Réparations locatives 2026 : qui paie quoi (décret 87-712)

Une réparation locative est un travail d'entretien courant ou une menue réparation, consécutif à l'usage normal du logement, qui incombe au locataire. La liste de référence est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. Elle couvre l'entretien courant des parties extérieures à usage exclusif (jardin), des ouvertures (portes, fenêtres, vitres), des parties intérieures (murs, sols, placards), de la plomberie et de l'électricité, ainsi que des équipements mentionnés au bail. Ces réparations sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas de force majeure ou la faute du bailleur.

Le principe est simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations liées à son usage quotidien (joints, vitres cassées, ampoules, dégorgement, graissage, raccords de peinture…). Le propriétaire assume les grosses réparations, le renouvellement des équipements vétustes et tout ce qui relève de la structure ou de la mise aux normes (remplacement d'une chaudière, réfection de toiture, gros œuvre, remplacement d'un volet hors d'usage par vétusté). La frontière se joue souvent sur la vétusté : une réparation normalement locative cesse de l'être lorsqu'elle découle de l'usure naturelle. La grille de vétusté permet d'objectiver ce partage à la sortie.

Non. Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure ne sont jamais à la charge du locataire, même si elles figurent dans la liste du décret 87-712 (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 et article 1755 du Code civil). Par exemple, le remplacement d'un joint usé relève de l'entretien locatif, mais le remplacement d'un équipement entier devenu hors d'usage par l'âge incombe au bailleur. C'est pourquoi, lors de l'état des lieux de sortie, on applique une grille de vétusté : elle détermine la part résiduelle réellement imputable au locataire après déduction de l'usure normale.

On compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Les dégradations qui excèdent l'usage normal et ne relèvent pas de la vétusté peuvent être facturées au locataire et retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatifs (devis ou factures). Les réparations d'entretien courant non effectuées par le locataire (joints, nettoyage, raccords) lui sont également imputables. En revanche, l'usure normale et la vétusté restent à la charge du bailleur. Pour éviter les litiges, chiffrez les retenues avec la grille de vétusté et conservez les justificatifs, que vous joindrez au décompte de restitution du dépôt.

FairePlace met à disposition la liste des réparations locatives (annexe du décret n° 87-712) au format PDF, téléchargeable gratuitement et sans inscription depuis cette page, à annexer au bail. À la sortie, croisez-la avec la grille de vétusté pour déterminer la part réellement imputable au locataire et établir un décompte de dépôt de garantie incontestable. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, état des lieux et annexes illimités. Tous les prix sont indiqués TTC.