Micro-foncier ou régime réel 2026 : seuil 15 000 € (simulateur)

La règle de décision rapide : si vos charges déductibles réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel l'emporte. Le seuil de 30 % correspond exactement à l'abattement forfaitaire du micro-foncier. Pour un bailleur avec un emprunt récent et des travaux, les charges déductibles atteignent généralement 50 à 70 % des loyers, rendant le régime réel très avantageux. Pour un bien hérité sans emprunt ni travaux, le micro-foncier reste souvent suffisant. L'option pour le régime réel engage 3 ans irrévocables (article 32 II du CGI), à ne pas prendre à la légère.

15 000 € de revenus fonciers bruts annuels par foyer fiscal (article 32 du CGI). Ce seuil s'apprécie sur le total des loyers perçus par l'ensemble du foyer fiscal (bailleur + conjoint), tous biens confondus. Si le seuil est dépassé une année, basculement automatique au régime réel l'année suivante. Si le foyer revient sous le seuil l'année d'après, retour automatique au micro-foncier (sauf si une option pour le réel est en cours). Le micro-foncier n'est pas accessible pour les SCI à l'IS, les SCPI, les monuments historiques, les dispositifs Pinel/Denormandie/Loc'Avantages, ou les baux à construction.

L'option s'exerce directement sur la déclaration 2042 (rubrique revenus fonciers, choix d'option). Vous cochez simplement la case 'option pour le régime réel' lors de votre télédéclaration. Aucune autre formalité administrative n'est nécessaire. L'option est valable 3 ans irrévocables (article 32 II du CGI), reconduite tacitement année après année. Pour revenir au micro-foncier après la période d'engagement, il faut explicitement renoncer à l'option en cochant la case correspondante l'année du changement. Différence majeure avec le LMNP où l'option pour le réel est valable 1 an, abandonnable à tout moment.

L'article 31 du CGI fixe une liste limitative de 8 familles de charges admises en déduction : intérêts d'emprunt et frais accessoires, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière (hors TEOM récupérable), frais de gestion (forfait 20 € par local + honoraires de gestion déléguée au réel), primes d'assurance, provisions de copropriété, indemnités d'éviction et frais de relogement. Sont exclus : les travaux de construction/reconstruction/agrandissement, l'amortissement (réservé au BIC pour les meublés), le capital remboursé sur l'emprunt, les frais d'acquisition (notaire, agence). Pour une liste détaillée, voir notre guide des <a href='/charges-deductibles-revenus-fonciers/'>charges déductibles revenus fonciers</a>.

Trois cas. (1) Dépassement du seuil de 15 000 € de revenus fonciers bruts par foyer fiscal (article 32 du CGI). (2) Détention de parts dans une SCI à l'IR qui calcule son résultat au réel (le micro-foncier ne s'applique alors qu'aux loyers détenus en direct). (3) Bien soumis à un régime fiscal incompatible avec le micro-foncier : SCI à l'IS, SCPI, monument historique, dispositif Pinel/Denormandie/Loc'Avantages, bail à construction. Dans ces cas, déclaration sur le formulaire 2044 obligatoire, même si les loyers bruts du foyer restent inférieurs à 15 000 €.

Oui, c'est même l'un de ses principaux avantages. Le déficit foncier (charges déductibles supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global du contribuable jusqu'à 10 700 € par an (article 156 I 3° du CGI), 21 400 € pour les déficits provenant de travaux de rénovation énergétique 2023-2025. La fraction excédentaire se reporte 6 ans sur les revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt excédentaires se reportent 10 ans, uniquement sur les revenus fonciers. Le micro-foncier ne permet jamais de générer un déficit foncier : l'abattement de 30 % épuise la capacité d'optimisation. Pour le détail, voir notre <a href='/deficit-foncier/'>guide complet du déficit foncier</a>.

3 ans irrévocables (article 32 II du CGI), reconduits tacitement. Cette durée d'engagement est une différence majeure avec le LMNP (où l'option pour le réel est valable 1 an, abandonnable à tout moment). Conséquence pratique : si vous optez pour le réel en année N parce que vous avez des travaux importants, vous êtes engagé jusqu'à l'année N+2 inclus, même si vos charges redescendent l'année suivante. Cette règle pousse à anticiper le choix sur 3 ans, par exemple en regroupant les travaux sur cette période. La renonciation à l'option doit être notifiée à l'administration avant l'expiration du délai.

Micro-foncier : déclaration directe sur la 2042 en case 4BE (loyers bruts annuels). L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 % et calcule le revenu net imposable. Régime réel : déclaration 2044 obligatoire (loyers bruts, charges par catégorie, calcul du résultat foncier ou du déficit), puis report sur la 2042 cases 4BA (revenu net positif), 4BB (déficit imputable sur revenu global), 4BC (fraction reportable sur revenus fonciers), 4BD (déficits antérieurs en cours de report). Pour les SCI à l'IR : déclaration 2072 au niveau de la société, puis report de la quote-part de chaque associé sur sa 2044 personnelle.

Oui, dans ce cas précis le micro-foncier est très avantageux. L'abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers bruts, sans aucune justification à fournir. Pour un bien hérité sans emprunt en cours, sans travaux récents, avec une taxe foncière modeste, les charges réelles atteignent rarement 30 % des loyers. Le micro-foncier permet alors une économie d'impôt grâce à un abattement supérieur aux charges réelles. La simplicité administrative est un bonus : pas de formulaire 2044, pas de calcul de revenu net foncier, déclaration directe sur la 2042 case 4BE.