Charges déductibles LMNP 2026 : la liste complète (régime réel)

Contrairement aux revenus fonciers (article 31 du CGI avec liste limitative de 8 familles), le régime BIC en LMNP réel autorise toutes les charges engagées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Les principales catégories sont : intérêts d'emprunt et frais accessoires, amortissement du bâti et du mobilier (méthode par composants), travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière et CFE, primes d'assurance PNO et GLI, frais de gestion locative, honoraires d'expert-comptable, frais de copropriété, abonnements professionnels. L'amortissement est la spécificité majeure du régime BIC : il neutralise généralement l'impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans.

Méthode par composants obligatoire au régime réel (BOI-BIC-CHG-40-20-50). Vous décomposez le prix d'acquisition en composants distincts ayant des durées de vie différentes : gros œuvre (50-80 ans), façade (15-30 ans), toiture (25-30 ans), installations techniques (15-25 ans), agencements (10-15 ans), mobilier (5-10 ans). Le terrain (environ 15 % du prix) n'est jamais amortissable. Pour un bien de 250 000 € (212 500 € de bâti), l'amortissement annuel moyen atteint 7 500 à 8 500 €. Cumulé aux charges réelles, il neutralise l'impôt pendant 10 à 15 ans. Pour le détail, voir notre guide complet de l'<a href='/amortissement-lmnp/'>amortissement LMNP 2026</a>.

Oui, intégralement. Les honoraires annuels d'expert-comptable LMNP (établissement du bilan, du compte de résultat, des annexes 2033 A à E, dépôt de la déclaration 2031) sont déductibles en charge dans l'année de leur paiement. Coût annuel moyen : 300 à 800 € selon le portefeuille (1 bien : 300-500 €, 3 biens : 600-800 €). Note : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité (art. 199 quater B CGI, plafond 915 €/an) a été abrogée par la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), à compter du 1er janvier 2025. La déduction des honoraires d'expert-comptable comme charge professionnelle reste pleinement applicable.

Oui. La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par tout LMNP (sauf exonération première année possible selon les territoires). Elle est intégralement déductible en charge l'année de son paiement. Montant variable selon la commune et la base d'imposition (généralement 200 à 800 € par bien). Exonération automatique la première année d'activité dans la plupart des cas, à confirmer auprès du service des impôts des entreprises (SIE). La CFE est l'équivalent de la taxe professionnelle, supprimée en 2010, pour les activités commerciales.

Oui, à condition de pouvoir les justifier. Les frais de déplacement pour visite du bien locatif, état des lieux, contrôle des travaux, rendez-vous avec un locataire ou un syndic sont déductibles. Calcul au barème kilométrique de l'administration fiscale (publié chaque année), ou au réel sur facture (essence, péages, parking). Tenir un agenda précis des déplacements avec date, motif et kilométrage. Les frais de déplacement à l'étranger ne sont admis que pour des biens situés à l'étranger ou avec un justificatif solide (pas pour un Airbnb à l'autre bout du monde).

Oui. Les commissions Airbnb, Booking.com, Abritel et autres plateformes de location courte durée sont intégralement déductibles en frais de gestion. La commission étant prélevée à la source par la plateforme, le LMNP perçoit un montant net. Pour la comptabilisation, déclarer le loyer brut (avant commission) en recettes et la commission en charge déductible. Les frais de référencement (annonces sponsorisées, photos professionnelles, traduction de l'annonce) sont également déductibles. Les abonnements à des outils de pricing dynamique (Beyond, PriceLabs) ou de gestion (FairePlace) sont déductibles aussi.

10 ans (article L. 102 B du Livre des procédures fiscales pour les pièces comptables). Les factures, quittances, attestations, tableaux d'amortissement, contrats d'emprunt doivent être conservés au moins 10 ans à compter de la clôture de l'exercice concerné. Cette durée est plus longue qu'en revenus fonciers (3 ans glissants en règle générale) car la comptabilité commerciale impose une conservation prolongée. La conservation numérique est recevable (arrêté du 22 mars 2017) avec scan structuré et horodatage.

La taxe d'habitation a été supprimée en 2023 pour les résidences principales des locataires. Elle subsiste pour les résidences secondaires (donc les meublés de tourisme) et pour les locaux meublés vacants ou occupés par le propriétaire. Si le bailleur est redevable de la taxe d'habitation (cas du meublé de tourisme entre deux locations), elle est déductible en charge. Si la taxe est due par le locataire (location meublée longue durée), elle ne transite pas par les comptes du bailleur. La taxe foncière reste systématiquement déductible.

L'amortissement LMNP au régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global, contrairement au déficit foncier. Si l'amortissement excède le résultat positif après charges réelles, la fraction excédentaire est stockée en différé d'amortissement (article 39 C du CGI), reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs. Si les charges réelles hors amortissement excèdent les recettes, le déficit BIC est reportable 10 ans sur les bénéfices futurs de la même activité de location meublée. Le LMNP ne génère donc jamais d'impôt négatif, mais peut neutraliser l'impôt à zéro et accumuler du stock fiscal pour les années suivantes.