Charges déductibles revenus fonciers 2026 : la liste complète

L'article 31 du CGI fixe une liste limitative de 8 familles de charges admises en déduction du revenu foncier brut : intérêts d'emprunt et frais accessoires, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion (forfait 20 € par local + honoraires de gestion déléguée au réel), primes d'assurance, provisions de copropriété, indemnités d'éviction et frais de relogement. Aucune autre catégorie n'est admissible. Les amortissements, le capital remboursé sur l'emprunt et les frais d'acquisition (notaire, agence) ne sont pas déductibles : ils intègrent le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value à la revente.

Sont déductibles les travaux d'entretien (remise en état de l'existant), de réparation (remplacement à l'identique d'équipements vétustes) et d'amélioration (ajout d'un élément de confort moderne sans modifier la structure). Concrètement : peinture, plomberie, électricité, isolation, double vitrage, chauffage central, mise aux normes, ravalement, réfection de toiture, cuisine, salle de bain. Sont strictement exclus les travaux de construction (édification d'un bâtiment nouveau), de reconstruction (démolition suivie d'une réédification) et d'agrandissement (création de surface habitable additionnelle). La doctrine BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10 précise les frontières au cas par cas.

Deux mécanismes cumulables. (1) Frais forfaitaires : 20 € par bien et par an, déductibles automatiquement, couvrant la correspondance et les écritures comptables courantes (article 31 I 1° e du CGI). (2) Frais réels de gestion déléguée : honoraires d'agence ou d'administrateur de biens, déductibles au montant réel justifié (pas de plafond légal fixé par l'article 31 du CGI). Conservez factures et mandat de gestion ; l'administration peut requalifier un montant manifestement excessif au regard du marché. Conserver toutes les factures et mandats de gestion pendant 3 à 10 ans selon les cas.

Oui. L'assurance emprunteur (décès, invalidité, perte d'emploi) souscrite obligatoirement avec un prêt immobilier locatif est déductible en tant que frais accessoire d'emprunt (article 31 I 1° d du CGI). Elle s'ajoute aux intérêts d'emprunt dans la même catégorie. Attention : seule la part attribuable au bien locatif est déductible. Si l'assurance couvre aussi votre résidence principale ou un prêt mixte, ventiler au prorata des montants empruntés. La quotité d'assurance par tête (si emprunteurs multiples) n'a pas d'impact, c'est la prime totale qui compte.

Oui, intégralement et sur l'année de paiement (article 31 I 1° c du CGI). Une nuance importante : la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), même incluse dans l'avis de taxe foncière, n'est pas déductible si elle est refacturée au locataire dans les charges récupérables (cas le plus fréquent). Vous devez donc isoler la TEOM dans l'avis et la retraiter comptablement. Les autres taxes locales (taxe sur les bureaux, taxe spéciale d'équipement) sont déductibles si le bailleur en est redevable légalement.

Trois durées coexistent. Délai de droit commun : 3 ans glissants (article L. 169 du Livre des procédures fiscales) pour la prescription du contrôle. Délai pratique recommandé : 6 ans, pour couvrir le délai élargi en cas de manquement délibéré ou de défaut de déclaration. Délai impératif : 10 ans pour les factures de travaux liées à un déficit foncier reportable (le report étant possible jusqu'à 10 ans pour les intérêts d'emprunt excédentaires). La conservation numérique est recevable depuis l'arrêté du 22 mars 2017 (justificatifs scannés ou nativement numériques).

Oui, en deux temps. Les provisions trimestrielles pour charges courantes (eau, chauffage commun, entretien, ascenseur, gardiennage) sont déductibles dans l'année de leur paiement effectif. La régularisation annuelle des charges est ensuite intégrée au revenu foncier de l'année où le décompte du syndic est arrêté. Les charges récupérables sur le locataire (eau froide, chauffage individuel, frais d'antenne TV) ne sont pas déductibles : elles transitent par les charges récupérables hors revenus fonciers. Les travaux exceptionnels (ravalement, réfection toiture commune) suivent le régime des travaux d'entretien.

Non. Les frais d'acquisition (honoraires de notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence pour l'achat) ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ils intègrent le prix de revient du bien et entreront dans le calcul de la plus-value à la revente (où ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat selon le choix le plus avantageux). Les frais d'agence pour la mise en location (premier mandat locatif, honoraires de rédaction du bail) sont en revanche déductibles en tant que frais de gestion.

Pour les frais de gestion, oui : pas de cumul sur le même poste. Vous bénéficiez automatiquement des 20 € forfaitaires par bien et par an (article 31 I 1° e du CGI), et vous y ajoutez les frais réels de gestion déléguée si vous en avez (honoraires d'agence, plafonnés à 8 % des loyers). Pour les autres charges, il n'y a pas de choix forfait/réel : seul le réel est admis, justificatifs à l'appui. Pour la plupart des bailleurs particuliers gérant en direct, les 20 € forfaitaires suffisent à couvrir les frais d'écritures et de correspondance.