Déficit foncier 2026 : calcul, plafond 10 700 € (simulateur)
Le déficit foncier est l'un des leviers d'optimisation fiscale les plus puissants pour un bailleur particulier ou une SCI à l'IR. Codifié à l'article 156 I 3° du Code général des impôts, il permet d'imputer jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique 2023-2025) sur le revenu global, et de reporter l'excédent 6 ans sur les revenus fonciers. Ce guide détaille le calcul, les travaux éligibles, les plafonds, le traitement des intérêts d'emprunt et la procédure de télédéclaration 2026.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus dans l'année. Cette situation est fréquente lors d'une année de gros travaux d'entretien, de mise aux normes énergétiques, ou simplement après l'acquisition d'un bien financé par emprunt. Loin d'être une mauvaise nouvelle, le déficit foncier ouvre droit à une économie d'impôt immédiate grâce à l'article 156 I 3° du CGI.
Le mécanisme repose sur deux règles distinctes selon l'origine du déficit. La fraction issue des charges courantes (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) s'impute directement sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction provenant des intérêts d'emprunt ne peut jamais réduire le revenu global : elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Conditions essentielles. Le déficit foncier est réservé aux locations nues (non meublées) soumises au régime réel. Les locations meublées relèvent du régime BIC et obéissent à des règles d'amortissement spécifiques. Les bailleurs au micro-foncier ne peuvent pas générer de déficit foncier : l'abattement forfaitaire de 30 % épuise leur capacité d'optimisation. Pour basculer du micro vers le réel, il suffit de cocher l'option sur la déclaration 2042 (rubrique revenus fonciers), engagement irrévocable de 3 ans (article 32 II du CGI).
Calcul du déficit foncier : la méthode en 4 étapes
Le calcul se fait à partir du compte de résultat foncier de l'année. Voici un exemple chiffré pour un bailleur ayant perçu 12 000 € de loyers bruts et engagé 18 000 € de charges.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 1. Loyers bruts | Loyers hors charges récupérables | 12 000 € |
| 2. Charges déductibles totales | Intérêts 5 000 + travaux 10 000 + taxe 2 000 + assurance 500 + gestion 500 | 18 000 € |
| 3. Déficit total | 12 000 - 18 000 | -6 000 € |
| 4. Décomposition | Hors intérêts : 12 000 - 13 000 = -1 000 € imputable sur revenu global. Intérêts : 5 000 € reportables 10 ans | Voir détail |
Règle pivot. Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les loyers. Tant qu'il reste des loyers en face des intérêts, vous êtes en bénéfice. Le déficit n'apparaît qu'à partir du moment où les charges autres que les intérêts dépassent à leur tour les loyers résiduels. Cette mécanique est codifiée à l'article 156 I 3° alinéa 2 du CGI et appliquée automatiquement par le formulaire 2044.
Simulez votre déficit foncier 2026
Loyers, charges, intérêts d'emprunt : le moteur calcule en direct votre déficit foncier, le montant imputable sur votre revenu global (plafond 10 700 € ou 21 400 € rénovation énergétique) et l'économie d'impôt sur votre TMI. Sans inscription, sans email.
Travaux éligibles et non éligibles au déficit foncier
L'article 31 I 1° b du CGI distingue strictement les travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration) des travaux exclus (construction, reconstruction, agrandissement). Cette frontière est la source du plus grand nombre de redressements fiscaux (source fréquente de litiges fiscaux selon la doctrine BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30).
