Amortissement LMNP 2026 : calcul, durée, simulateur (PLF préservé)

L'amortissement consiste à étaler comptablement le coût d'acquisition d'un bien sur sa durée d'utilisation. En LMNP au régime réel, vous comptabilisez chaque année une fraction du prix d'acquisition en charge déductible, sans aucune sortie de trésorerie. Cette charge purement comptable réduit votre résultat imposable, donc votre impôt. Cumulé aux charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion), l'amortissement neutralise généralement l'impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans. Le terrain (environ 15 % du prix) n'est jamais amortissable car il ne se déprécie pas.

La méthode officielle est l'amortissement par composants (BOI-BIC-CHG-40-20-50). Vous décomposez le prix d'acquisition en composants distincts ayant des durées de vie différentes : gros œuvre (50-80 ans), façade (15-30 ans), toiture (25-30 ans), installations techniques (15-25 ans), agencements (10-15 ans), mobilier (5-10 ans). Chaque composant est amorti linéairement sur sa propre durée. Pour un bien de 250 000 € dont 15 % de terrain et 85 % de bâti (212 500 €), l'amortissement annuel moyen atteint environ 7 500 à 8 500 €. Un tableau d'amortissement par composants est obligatoire au régime réel.

Il n'existe pas une durée unique : l'amortissement par composants impose de retenir une durée par catégorie. En moyenne pondérée, le bâti d'un appartement résidentiel est amorti sur 25 à 30 ans (durée d'amortissement comptable retenue par la doctrine fiscale et la jurisprudence). Pour un bien neuf ou récent, on retient plutôt 30 ans. Pour un bien ancien ayant déjà subi une dépréciation significative, 20 à 25 ans. Le mobilier suit sa durée propre (5 à 10 ans), permettant un amortissement accéléré sur les premières années.

Oui. Un amendement déposé en novembre 2025 proposait de plafonner l'amortissement du bâti à 2 % par an pour les biens acquis après le 1er janvier 2026 (au lieu des 3 à 4 % actuels en moyenne par composants). Cet amendement a été rejeté lors de la lecture définitive du PLF 2026 en décembre 2025. L'amortissement par composants reste donc inchangé. Attention toutefois : la loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente (article 12 LF 2025), réduisant l'avantage historique du statut LMNP.

Non, pas directement. L'amortissement LMNP au régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Tant que les charges réelles (hors amortissement) ne dépassent pas les recettes, vous pouvez utiliser tout l'amortissement disponible. Si l'amortissement excède le résultat positif après charges réelles, la fraction inutilisée est stockée en différé d'amortissement (article 39 C du CGI), reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité. Cette règle protège le Trésor d'une optimisation excessive et explique pourquoi le LMNP réel ne génère jamais d'impôt négatif.

Très fortement recommandé pour les premières années. La décomposition par composants, le tableau d'amortissement, le bilan annuel et les annexes 2033 A à E exigent une comptabilité commerciale rigoureuse. Coût annuel d'un expert-comptable LMNP : 300 à 800 € selon le portefeuille (un bien : 300-500 €, trois biens : 600-800 €). Au-delà de 3-4 biens, l'économie d'impôt générée par l'amortissement justifie largement le coût. La réduction d'impôt pour adhésion à un centre de gestion agréé (CGA/AGA) est supprimée depuis l'imposition des revenus 2023 (suppression progressive achevée par les lois de finances 2021 et suivantes), ainsi que la majoration de 25 % du bénéfice imposable pour non-adhérents. Pour des cas simples (1 bien, micro-BIC), un expert n'est pas nécessaire.

Depuis le 1er janvier 2025 (article 12 LF 2025), les amortissements déduits pendant la durée de location LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les exonérations pour durée de détention restent en place : 22 ans pour exonération totale d'IR, 30 ans pour exonération totale des prélèvements sociaux. Pour un bien détenu peu de temps, l'imposition de la plus-value devient significativement plus lourde qu'avant 2025.

Oui. Le LMP (loueur en meublé professionnel) bénéficie également de l'amortissement par composants, sur les mêmes règles techniques que le LMNP. Les différences entre LMNP et LMP ne portent pas sur la méthode d'amortissement mais sur les autres éléments fiscaux : cotisations URSSAF en LMP, régime des plus-values professionnelles (article 39 duodecies CGI) au lieu du régime particulier, possibilité d'exonération des plus-values en cas de cessation d'activité avec recettes < 90 000 € HT et exploitation ≥ 5 ans (article 151 septies CGI). La frontière LMNP/LMP est l'article 155 IV du CGI (23 000 € de recettes ET dépassement des autres revenus du foyer).

Quatre leviers principaux. (1) Soigner la décomposition par composants en isolant les éléments à durée de vie courte (mobilier 5-10 ans, agencements 10-15 ans) pour accélérer l'amortissement initial. (2) Acheter du mobilier neuf en début d'activité pour bénéficier d'un amortissement accéléré sur 5 à 7 ans. (3) Faire des travaux d'amélioration la première année (les travaux d'amélioration sont amortissables sur leur durée propre, généralement 10 à 15 ans). (4) Si le bien est ancien, faire évaluer la valeur de chaque composant par un expert immobilier pour justifier une décomposition favorable. Un audit comptable initial par un expert LMNP coûte 500-800 € et se rentabilise rapidement.