LMNP micro-BIC ou réel 2026 : que choisir ? (simulateur)

La règle de décision rapide : si vos charges réelles (incluant l'amortissement) dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel l'emporte. Le seuil de 50 % correspond exactement à l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour un bien financé par emprunt, l'amortissement seul atteint généralement 50 à 60 % des recettes les premières années, ce qui rend le régime réel quasi systématiquement plus avantageux. Pour une location meublée détenue depuis longtemps sans charges majeures, le micro-BIC peut suffire grâce à sa simplicité (livre des recettes simplifié, déclaration 2042 C PRO directement).

Deux seuils différents en 2026. (1) Location meublée longue durée et meublé de tourisme classé Atout France : seuil de 77 700 € de recettes annuelles, abattement de 50 % (article 50-0 du CGI). (2) Meublé de tourisme non classé (la majorité des Airbnb urbains) depuis la loi anti-Airbnb du 19 novembre 2024 : seuil abaissé à 15 000 € de recettes, abattement réduit à 30 %. Au-delà du seuil, basculement obligatoire au régime réel avec tenue d'une comptabilité commerciale.

Trois cas. (1) Démarrage d'activité : option exercée sur le formulaire P0i lors de l'inscription au répertoire SIRENE, dans les 15 jours suivant le début. (2) Bascule depuis le micro-BIC : option à exercer avant le 1er février de l'année concernée, par courrier au service des impôts des entreprises (SIE). (3) Dépassement du seuil de recettes : passage automatique au régime réel l'année suivante. L'option est valable 1 an reconductible tacitement, abandonnable à tout moment (différence majeure avec le micro-foncier qui engage 3 ans irrévocables).

Non. L'amortissement LMNP au régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global, contrairement au déficit foncier. Si l'amortissement annuel dépasse le résultat positif après charges réelles, la fraction excédentaire est stockée en différé d'amortissement (article 39 C du CGI), reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité. Cette règle protège le Trésor d'une optimisation excessive par effet de levier comptable. Le LMNP ne génère jamais d'impôt négatif, mais peut neutraliser l'impôt à zéro pendant 10 à 15 ans.

Très fortement recommandé pour les 3-5 premières années. Le régime réel impose une comptabilité commerciale rigoureuse : bilan, compte de résultat, annexes 2033 A à E, tableau d'amortissement par composants. Coût annuel : 300 à 800 € selon le portefeuille (1 bien : 300-500 €, 3 biens : 600-800 €). Note : la majoration de 25 % du bénéfice imposable pour non-adhésion à un OGA est supprimée depuis l'imposition des revenus 2023 (LF 2021) ; la réduction d'impôt pour frais de comptabilité de l'art. 199 quater B CGI (plafond 915 €/an) a été abrogée par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), à compter du 1er janvier 2025. L'investissement en expert-comptable se rentabilise par l'économie d'impôt générée par l'amortissement et la déduction des charges réelles.

Oui, à tout moment. L'option pour le régime réel en LMNP est valable 1 an et se renouvelle tacitement chaque année. Pour revenir au micro-BIC, il suffit de notifier le service des impôts des entreprises avant le 1er février de l'année concernée. Différence importante avec le micro-foncier (location vide) : en revenus fonciers, l'option pour le réel engage 3 ans irrévocables. En LMNP, la flexibilité est totale, ce qui permet de tester le réel sans risque les premières années.

Oui. Un amendement déposé en novembre 2025 proposait de plafonner l'amortissement du bâti à 2 % par an pour les biens acquis après le 1er janvier 2026 (au lieu des 3 à 4 % actuels par composants). Cet amendement a été rejeté lors de la lecture définitive du PLF 2026 en décembre 2025. L'amortissement par composants reste donc inchangé, conformément à la doctrine BOFiP BOI-BIC-CHG-40-20-50 en vigueur depuis 2009. Attention en revanche : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 12 LF 2025).

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la durée de location LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 12 LF 2025). Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les exonérations pour durée de détention restent en place : 22 ans pour exonération totale d'IR, 30 ans pour exonération totale des prélèvements sociaux. Pour un bien détenu peu de temps, l'imposition de la plus-value devient significativement plus lourde qu'avant 2025.

Le seuil de 77 700 € (ou 15 000 € pour le tourisme non classé) s'apprécie pour l'ensemble des activités BIC du foyer fiscal, location meublée comprise. Si vous avez d'autres activités BIC (auto-entrepreneur en activité commerciale, gîtes, chambres d'hôtes), les recettes se cumulent pour apprécier le seuil. En cas de bascule en LMP (recettes > 23 000 € ET > autres revenus du foyer), les cotisations URSSAF s'ajoutent à l'imposition standard (SSI ou régime général, 35 à 45 % du résultat). Vérifier annuellement le franchissement de seuil est essentiel.