Les 6 catégories de travaux éligibles
- Travaux d'entretien : remise en état des éléments existants (peinture, papier peint, revêtement de sol, plomberie d'usage)
- Travaux de réparation : remplacement à l'identique d'équipements vétustes (chaudière en panne, fenêtres dégradées, toiture endommagée)
- Travaux d'amélioration : ajout d'un élément de confort moderne sans modifier la structure (isolation, double vitrage, chauffage central, salle de bain)
- Travaux de mise aux normes : sécurité, accessibilité, conformité énergétique (DPE F ou G vers D ou mieux)
- Diagnostics obligatoires payés par le bailleur : DPE, ERP, plomb, amiante, électricité, gaz
- Honoraires d'architecte, frais de maîtrise d'œuvre, études techniques préalables aux travaux d'amélioration
Les 5 catégories de travaux exclus
- Travaux de construction : édification d'un bâtiment nouveau, surélévation, extension
- Travaux de reconstruction : démolition suivie d'une réédification avec modification du gros œuvre
- Travaux d'agrandissement : création de surface habitable additionnelle (combles aménagés en pièce supplémentaire, véranda)
- Frais d'acquisition : notaire, agence, droits d'enregistrement (intégrés au prix de revient pour la plus-value)
- Mobilier et équipements détachables : électroménager, meubles, décoration (réservés au régime BIC pour les meublés)
Cas litigieux fréquents. Le remplacement d'une chaudière par un modèle plus performant est déductible (amélioration). La transformation d'un garage en pièce habitable est exclue (création de surface). La réfection complète d'une cuisine avec ajout de placards est déductible. L'ajout d'une véranda est exclu. En cas de doute, la doctrine BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-30-10) et la jurisprudence du Conseil d'État font autorité.
Plafond doublé à 21 400 € : la rénovation énergétique 2023-2025
La loi de finances pour 2023 a institué un plafond majoré, valable pour les dépenses engagées et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Ce dispositif vise à inciter les bailleurs à rénover les passoires thermiques avant les interdictions de location progressives (DPE F dès 2028, DPE E dès 2034).
Conditions pour bénéficier du plafond à 21 400 €
- Le bien doit être classé F ou G au DPE avant travaux
- Les travaux doivent permettre d'atteindre au moins la classe D après travaux
- Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
- Devis accepté daté de 2023, 2024 ou 2025 (la facturation peut s'étaler ensuite)
- Justificatifs de la classe DPE avant et après travaux à conserver 10 ans
Cumul avec MaPrimeRénov' bailleur et Éco-PTZ
Le déficit foncier est cumulable avec les principaux dispositifs publics de financement de la rénovation énergétique. Pour un bailleur qui souhaite rénover sa passoire thermique, le montage optimal combine :
- MaPrimeRénov' : aide forfaitaire de l'ANAH ouverte aux bailleurs depuis 2021, calculée selon les revenus du foyer et le gain énergétique. À déduire du montant des travaux pour le calcul du déficit déductible.
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour un bouquet de travaux (art. 244 quater U du CGI). Les intérêts étant nuls, pas de déduction au titre des intérêts d'emprunt.
- Certificats d'économies d'énergie (CEE) : aide variable financée par les fournisseurs d'énergie. Cumulable avec MaPrimeRénov' et l'Éco-PTZ.
- TVA réduite à 5,5 % sur les travaux énergétiques réalisés par un professionnel RGE (art. 278-0 bis A du CGI).
Pour estimer le montant cumulé des aides disponibles dans votre situation, utilisez le simulateur officiel France Rénov'. Un accompagnement gratuit par les conseillers du réseau France Rénov' est par ailleurs disponible dans toute la France.
Imputation sur le revenu global vs report sur les revenus fonciers
La règle d'imputation du déficit foncier dépend strictement de son origine. Le tableau ci-dessous synthétise les deux cas.
| Critère | Déficit hors intérêts d'emprunt | Intérêts d'emprunt excédentaires |
|---|---|---|
| Origine | Travaux, taxe foncière, gestion, assurance | Intérêts d'emprunt qui dépassent les loyers |
| Imputation sur revenu global | Oui, jusqu'à 10 700 €/an | Non, jamais |
| Report sur revenus fonciers | 6 ans pour la fraction > 10 700 € | 10 ans intégralement |
| Plafond rénovation énergétique | 21 400 € (travaux 2023-2025, DPE F ou G) | Non concerné |
| Engagement de location | 3 ans après imputation | Aucun |
Pourquoi cette distinction ? Le législateur a voulu éviter qu'un contribuable utilise massivement l'effet de levier (emprunt) pour générer un déficit fiscal artificiel imputable sur ses autres revenus. La règle dite « des intérêts d'emprunt » réserve cette optimisation aux seuls revenus fonciers, tout en laissant intacte la déduction des charges réelles d'exploitation du bien.
