Loyer impayé 2026 : relance amiable, mise en demeure et procédure (loi 89-462)

La relance amiable est un simple rappel, sans forme imposée, adressé dès le premier retard : elle invite le locataire à régulariser et, le cas échéant, à proposer un échéancier. La mise en demeure est plus formelle : elle somme le locataire de payer dans un délai précis (souvent 8 jours), rappelle l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 (le paiement du loyer est une obligation essentielle) et annonce les suites. Envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en demeure constitue la preuve écrite indispensable avant d'engager une procédure. Les deux sont gratuites à générer ; le commandement de payer, lui, est un acte de commissaire de justice.

Pour la relance amiable, aucun délai n'est imposé : un rappel raisonnable de quelques jours suffit. Pour la mise en demeure, l'usage est de fixer un délai de 8 à 15 jours pour régulariser, ce qui laisse au locataire le temps d'agir tout en marquant le sérieux de la démarche. Au stade du commandement de payer (acte de commissaire de justice), le délai légal est de 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 : passé ce délai sans paiement intégral, la clause résolutoire du bail est acquise. Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement, jusqu'à 3 ans, si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989).

Aucune forme n'est légalement imposée pour la mise en demeure, mais la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est vivement recommandée : elle date la demande et prouve sa réception par le locataire. Cette preuve est déterminante si la procédure se poursuit devant le juge. L'envoi par acte de commissaire de justice est encore plus sûr (signification incontestable), mais il a un coût. Pour la relance amiable, un courrier simple ou un email suffit. Conservez systématiquement une copie de chaque courrier et l'avis de réception.

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation doit la contenir (article 24 I, en vigueur depuis le 29 juillet 2023) ; le contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596) en reprend le texte. Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai, auparavant de 2 mois, a été réduit à 6 semaines par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement de payer, signifié par commissaire de justice, contient à peine de nullité six mentions : le délai de six semaines pour payer la dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département, dont l'adresse est précisée, et la possibilité de demander au juge un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil).

Déclarez le sinistre à votre assureur dès que le retard est confirmé, généralement à partir du 2e mois d'impayé (le délai varie selon le contrat). Joignez les pièces : bail, justificatifs de revenus du locataire à l'entrée, relances et mise en demeure datées, décompte de la dette. L'assureur indemnise alors les loyers impayés dans la limite des plafonds et de la durée prévus au contrat, et prend généralement en charge le recouvrement et la procédure. Attention : un signalement tardif peut faire perdre le bénéfice de la garantie. La GLI n'est pas cumulable avec un cautionnement (sauf locataire étudiant ou apprenti).

Non, c'est strictement interdit. Couper l'eau, le gaz ou l'électricité, changer la serrure, retirer les affaires du locataire ou l'expulser sans décision de justice constitue une expulsion par voie de fait, punie de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Seul le juge des contentieux de la protection peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, qui sera ensuite exécutée par un commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire. La seule voie légale est la procédure : relance, mise en demeure, commandement de payer, assignation.

L'action en recouvrement des loyers et des charges se prescrit par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur dispose donc de 3 ans à compter de chaque échéance impayée pour en réclamer le paiement. Au-delà, la créance correspondant à cette échéance ne peut plus être recouvrée. C'est une raison de plus pour agir sans attendre : relancer dès le premier retard, formaliser par une mise en demeure et, si nécessaire, engager la procédure avant que les échéances les plus anciennes ne se prescrivent.

FairePlace propose un générateur gratuit, sans inscription. Choisissez le type de lettre (relance amiable ou mise en demeure), renseignez le bailleur, le ou les locataires, le logement, les périodes impayées et le montant total dû : l'outil produit un PDF qui réclame ce que l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 oblige à payer aux termes convenus et, pour la mise en demeure, annonce la procédure de l'article 24 qui peut suivre, prêt à imprimer pour un envoi en LRAR (un numéro de suivi peut être ajouté). Aucune donnée n'est conservée côté serveur. Le commandement de payer, qui relève du commissaire de justice, n'est pas généré. Plan Gratuit FairePlace : 5 biens, suivi des paiements et quittances. Tous les prix sont indiqués TTC.