Micro-foncier ou régime réel 2026 : seuil 15 000 € (simulateur)

La règle de décision rapide : si vos charges déductibles réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel l'emporte. Le seuil de 30 % correspond exactement à l'abattement forfaitaire du micro-foncier. Pour un bailleur avec un emprunt récent et des travaux, les charges déductibles atteignent généralement 50 à 70 % des loyers, rendant le régime réel très avantageux. Pour un bien hérité sans emprunt ni travaux, le micro-foncier reste souvent suffisant. L'option pour le régime réel engage 3 ans irrévocables (article 32, 4 du CGI), à ne pas prendre à la légère.

15 000 € de revenus fonciers bruts annuels par foyer fiscal (article 32 du CGI). Ce seuil s'apprécie sur le total des loyers perçus par l'ensemble du foyer fiscal (bailleur + conjoint), tous biens confondus. L'année où le seuil est dépassé, les revenus de cette année-là se déclarent déjà au régime réel (formulaire 2044), pas l'année suivante (article 32, 3 du CGI). Si le foyer revient sous le seuil l'année d'après, retour automatique au micro-foncier (sauf si une option pour le réel est en cours). Même sous le seuil, le micro-foncier est notamment exclu si un membre du foyer détient un monument historique ou un immeuble en nue-propriété loué, un logement sous Loc'Avantages, un logement pour lequel il demande une déduction spécifique ou un amortissement de l'article 31 (dont l'amortissement créé en 2026), ou des parts de SCI ou de SCPI sans aucun bien loué nu en direct (article 32, 2 du CGI).

L'option n'a aucun formalisme : elle résulte du simple dépôt de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 dans le délai de la déclaration de revenus de l'année (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10). Il n'y a pas de case à cocher sur la 2042. L'option vaut pour 3 ans, irrévocables (article 32, 4 du CGI), et pour tous les revenus fonciers du foyer. Au terme des 3 ans, elle cesse : continuer à déposer une 2044 revient à opter année par année, et le micro-foncier peut s'appliquer de nouveau, sans formalité, dès que vous déclarez vos loyers en case 4BE. Elle cesse aussi plus tôt si le foyer sort du champ du micro-foncier (loyers au-delà de 15 000 €, bien exclu). En location meublée, l'option pour le réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année ; pour y renoncer à partir d'une année, il faut le faire dans le délai de déclaration des revenus de l'année qui précède (article 50-0, 4 du CGI).

L'article 31 du CGI fixe une liste limitative de 8 familles de charges admises en déduction : intérêts d'emprunt et frais accessoires, travaux d'entretien et de réparation, dépenses d'amélioration (article 31 I 1° b), taxe foncière (hors TEOM récupérable), frais de gestion (forfait 20 € par local + honoraires de gestion déléguée au réel), primes d'assurance, provisions de copropriété, indemnités d'éviction et frais de relogement. Sont exclus : les travaux de construction/reconstruction/agrandissement, le capital remboursé sur l'emprunt, les frais d'acquisition (notaire, agence) et, en principe, l'amortissement du bien. Exception depuis le 21 février 2026 : un amortissement est ouvert pour certains logements neufs ou réhabilités d'un immeuble collectif, loués nus en résidence principale (article 31 I 1° i et j du CGI). Il exclut le micro-foncier. Pour une liste détaillée, voir notre guide des <a href='/charges-deductibles-revenus-fonciers/'>charges déductibles revenus fonciers</a>.

Deux cas. (1) Dépassement du seuil de 15 000 € de revenus fonciers bruts par foyer fiscal (article 32 du CGI) : le réel s'applique dès l'année du dépassement. (2) Bien ou parts exclus du micro-foncier par l'article 32, 2 du CGI, notamment : monument historique ou immeuble en nue-propriété loué, logement sous Loc'Avantages, logement pour lequel est demandée une déduction spécifique ou un amortissement de l'article 31 (dont l'amortissement créé en 2026), parts de SCI ou de SCPI détenues sans aucun bien loué nu en direct. Dans ces cas, déclaration sur le formulaire 2044 obligatoire, même si les loyers bruts du foyer restent inférieurs à 15 000 €. Si vous louez aussi un bien nu en direct, votre quote-part des loyers de la SCI ou de la SCPI s'ajoute à vos loyers pour apprécier le seuil de 15 000 €, et le micro-foncier couvre l'ensemble (article 32, 1). Le Pinel et le Denormandie ne figurent pas parmi les exclusions.

Oui, c'est même l'un de ses principaux avantages. Le déficit foncier (charges déductibles supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global du contribuable jusqu'à 10 700 € par an (article 156 I 3° du CGI). Ce plafond est relevé du montant des travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 21 400 € par an, si ces travaux, payés de 2023 à 2027, font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. La fraction excédentaire se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme les intérêts d'emprunt excédentaires, qui ne s'imputent jamais sur le revenu global. Le micro-foncier ne permet jamais de générer un déficit foncier : l'abattement de 30 % épuise la capacité d'optimisation. Pour le détail, voir notre <a href='/deficit-foncier/'>guide complet du déficit foncier</a>.

3 ans irrévocables (article 32, 4 du CGI). Cette durée d'engagement est une différence majeure avec le LMNP, où l'option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement chaque année (article 50-0, 4 du CGI). Conséquence pratique : si vous optez pour le réel en année N parce que vous avez des travaux importants, vous êtes engagé jusqu'à l'année N+2 inclus, même si vos charges redescendent l'année suivante. Cette règle pousse à anticiper le choix sur 3 ans, par exemple en regroupant les travaux sur cette période. Aucune renonciation n'est à notifier : au terme des 3 ans, l'option cesse, et chaque 2044 déposée ensuite vaut option pour la seule année déclarée (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10).

Micro-foncier : déclaration directe sur la 2042 en case 4BE (loyers bruts annuels). L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 % et calcule le revenu net imposable. Régime réel : déclaration 2044 obligatoire (loyers bruts, charges par catégorie, calcul du résultat foncier ou du déficit), puis report sur la 2042 cases 4BA (revenu net positif), 4BB (déficit imputable sur les revenus fonciers des années suivantes), 4BC (déficit imputable sur le revenu global), 4BD (déficits antérieurs non encore imputés). Pour les SCI à l'IR : déclaration 2072 au niveau de la société, puis report de la quote-part de chaque associé sur sa 2044 personnelle.

Oui, dans ce cas précis le micro-foncier est très avantageux. L'abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers bruts, sans aucune justification à fournir. Pour un bien hérité sans emprunt en cours, sans travaux récents, avec une taxe foncière modeste, les charges réelles atteignent rarement 30 % des loyers. Le micro-foncier permet alors une économie d'impôt grâce à un abattement supérieur aux charges réelles. La simplicité administrative est un bonus : pas de formulaire 2044, pas de calcul de revenu net foncier, déclaration directe sur la 2042 case 4BE.