Pas envie de calculer votre déficit foncier à la main ?
FairePlace agrège vos loyers et charges par bien tout au long de l'année, distingue automatiquement les intérêts d'emprunt et exporte un récapitulatif pré-rempli pour le formulaire 2044. Vous n'avez plus qu'à reporter.
Engagement de location 3 ans : la clause de sauvegarde
L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global s'accompagne d'une obligation de conservation du bien en location nue pendant 3 années pleines à compter du 31 décembre de l'année d'imputation. En cas de rupture de cet engagement, le déficit imputé est réintégré dans le revenu imposable de l'année où l'engagement a été rompu.
Évènements déclencheurs de réintégration
- Vente du bien avant la fin des 3 années
- Occupation personnelle du bien (résidence principale, secondaire, mise à disposition à titre gratuit)
- Bascule en location meublée (passage au régime BIC)
- Location à un membre du foyer fiscal
- Bail commercial ou professionnel (sortie du régime des revenus fonciers d'habitation)
Cas de force majeure (pas de réintégration)
- Décès du propriétaire
- Invalidité du propriétaire ou de son conjoint (2e ou 3e catégorie au sens de l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale)
- Licenciement du propriétaire ou de son conjoint
Calcul de la durée. Le délai court du 1er janvier de l'année d'imputation au 31 décembre de la 3e année suivante. Exemple : déficit imputé sur les revenus 2026 (déclaration printemps 2027), le bien doit rester en location nue jusqu'au 31 décembre 2029 au minimum. Cette règle ne s'applique pas aux déficits reportés sur les seuls revenus fonciers (6 ans hors intérêts, 10 ans intérêts).
Comment déclarer un déficit foncier en 2026
La déclaration se fait via le formulaire 2044 (revenus fonciers au régime réel), avec report sur la 2042. FairePlace agrège vos loyers et charges par bien tout au long de l'année et exporte un récapitulatif pré-rempli, prêt à intégrer dans la télédéclaration.
-
Vérifier l'éligibilité au régime réel
Le déficit foncier nécessite d'être au régime réel. Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, c'est de plein droit. Sinon, cochez l'option pour le réel sur la 2042 (rubrique revenus fonciers, choix d'option). Cette option engage 3 ans, irrévocables (article 32 II du CGI).
-
Collecter les justificatifs
Factures de travaux avec mention de la TVA et de l'adresse du bien, devis acceptés, attestations RGE pour la rénovation énergétique, DPE avant et après travaux, tableau d'amortissement d'emprunt, attestations d'assurance PNO. Conservation 10 ans pour un déficit reportable.
-
Remplir le formulaire 2044
Saisir les loyers bruts (cadre 200), puis les charges par catégorie (cadres 210 à 230). Le formulaire isole automatiquement les intérêts d'emprunt et calcule le déficit imputable sur le revenu global ainsi que la fraction reportable.
-
Reporter sur la 2042
Case 4BB pour le déficit imputable sur le revenu global (plafonné à 10 700 € ou 21 400 €), case 4BC pour la fraction reportable sur les revenus fonciers futurs, case 4BD pour les déficits antérieurs en cours de report (alimentés automatiquement les années suivantes).
-
Télédéclarer sur impots.gouv.fr
Connectez-vous à votre espace particulier. Vérifiez le pré-remplissage des cases 4BB et 4BC. Validez avant la date limite de votre département. Conservez l'accusé de réception et tous les justificatifs jusqu'à 10 ans après l'année d'imputation.
Déficit foncier : ce qu'il faut retenir. Réservé aux locations nues au régime réel (pas le micro-foncier, pas le LMNP, pas les SCI à l'IS). Imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique 2023-2025), excédent reportable 6 ans sur les revenus fonciers. Intérêts d'emprunt excédentaires reportables 10 ans, uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Engagement de location 3 ans après imputation sous peine de réintégration. Travaux éligibles : entretien, réparation, amélioration (article 31 I 1° b du CGI). Exclusions : construction, reconstruction, agrandissement. Cumulable avec MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE, TVA 5,5 %.
