais le remplacement d'un équipement entier devenu hors d'usage par l'âge incombe au bailleur. Si les parties sont convenues d'une grille de vétusté dès la signature du bail (décret n° 2016-382, article 4), elle sert, à la sortie, à chiffrer la part imputable au locataire après déduction de l'usure normale ; à défaut, la vétusté s'apprécie au cas par cas.

On compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Les dégradations qui excèdent l'usage normal et ne relèvent pas de la vétusté peuvent être facturées au locataire et retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatifs (devis ou factures). Les réparations d'entretien courant non effectuées par le locataire (joints, nettoyage, raccords) lui sont également imputables. En revanche, l'usure normale et la vétusté restent à la charge du bailleur. Pour éviter les litiges, chiffrez les retenues avec la grille de vétusté si elle a été convenue au bail, et conservez les justificatifs, que vous joindrez au décompte de restitution du dépôt.

FairePlace met à disposition la liste des réparations locatives (annexe du décret n° 87-712) au format PDF, téléchargeable gratuitement et sans inscription depuis cette page, à annexer au bail. À la sortie, croisez-la avec la grille de vétusté, si elle a été convenue au bail, pour chiffrer la part imputable au locataire et justifier les retenues sur le dépôt de garantie. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, état des lieux et annexes illimités. Tous les prix sont indiqués TTC.