Fiscalité location meublée 2026 : LMNP micro-BIC ou réel ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s'applique par défaut tant que les recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (article 155 IV du CGI). Au-delà, le statut bascule en LMP (loueur en meublé professionnel) avec deux conséquences majeures : assujettissement aux cotisations sociales URSSAF (SSI ou régime général selon situation) et changement de régime des plus-values (régime professionnel art. 39 duodecies au lieu du régime particulier art. 150 U). Le LMP perd ainsi l'exonération progressive des plus-values immobilières (22 ans IR, 30 ans prélèvements sociaux).

Le micro-BIC est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes (le seuil d'équivalence avec l'abattement forfaitaire). Si vos charges sont supérieures, surtout en présence d'amortissement (qui peut représenter à lui seul 50 à 70 % des recettes les premières années), le régime réel l'emporte massivement. Le régime réel permet souvent une imposition nulle pendant 10 à 15 ans grâce au cumul amortissement + charges. L'option pour le réel est valable 1 an, reconduite tacitement, abandonnable à tout moment (différence majeure avec le micro-foncier qui engage 3 ans).

Toutes les charges engagées dans l'intérêt de l'activité de location meublée : intérêts d'emprunt et frais accessoires, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, CFE (cotisation foncière des entreprises), primes d'assurance, frais de gestion, honoraires d'expert-comptable, frais de copropriété, abonnements internet et électricité si charges du bailleur, amortissement du bâti et du mobilier. Contrairement aux revenus fonciers (location vide), l'amortissement est la spécificité majeure du régime BIC : il permet de comptabiliser la dépréciation du bien sans sortie de trésorerie.

L'amortissement consiste à étaler le coût d'acquisition du bien sur sa durée d'utilisation, par composants. La règle générale : terrain non amortissable, bâti amorti sur 25 à 30 ans (gros œuvre, façade, toiture), mobilier sur 5 à 10 ans, électroménager sur 5 à 7 ans. La méthode par composants (BOI-BIC-CHG-40-20-50) permet d'optimiser en isolant les éléments à durée de vie courte. En cumul avec les autres charges, l'amortissement neutralise généralement l'impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans. Important : l'amortissement non utilisé une année est reporté indéfiniment (différé d'amortissement).

En micro-BIC : déclaration directe sur la 2042 C PRO (case 5ND pour la location meublée non professionnelle classique, 5NG pour la location de tourisme classée, 5NO pour le tourisme non classé). En régime réel : déclaration 2031 et ses annexes (2033 A à E) au plus tard début mai pour les revenus de l'année précédente, puis report du résultat sur la 2042 C PRO case 5NA ou 5NK selon le type de location. Le régime réel impose la tenue d'une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, annexes).

Trois changements majeurs sont entrés en vigueur. (1) Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : le plafond micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est abaissé à 15 000 € de recettes avec un abattement réduit à 30 % (au lieu de 77 700 € et 50 % auparavant). (2) Loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : l'amortissement LMNP au régime réel est préservé (pas de plafonnement à 2 %, envisagé par un amendement rejeté). (3) Plus-value LMNP : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances pour 2025, article 150 VB, III du CGI), réduisant l'avantage historique du statut.

Trois régimes coexistent depuis la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. (1) Meublé de tourisme classé (Atout France) : micro-BIC avec abattement de 50 % (71 % avant 2025), jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. (2) Meublé de tourisme non classé (la plupart des Airbnb urbains) : micro-BIC plafonné à 15 000 € avec abattement réduit à 30 %, au-delà passage obligatoire au régime réel. (3) Chambre d'hôtes ou location au sein de l'habitation principale : règles spécifiques, exonération possible jusqu'à 760 € de recettes annuelles. La taxe de séjour, les obligations de classement et la limitation à 120 nuitées par an dans certaines communes (article L. 324-1-1 du Code du tourisme) sont indépendantes du régime fiscal.

Non en règle générale. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Trois exceptions : les locations meublées qui s'accompagnent d'au moins trois prestations parahôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de clientèle), les locations meublées de courte durée à usage commercial, et les locations de gîtes ruraux. Dans ces cas, la TVA à 10 % s'applique. Pour la grande majorité des LMNP/LMP en location longue durée résidentielle, aucune TVA n'est due, ni collectée, ni récupérable.

L'inscription au répertoire SIRENE (formulaire P0i au Guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023)) est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l'activité, que vous soyez LMNP ou LMP. Vous recevez alors un numéro SIRET dédié à votre activité de location meublée. Pour l'URSSAF : aucune cotisation n'est due en LMNP (revenus de patrimoine, soumis aux prélèvements sociaux, 18,6 % sur les revenus 2025 et 2026, au lieu de cotisations). En LMP, vous êtes assujetti aux cotisations URSSAF (régime SSI pour les indépendants, environ 35 à 45 % du résultat selon le seuil). La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due par tous, LMNP comme LMP, avec parfois une exonération la première année.