Cas particuliers : SCI, indivision, démembrement
SCI à l'IR : remontée du déficit aux associés
Les SCI à l'impôt sur le revenu déposent une déclaration 2072 au niveau de la société, qui calcule le résultat foncier global et le ventile entre les associés selon les statuts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044 personnelle, comme s'il détenait directement le bien. Le déficit éventuel suit les règles standard : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par associé, report 6 ans sur les revenus fonciers. Les SCI à l'IS ne génèrent pas de déficit foncier au sens de l'article 156 I 3° du CGI.
Indivision : quote-part au prorata des droits
Chaque indivisaire déclare sa quote-part de loyers et de charges au prorata de ses droits dans l'indivision. Le seuil de 15 000 € qui sépare micro-foncier et réel s'apprécie par foyer fiscal sur la quote-part personnelle, ce qui peut conduire à des situations où certains indivisaires sont au micro et d'autres au réel.
Démembrement de propriété : qui déduit les charges ?
L'usufruitier (qui perçoit les loyers) déclare les revenus fonciers et déduit les charges courantes (taxe foncière, gestion, assurance, petites réparations). Le nu-propriétaire peut déduire de son propre revenu foncier (s'il en a) les grosses réparations qu'il prend en charge contractuellement (article 605 du Code civil). En cas de démembrement temporaire avec un bailleur social ou un dispositif Loc'Avantages démembré, des règles spécifiques s'appliquent.
FairePlace : suivez votre déficit foncier en automatique
Loyers et charges agrégés par bien, distinction automatique entre intérêts d'emprunt et autres charges, export pré-rempli pour le formulaire 2044, archivage probant des factures de travaux sur 10 ans : tout est intégré dans une interface unique. Plan Gratuit : 5 biens, suivi loyers et charges illimité, export 2044 inclus. Sans carte bancaire.
Édité par Thinkylab SASU (SIREN 942 915 976), 1 rue Marx Dormoy, 44200 Nantes. Hébergement Scaleway France. Signature avancée eIDAS (PAdES-B-LT) via Certinomis. Tous les prix sont TTC.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu (régime réel uniquement) dépassent les loyers perçus de l'année. Il offre un puissant levier d'optimisation fiscale : la fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (article 156 I 3° du CGI), diminuant directement l'assiette de l'impôt progressif. Le déficit foncier est réservé aux locations vides au régime réel : ni le micro-foncier, ni le LMNP, ni les SCI à l'IS ne peuvent en bénéficier.
Comment calculer un déficit foncier ?
Le calcul est simple : revenus fonciers bruts moins charges déductibles. Si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier. Exemple : 12 000 € de loyers, 18 000 € de charges (intérêts d'emprunt 5 000 € + travaux 10 000 € + taxe foncière 2 000 € + assurance 500 € + gestion 500 €). Déficit total = 6 000 €. Hors intérêts d'emprunt : 18 000 - 5 000 = 13 000 € de charges, soit 12 000 - 13 000 = -1 000 € imputable sur le revenu global. Les 5 000 € d'intérêts qui ont créé du déficit se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le plafond standard est de 10 700 € par an d'imputation sur le revenu global (article 156 I 3° du CGI). Il est doublé à 21 400 € pour les déficits provenant de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (classe DPE F ou G vers D ou mieux), pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Au-delà du plafond, l'excédent se reporte 6 ans sur les revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt excédentaires se reportent uniquement 10 ans sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
Sont éligibles les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (article 31 I 1° b du CGI) : peinture, plomberie, isolation, double vitrage, chauffage, mise aux normes électriques, ravalement, toiture, diagnostics obligatoires payés par le bailleur. Sont expressément exclus les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, ainsi que le mobilier et l'électroménager. La doctrine BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-30) précise les frontières au cas par cas, notamment pour les transformations lourdes.
Combien de temps reporter un déficit foncier ?
La fraction du déficit hors intérêts d'emprunt qui dépasse 10 700 € (ou 21 400 €) se reporte 6 ans sur les revenus fonciers des années suivantes. Les intérêts d'emprunt excédentaires se reportent 10 ans, mais exclusivement sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global). Ces reports sont automatiquement gérés par l'administration fiscale via les cases 4BD (déficit antérieur reporté) et 4BC (déficit de l'année à reporter) du formulaire 2042.
Faut-il s'engager à louer 3 ans après un déficit foncier ?
Oui. Le contribuable doit conserver le bien en location nue jusqu'à la 3ème année qui suit l'année d'imputation du déficit sur le revenu global. À défaut (vente, occupation personnelle, mise en location meublée, location à un membre du foyer fiscal), le déficit imputé sur le revenu global est réintégré dans le revenu imposable de l'année où l'engagement est rompu. Cette règle ne s'applique pas aux reports sur les seuls revenus fonciers.
Le déficit foncier est-il compatible avec MaPrimeRénov' ?
Oui, le déficit foncier est cumulable avec MaPrimeRénov', l'Éco-PTZ, les certificats d'économies d'énergie (CEE) et la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux énergétiques. Les aides perçues (MaPrimeRénov', CEE) doivent être déduites du montant des travaux pour calculer le déficit déductible (vous ne pouvez pas déduire un montant déjà subventionné). Cette combinaison est le montage le plus avantageux pour rénover une passoire thermique avant les échéances DPE 2028 (classe F interdite à la location) et 2034 (classe E interdite).
Peut-on faire du déficit foncier avec une SCI ?
Oui, mais uniquement pour les SCI à l'impôt sur le revenu (IR). Les revenus et charges remontent au prorata aux associés via la déclaration 2072 de la société, puis chaque associé déclare sa quote-part sur sa 2044 personnelle. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 €). Les SCI à l'IS, au contraire, sont soumises au régime des sociétés et ne génèrent pas de déficit foncier au sens de l'article 156 I 3° du CGI : leurs déficits se reportent sur leurs propres bénéfices futurs.
Que devient le déficit foncier en cas de vente du bien ?
Si la vente intervient avant la fin de l'engagement de location de 3 ans, le déficit imputé sur le revenu global est réintégré dans le revenu imposable de l'année de cession (sauf cas de force majeure : décès, invalidité, perte d'emploi). Si la vente intervient après les 3 ans, les déficits déjà imputés sont définitivement acquis. Les déficits encore en report sur les revenus fonciers (6 ans hors intérêts, 10 ans intérêts) sont perdus si le contribuable n'a plus de revenus fonciers les années suivantes.
Sources officielles
Cet article s'appuie sur les textes fiscaux en vigueur et sur la doctrine officielle de l'administration. Pour aller plus loin :
- economie.gouv.fr, Tout savoir sur le déficit foncier
- BOFiP, Imputation des déficits fonciers (doctrine BOI-RFPI-BASE-30-20)
- Légifrance, Article 156 I 3° CGI (imputation du déficit foncier)
- Légifrance, Article 31 CGI (charges déductibles)
- MaPrimeRénov', site officiel ANAH
- France Rénov', simulateur officiel des aides à la rénovation
À lire aussi sur FairePlace
- Déclaration revenus fonciers 2026 : 2044 ou micro-foncier ?
- Micro-foncier ou régime réel 2026 : seuil 15 000 €
- Charges déductibles revenus fonciers 2026
- SCI à l'IS ou à l'IR 2026 : comparatif fiscal
- SCI gestion locative 2026 : guide complet
- Fiscalité location meublée 2026 (LMNP)
- Simulateur rendement locatif : micro-foncier vs réel vs LMNP
- Charges locatives : récupérables et non récupérables
- Bail meublé vs bail vide : fiscalité comparée
- Modèle bail location 2026
Avertissement. Les informations présentées sur cette page sont à jour au 19 mai 2026 (sources : Légifrance, BOFiP, INSEE, service-public.fr) et sont fournies à titre indicatif et général. Elles ne constituent en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Pour toute situation particulière, consultez un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste. ThinkyLab (éditeur de FairePlace) ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la base de ces informations.